相信大家昨天都看了国家统计局发布的2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，31个二线城市以及35个三线城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格同比均上涨，只有4个一线城市的房价同比出现了回落。
其实这一结果并不难预料，因为近期从各个城市的房地产市场的反馈来看，房价并没有出现回落。现在，购房者关心的是今年下半年房价是否会迎来下跌。虽然说预测的不一定准，但是我们可以通过一些数据看出一些端倪，可以让我们对整个楼市有更加清醒的认识。
首先，不少人都以为经过这么长时间的楼市调控，房地产市场应该开始萎缩，开发商拿地的热情会降低。那么，实际真是如此吗？
财政部公布的数据显示，1-5月，国有土地使用权出让收入22251亿元，同比增长45.9%。近50%的同比涨幅，意味着国有土地出让面积出现了大幅的增加。随着一二线城市国有土地出让面积的减少，三四线城市已经成为开发商提升土地储备量的主战场。以碧桂园为例，其58%的销售业绩来自于三四线城市。恒大、万科、保利、融创等龙头企业也正在加大三四线城市的土地储备量。
其次，随着房地产开发企业拿地面积的增加，房屋施工面积和新开工面积也均有所增加。国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积684991万平方米，同比增长2.0%，其中，住宅施工面积469770万平方米，增长2.5%。房屋新开工面积72190万平方米，增长10.8%，其中，住宅新开工面积53098万平方米，增长13.2%。房地产开发企业的施工面积和新开工面积的增加，意味着未来新房的供给量会有所增加。
第三，是房地产开发投资金额。国家统计局发布的数据显示，今年前五月房地产开发投资41420亿元，同比增长10.2%。
第四，是商品房销售面积与销售金额。数据显示，1-5月，商品房销售面积为56409万平方米，同比增长2.9%；商品房销售额48778亿元，同比增长11.8%。销售面积与销售金额的双增长，意味着即使楼市调控政策不断收紧，房地产市场的交易量仍然处于比较高的水准，并没有因为调控而出现大幅下滑，这也是目前房价没有出现回落的重要原因之一。
第五，是新房库存量。数据显示，截至5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米；其中，住宅待售面积减少466万平方米。目前，一二线城市以及三四线城市的新房库存量均出现了不同程度的下滑，尤其是三四线城市下滑更为明显。虽然施工面积和新开工面积有所增加，未来新房的供给关系也会得到一定程度的改善，但很难完全扭转热点城市新房供不应求的局面。
第六，是棚户区改造计划。我国第二个3年棚改攻坚计划实施周期为2018-2020年，要再改造各类棚户区1500万套，并确定2018年将开工580万套。这其中主要以三四线城市为主，占到近九成。关于棚户区改造，之前也跟大家分析过了，是造成三四线城市房价上涨的最主要的因素。现在的棚改安置以货币化为主，即支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用这笔资金购置新的住房。市场上多了很多手握巨资的拆迁户，需求随之被拉动，销售面积增加，库存下降，房价反而在上涨。
简单分析一下以上六大数据对房价的综合影响。一二线城市因为人口多，新房少，房价回落的可能性确实并不大。大家普遍认为现在三四线城市的房价，回落的可能性。但是，通过第二个3年棚改攻坚计划可以看出，三四线城市的房地产市场仍有至少三年的红利期，1500万套的棚改计划无疑会产生巨大的需求，因此，开发商加快了在三四线城市拿地的速度，房地产开发投资也在增加，房屋施工面积和新开工面积也在增加，成交也会继续维持在较高的水准，库存量还有继续降低的可能。
至少目前来看，以上逻辑完全走得通，在楼市调控政策没有较大变化的前提下，你认为房价会跌吗？
tmac05322018-06-16 08:47:56
