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最有希望的房子价格都腰斩 炒房客必须放弃对楼市的幻想!

刘磊房产评论 2017-12-28 12:58:35

燕郊,这个环京小镇因为房价成为瞩目的地方,然而昔日热闹的中介一条街现在已经偃旗息鼓,从时候卖房人达四五万人,现在几乎整条街都歇业了;曾经被看做是最有希望的“炒房地”,从4月点至今累计下跌36.9%,跌幅居之首。房价中位数由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。

不过,对于“腰斩”一说,有两类人是不认同的,一类是开发商和炒房客群体,他们当然不希望市场遇冷,他们会用“负增长”、“暂时性困难”来规避实际价格的下行趋势。而且他们会引用大方针来佐证这一观点:“2018年我国要抓好房地产市场分类调控……库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”不过,他们忽略的问题是:环京如燕郊等地,虽然属于三四线城市,但收到北京楼市辐射的影响,调控精神应该将跟随北京,而不会盲目放松调控去库存。毕竟作为三四线城市,该地区没有强有力的人口流入和经济发展作为支撑,曾经的繁荣也完全是跟随北京楼市的步伐。

另一类人比较有意思,他们对于“房价下行”这件事表示不屑:从3000涨到10000,然后说房价腰斩,可还是比之前贵了2000。那么这里观念里面有两个认识误区:,说“贵了”,是针对于谁贵了?肯定是指针对于想要买房自己住但没有买到的;而且超过了他们的购买力,所以说“贵了”。但这个认识是建立在“要想有房,只有买”这个观念上,不过今年开始提“房住不炒”“租售同权”“居者有其屋”,就是要改变这种有房子却不能让人住进去的尴尬。未来主导租房为主的方式解决居民居住问题,恰恰是认识到仅仅靠房地产市场化,在繁荣城市的同时,也造就了诸多“无房户”“夹心层”;市场之外,需要有政策引导新的居住观念和居住保障。

第二,说“腰斩”的,是针对谁腰斩了?所谓“腰斩”,实际上炒房客理论上的利润的腰斩,是“贪心不足蛇吞象”的后果;当房价收入比到了一定高度,当银行开始限制贷款,当政策从限购到限售,当“房住不炒”的精神提出……一系列信号都预示着决策层不但在稳定房价上决心之强,而且将以楼市的长效机制出现;在这些变化开始时,笔者就撰文认为,会卖比会买更重要,及时套现让利润落袋为安才是上策。投资房地产,比拼的不是价格高低,而是时机正确与否,为什么一定要从鱼头吃到鱼尾呢?真正最肥美的地方是鱼身,那些妄图从头吃到尾的,往往最后都是一无所获。

可以这么说,资产价格变化和财富的增加并无直接关系,如果不卖出变现,所有的涨幅都体现在账面上,一旦资产价格下行,之前的账面收入立马缩水;其次,就算房价如果涨了50%,而物价指数涨了,汇率下行了,钱虽然在数量上增加了,却在实际购买力中缩水了,这能看作是投资者的胜利吗?很多人看不到这一点,他们觉得买房就是的投资:即便是“房住不炒”的精神反复被强调,还有人抱有幻想,只要买房就可以赚到,甚至他们还会做出看似很“无辜”的态度——我们不炒房,只是谋求保值。但这里笔者要提醒的是,即便如此,也要谨慎,因为未来房价是否能如这些人所愿,还是一个未知;而如果要盲目跟风去炒三四线城市的房子、甚至盲目举债买房,只能把自己逼入: 房子不少,手里没钱,收入不低,支出更高,资产很多,变现无门的紧巴巴的境地中。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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