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房贷利率怎么算?等额本息与等额本金有什么区别?

楼市探索家 2018-08-02 20:49:44

贷款买房子是一件大事,然而很多人不知道具体的房贷利息的算法。在贷款买房的情况下,买房贷款计算利息主要取决于首付数额、还款方式、银行利率等。目前,个人住房贷款的还款方式主要有两种:等额本息还款法和等额本金还款法。那么,究竟房贷利率怎么算?

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房贷利率怎么算?

1、等额本息计算公式:〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕。

2、等额本金计算公式:每月还款金额=(贷款本金÷还款月数)+(本金—已归还本金累计额)×每月利率,其中^符号表示乘方。举例说明:假设以10000元为本金、在银行贷款10年、基准利率是6.65%,比较下两种贷款方式的差异:

3、等额本息还款法:月利率=年利率÷12=0.0665÷12=0.005541667;月还款本息=〔10000×0.005541667×(1+0.005541667)^120〕÷〔(1+0.005541667)^120-1〕=114.3127元;合计还款13717.52元;合计利息3717.52万元。

4、等额本金还款法:每月还款金额=(贷款本金÷还款月数)+(本金—已归还本金累计额)×每月利率=(10000÷120)+(10000—已归还本金累计额)×0.005541667;首月还款138.75元每月递减0.462元;合计还款13352.71元;利息3352.71元。

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等额本息与等额本金的区别:

1、两者"每月还款总金额"有明显区别:等额本息,就是每个月还款的"本+息"之和始终保持不变。而等额本金,就是每月的还款总额里,本金部分始终保持不变,利息另算。例如,借了50万元,要分50个月还,则按等额本金法,每月要固定还1万元本金,另加利息。

2、两者因还款方式不同而形成计算思路的不同:等额本息的计算思路是:假定这个月还了"本+息"共Y元钱,那剩余的欠款"本+息",在下一个月里又同样还了Y元,如此这般,到了最后还款期限满,欠款"本+息"应该等于零。这样,经过数学推导和演算,求解出Y值来。

3、等额本金法的思路则简单一点了:每期还的本金不变,只要求出每期的应还利息数就行了。而利息相当于月月清算。例如总借款100万元,分100个月平均还本金,则每月要还本金1万元。第一个月还:本金1万元加上100万元本金借一个月应付的利息数;到了下个月,还本金还是1万元,再加上(100-1)=99万元本金借一个月应付的利息数。显然,下个月的利息少于本月(本金变少的缘故),所以总还款额也少于本月。如此这般,以后每个月总还款金额越来越少,最后还清。

如果银行对你说等额本息还款一万一年利息总支出为800元,利率难道就是8厘吗?

很显然肯定是错误的,因为等额本息每月都会归还本金,客户在使用资金上根本就没有完全使用上资金,有一个简单的方法可以计算出利率案例如下:

有一客户要和银行借款1万元,银行员工告知贷款一年利息总支出为549.91元。客户简单的认为贷款利率就是5.49厘,接下来让我们计算一下他的真实利率。

首先银行肯定会给客户一个还款计划表,我们那到后会清楚的看到每月的还款本金可还款利息,首先我们用第一个月的还款利息除以贷款金额再乘以12这样就计算出贷款年利了。

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