今年的房地产发生了太多意想不到的事情：炒房者和开发商意想不到调控会持续这么久，过往的经验都化为灰烬，不值得借鉴；业内诸多不看好三四线楼市的专家意想不到的是三四线却能在强调控背景下逆势而上，不仅去库存任务完成出色，而且开发商销售回款更上一层楼；奔赴北上广等一二线的工薪一族意想不到家乡的房价大都涨幅过半，现在不仅一二线的房价高攀不起，连三四线的房价也高攀不起了。
要知道在2016年之前，众多的房地产、财经类专家均坚定不移地认为，“三四线除非有人口和产业的大发展才能消耗掉超额库存，否则聚集于此的开发商的命运将更加不堪。”谁曾想，2017年尚未结束，整个房地产市场已经发生天翻地覆的变化，楼市分化严重，冰与火之歌高奏：三四线城市房地产市场火热难挡，全款“抢房”的场面屡屡上演，而一二线城市在强调控之下却出现成交量和价格的急速降温。
即便如此，笔者还是要说三四线城市今年的火属于后发的补涨，而非正常的人口净流入和产业升级发展等内生因素的推动作用下涨起来的，经济学家任泽平说过“房价长期看人口”，所以这种情况持续不了多久，外部刺激结束时就是三四线城市房价下跌时。
那么三四线外部刺激因素到底有哪些呢？首先，一二线强调控之下，限购、限贷等政策齐下，投资和资金需求转移到三四线城市，艾普大数据显示，三四线城市来自一二线的购房占比高达40%，尤其是一二线周边的三四线城市（环京、环沪等占比更高），所以毫无疑问三四线城市今年的这波火热行情炒房投资者的功劳不小；其次，三四线城市是棚户区改造的核心区域，货币化安置举措更是催生了大量的农民工进城购房需求，因此大量的新房被进城的刚需买走了，这部分购房者占比超过50%。
不过，很多人心里也明白，三四线城市的高房价是缺乏经济基础支撑的，难以摆脱“虚火”之嫌。那么，接下来三四线城市的房价什么走向呢？著名经济学家马光远给出了他的看法，马光远尖锐地指出，未来三四线城市的房价一定会降低。他同时表明，如果在三四线买了投资性房产，那么明年只要不是大跌投资者就应该偷着乐了。
事实上马光远的这一说法笔者在之前的文中也说过，三四线城市对于炒房投资者来说就是“甜蜜的陷阱”，也曾告诫过投资炒房者不要只看到“钱景”看不到陷阱。
首先，三四线曾经在15年以前经历过一波的发展浪潮，10年的时候很多规模房企响应国家号召，发展城市化建设，纷纷涌入三四线城市拿地开发运营。但是随着高楼不断越建越高、越建越多，但是开发商的问题却接踵而至，无论使用什么手段房子始终卖不掉，购买力不足是问题，因此直到2015年底很多三四线城市已经形成了可以卖100个月以上的巨量库存。2014年、2015年更多的房地产企业从三四线城市撤离，绿地集团早于2012年开始就将战线从三四线城市撤离；富力地产董事长李思廉在2014年报发布会上直言，目前房地产供过于求的情况主要集中在三四线城市，如有十分合适的土地收购项目，富力也只限于考虑北京和广州等一线城市。
其次，三四线城市不同于一二线城市，拥有巨大的虹吸效应，三四线本身就在被一二线大城市掏空，90%以上都是人口净流出的情况，最近两年当地政府为了挽留人才推出了诸多举措，但最后都是效果不佳。很多的城市由于人口涌入不足，资金流入不足，单单的盖一片楼房，生活设施跟不上，这样的城市（大部分是三四线）能聚集人才吗？没有人才的城市谈何未来发展呢？
第三，上面说到三四线城市“炒”的成分过大，合计超4成炒房客聚集扎堆于此，他们手中囤积的房产早就供大于求，现如今很多三四线城市还在上演“全款抢房”的闹剧，说不清是市场的需求还是开发商导演的好戏，但是购房者切不可被市场火爆的假象蒙蔽了双眼。事实上随着时间的推移，越来越多的炒房投资客已经感觉身陷囹圄，面临手上的房子但难以套现的窘境，尤其是价格远低于二手房的“限价房”的推出，后来者更不会对炒房投资客手中的二手房感兴趣。
最后，国家房地产工作会议指出，防范金融风险是当前首要任务，三四线城市加杠杆、低信贷扩张的局面将被改写。这就意味着未来三四线城市的发展也将遵循当前一二线楼市的发展步伐，逐渐进入到稳中有降的发展进程。会议着重强调指出，“以不加杠杆为原则”，这意味着此前鼓励三四线城市买房去库存的条件慢慢的没有了。就拿现在涨起来了的房价来说，若没有信贷等政策的支持，很多人将无能为力了。实际上，业内最近出现了很多明年三四线城市将开启全面调整的声音，虽然没有官方宣布，但凡是都不是空穴来风，相信三四线城市政策宽松的日子也即将结束了。
第五，最近越来越多的房地产大佬开始集体出现悲观情绪了，其中对三四线未来的发展前景更加忧虑。万科郁亮指出，房地产已经进入危急关头，我们已经做好了迎接房价回落的准备。万科十月电话会议更透露了明年是房地产的小年，直接指出基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。
融创的孙宏斌说：“没有任何逻辑显示房地产市场会暴涨，这个行业不太可能暴涨，但是往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里，这个行业其实已经很难了。” 他表示，融创从2016年10月1日以后开始已经停止在公开市场拿地，2017年也将以并购为主。
越来越多的信息显示明年将是房地产的“小年”，或将出现销售面积和销售额的双降局面。笔者想说，三四线今年已经承担了房地产销售额75%的任务，随着各种条件的不充分，三四线明年迎来低潮已经是无可争议了。但经过今年一年的高速发展，三四线城市库存已经清得差不多了，房价不仅翻了一番，开发商回款也创造了历史，所以相比之下在三四线买房的不管是刚需也好还是炒房投资客也好，其实都是在为开发商去库存，尤其是碧桂园、恒大等深扎三四线的房企更是赚得盆满钵满。
当下，如果你问三四线还能不能买，笔者想说的是咱们本地的刚需要在这里长期生活，没有房子是万万不能的，炒房扎堆也好、房企逃离也罢都和我们小老百姓关系不大，我们买房以自住为主，能负担得起还是要早买。对于投资者，被炒起来的三四线你敢买吗？不仅如此，随着明年房地产的走势逐渐清晰，笔者劝诫三四线的炒房者抓紧抛房逃生吧。
十三画生2017-12-11 20:32:27
