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那些流泪的地王,正在流血

地产操盘手 2017-12-13 07:00:14

地产人有两大错误,最受困扰。

一是家事儿最大的错误在于:手一滑,点错了发送

二是公事儿在于:脑子一热,拍错了地王。

这一两年来,有不少这样脑子发热的房企。

万科号称不抢地王,其实也没少抢,只是没有抢错而已。

那些抢错地王的企业,拿地时流着哈喇子,成功拍得后会流着泪割肉,找信托找渠道融资,也是分担风险,到现在大多在流血

手哥带你去盘点下

1、南京麒麟地王:第一个“亏损”地王,京奥港未来墅

看到微信群里流传着这么两张图,关于南京2016年麒麟“地王”亏损,欠费停工的小道消息。如图:

2016年4月15日,经过61轮竞拍,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/㎡,成为当时区域地王,溢价率超100%。而当时周边房价如中南世纪雅苑,精装成交价仅仅2万多元/㎡。面粉高过面包的故事多年之后再上演。

京奥港之所以这么自信,是因为它之前南京尝到甜头,赚到过钱。它以为南京会一直涨,所以即使是地王,也能够支撑未来的房价空间。

有人说麒麟地王崩盘,是过于夸大了。

47.6亿元的总地价,这次京奥港找到的合作伙伴是中融信托,行业TOP3的信托机构。据说融资规模达到50亿元,优先级30多亿元。

知道为嘛总地价47.6亿元,却能融资50多亿么?

因为它动工了,它融资标的是按照总盘货值90多亿元来做融资的。

从目前京奥港未来墅推盘来看,由于南京的限价政策,它是亏本的,但不一定“崩盘”。信托托底,而且信托也不会亏。有其他抵押,这是另外更深入的故事了。

2、北京樊家村地王:7.5万/㎡楼面价北京最高,葛洲坝还好么?

2015年10月下旬,葛洲坝集团通过举牌104轮以总价近50亿元,拿下北京丰台区樊家村地块,楼面价最终达到7.5万元/平方米,创下北京经营性用地出让有史以来最高单价记录。

拿地后,拖拖拉拉三年过去,有媒体报道,葛洲坝才开动了2栋楼。

按照万科的5986,按照碧桂园的高周转,3年时间应该是交房的节奏了。

为嘛一天举牌104次抢下地王,三年来,葛洲坝不举了?

因为地王难以下咽。

作为建设大坝的企业,盖房子还是略逊不少。但是他有个癖好就是拍地王。

手哥一搜,除了这个北京最高单价地王外,南京还有个单价地王。

2016年5月13日经过25轮以32.8亿、楼面价45213元/平米,葛洲坝拍下南京NO.2016G14地块。

目前南京城市限价售价最高为45000元,葛洲坝地王所在区域限价35000元,也就是说,葛洲坝的地价比南京规定的房价高出10213元 /㎡。

其实葛洲坝还是做了些动作的,比如拿地一周年后,2016年10月,葛洲坝憋大招了,终于想出来当代置业等科技房企用了十几年的大招:科技住宅。

为了向同为央企的保利5P看齐,取了个匪夷所思的名字,叫做5G科技。让人以为是4G通讯的升级版,但是这节奏还是很卡。

又过了一年,2017年底了,两周年纪念日的时候,卡住没招了。

曾有媒体写过:拿到樊家村地王一年后,葛洲坝想好了入市姿势

我想,这个姿势,就是趴着不动。

兵马未动,粮草先行。开弓没有回头箭。一动就要全动,那牵扯的资金财力更大了,而且还有可能出现“停工”,销售不利等现象。这方面,葛洲坝可比京奥港聪明多了。

它采用缓兵之计。拖着,拖到限购放开,拖到市场放松,拖到有更高的地王出来为他解套,他就可以宽衣解带了入市了。

但是从信托机构融资的钱确实按照时间在计算年息,信托的年化大多在10-18%之间。

葛洲坝赌的是北京未来的房价涨幅,一定大于信托。他在赌政府调控的信心和持久性一定抗不过他的耐力。

3、上海内环地王:110亿元最贵地王和急于公关的融信董秘

2016年8月17日,上海内环内商住地块中兴社区N070202单元地块落槌开拍。闽系企业融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10.3万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王纪录(新浪财经语)。

股+债模式是闽系房企惯用的拿地融资招式,无论是正荣还是融信,都以高杠杆撬动资本拿地。但是,时代变了。地产不再草莽疯狂不再野蛮生长,无论是购房者,市场规范,还是zf管控 都在成熟。

摘下上海地王之后,有自媒体剖析了融信企业背后的资金运作以及当下业绩表现。那篇有料有据的大稿,在融信派出董秘紧急进京公关斡旋后,终于被淡化了。

一年过去了,融信上海地王怎么样了?

上海诸多业内人给出的回复是:不知道。也有人回复,一半开动了,另一半是共享单车的“坟场”,发了2张图。

据智通财经,融信中国(03301)发布2016年业绩,公司实现收益113.71亿元人民币,集团实现合约销售246.39亿元。按照这个收益和合约销售,等于干了一年买了一块地。当然不可能是这样,在中国房地产测评中心榜单上,融信2016年的业绩是460亿元+,多了200多亿啊

不是白手套不是红手套,这是空手套。

上海地王的资金从何而来?不得而知。

一年半了,上海地王挖个坑,就算动工了。

这样也能应对规定:房企在拿到《国有土地使用证》证、满二年未动工开发的,政府可以无偿收回土地使用权。

销售时流的泪,都是前期定位时脑子进的水,罪魁祸首是拿错了地

南京京奥港地王的崩溃,只是开始。

北京葛洲坝地王的龟缩功,上海融信地王的“坟场”,正在静静等待下一个春天,能够开出温暖的花。

给老婆发错了消息或许还好,难受一下子。

拍错了地王,难受的就不是一个人了

知名操盘手宋家泰有文:地拿错了,一切都错了。

从当前地王来看,的确如此

在地王之外,也有另类拿错地的故事

比如新城合肥的拿地故事:

7月13日,新城控股以溢价231%、总价35亿元的代价竞得肥东县编号为FD17-10号地块,但是相较于第二名万达集团的20.06亿元报价高出74%约15亿元。只要高出第二名1元即可获取,可是新城土拓人员豪放,多出了15亿元……直接悔青了肠子啊。15个小目标,抵得上融信一年净利润了。

那就自认倒霉。

自己约的炮,流着泪也要干

自己拍得地,赔了本也要搞

地王沉浮,台前幕后故事多。

手哥只是浅浅一盘点,背后的故事更精彩

如果有时间,再盘丝剥茧,地王背后的资金流向,地王的未来

下一篇,你想听哪一个?

A:“亏损地王“京奥港的启示录

B:流血的地王,该如何操盘?

留言或后台,手哥等你,关于地王的故事。

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