北辰处于京津“双城记”的核心位置，向北可以承接首都生产要素转移，向南可以承接中心城区功能转移，是连接北京和天津中心城区的黄金走廊。其中北辰中心区板块接驳市区，聚集区行政服务部门，医疗、教育资源相对丰富，沿京津公路，交通便利，未来此板块将为北辰集中建设区域。
1北辰中心板块区位优势位置：北辰区，北至外环线，西至京津公路，东至京津塘高速。
地缘优势：京津公路沿线，临近市区，京津城际铁路贯穿其中。
轨道交通：地铁5号线即将通车，未来区域内将建成地铁4号线、7号线。
道路：有京津公路、铁东北路、外环东路3条主干路，对外连通；十三五期间完成高峰路、朝阳路、淮东路、汾河南道、龙门东道等道路建设。
2优势：面临北辰核心区规划利好，极具开发潜力➤ 板块条件：根据北辰区十三五规划，区域内将建成北辰核心区，围绕京津路黄金走廊和龙门东道商业商务主轴线，大力发展金融服务、高端商务、高档商业、休闲娱乐等现代服务业，完善基础设施配套，目前永旺购物中心已确定落地此区域。
➤ 板块规划：北辰中心板块重点加快京津城际沿线综合提升改造区。
京津路黄金走廊：围绕黄金走廊大力发展金融服务、高端商务、高档商业、休闲娱乐等现代服务业，完善基础设施配套。
龙门东道：沿龙门东道布局公共服务、总部经济、商业商贸、文化创意及休闲娱乐五个板块，形成功能复合、产业集聚的服务核心。
京津城际沿线：加强铁路沿线绿化空间整体控制，建设铁路沿线带状公园，构建科技型、公园化的入市门户走廊，成为展示津门形象的窗口。
北仓镇：着力培育北仓镇为历史文化悠久、产业特色鲜明、区位优势突出的特色小城镇。
3土地资源：板块内可供土地资源相对丰富，众多知名房企入驻历史供应：2014年至今，北辰中心板块总共成交12宗/245.2万平米综合用地，为北辰区供地集中区域。吸引金地、融创、金侨、中储、恒大、中粮、华润、万科等知名房企入驻。
供应：2017年7月，万科拿下北辰区志成道北侧地块。
供应计划：根据规划，目前板块内可供地规模大，具备成片开发的空间。
4产品结构与客群：承接市区外溢需求，以刚需及改善产品为主产品结构：2014-2017年10月板块内成交多为90-100平米产品，占比达28%，其次为100-120平米、80-90平米产品。目前板块仍以刚需及改善型产品为主。
客户特征：由于目前市内价格高企，而北辰中心板块距离市区较近，未来规划较好，承接了较多的市内外溢需求，客户以自住需求为主。
图：2014-2017M10北辰中心板块商品住宅各户型成交结构（成交套数占比）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
5典型项目：板块处于开发期，在售项目相对较多，多层及高层产品是主流典型项目：2016年板块销冠为恒大御景湾，主力户型85-90平米两居、115-125平米三居。金地艺城华府、金侨宸公馆等项目以110平米三居为主，辅以部分高层及联排别墅产品，未来板块产品仍以多层及高层产品为主。
竞争格局：目前板块在售项目较多，且均为新盘，金地、金侨、恒大、融创等知名房企均进驻，区域竞争压力较大。未来板块土地供应较为充足，区域竞争压力将加剧，为加速去化，应尽量避免产品相似性，塑造产品独特性。
6总结：价值潜力巨大，值得重点关注➤ 处于京津公路沿线，距离市区较近，区域内有可大面积组团开发的土地；
➤ 即将开通的地铁5号线贯通其中，地铁4号线、7号线处在规划中，交通网络逐步完善；
➤ 面临北辰核心区规划利好；
➤ 需求多为市区外溢改善需求者及刚需购房者。
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中指研究院官微
中指研究院2017-12-23 16:53:44
