这是“环环有房”的第124篇原创。
如果说本轮调控与过往任何一轮调控有所不同的话，那就是用足了“限价”这一杀手锏。
近日，央广财经的《北京首批“限房价 竞地价”项目将入市，350万可购小三居》新闻再度引发购房族的热议。
报道中说，首批“限房价、竞地价”项目共有两个，都位于北京市西南六环外房山区良乡区域。在其中一个项目的售楼处，记者看到周末光是来往于售楼处和附近地铁站之间接送看房者的小巴车，“都需要跑个十几个来回”。
这个楼盘十一开始设立接待中心，在没有大幅度推广的情况下，现在光排号已经排了1000多，但此次也就是推四五栋300多套新房，中签比例和南京早前爆出的1.46万人抢3177套限价房相当。
官网披露，这两个项目在今年初土地出让的时候，就已经限定商品住房销售均价不超过每平方米38994元，并且销售单价不得超过每平方米40944元。有媒体统计，周边在售项目的价格要比这两个项目的价格高出近20%。
项目性价比高，成为吸引扎堆排号的原因。据称350拿下小三居，购买者取得不动产登记证书或契税完税凭证满5年后可进入市场，“限价房的性质不会对交易产生任何影响，到时候就和普通商品房一样”。
此限价房非彼限价房
限价房的前生今世
限价房主要指的是“限套型、限房价”的商品住房，但这种具有一定保障性质的房型在2013年后就逐渐退出历史舞台。现在所说的“限价房”，实际上指的是“限房价、竞地价”的商品房项目，政府事先限定了将来房屋销售的价和均价，开发商在这个基础上再对地块的价格进行竞拍。
其实，限价房这个概念及相关政策早在2008年就已经有了。当时虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对，但点赞者更多。在房价不断飙升以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下，被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房，被无数人寄予了厚望。
另一种说法是，对商品房而非保障房实施“限价”，比较早的可追溯至2010年。当年5月，北京市房山区长阳镇起步区6号地成为以“限房价竞地价”模式拍出的土地。第二年4月，该项目入市，并按照规定以每平方米12500元左右的价格进行销售，比当时周边房价低20%。
此后，类似的情况一度绝迹，直到2016年10月，北京重启“限房价、竞地价”土地出让模式，引发多个热点城市效仿。今年3月以来，已从东部热点城市蔓延至部分三线城市，以及中西部区域。现在，已经成为此轮调控的五限（限购、限价、限贷、限售、限商）的标配动作之一。今年北京推出45宗土地，实行“限房价、竞地价”的出让方式。
限价房的利弊互现
同时，为避免开发商以“捆绑销售”等方式进行规避，限价令亦在快速更新迭代。5月19日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》指出，房地产开发企业取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格并对外销售。
以前很多房地产项目采用提高首付、一手变二手、捆绑车位（或地下室、装修）销售等方式来规避限价令，但现在监管严格，很难行得通。
专家学者对这一政策亦有弹有赞。张大伟认为从短期来看，这将对整体市场的成交均价形成结构性的稳定效应。政策直接地拉低了均价，并且有可能影响普通商品房的定价，同时快速地缓解了过去市场中存在的供需结构紧张。
而从长期来看，中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大教授则担心，限价房或将不利于住房供给的多元化，开发商的积极性也会受到一定打击。他认为：，社会福利有所损失，因为价格的上限和成本的居高不下导致了住房商品的多样性不足；第二，由于利润不高，一些开发商的积极性会受到影响，这样的话，市场的活跃程度、资源的配置效率会有一定下降。
不过，随着“房住不炒”调控理念与政策基调的持续反复强化，可以预估的是，从现在到未来相当长一段时间里，限价房将快速大批量地进入市场中。与过往不同，非常时期形成的一二手倒挂现象，将会随着调控政策的补漏完善，将限价房变为不可多得的“稀缺资源”。显性的差价以及所形成的逐利空间，会逐步被削峰填谷，或者用其他附加条件加以约束。
如何抢到限价房？
在此之前，则可抱持良好心态迎接限价房时代的到来，参与这波“财富红利”分配中。购房者不妨从以下三个方面做起：
一是认真研究调控政策。特别是对于一线城市和热点二线城市，要拉网式回顾式精细化梳理政策。在大多数人都还在关注租购并举时，从此轮限价政策土地拍卖的源头上，以及房地产开发周期上，去推算出每一批限价房的开盘节奏。政策信息就是财富，做足功课就是财富，看媒体报道狂热抢盘时再出手，只能成为看客。
二是在法律规定的范围内操作。获得购房资格是其中最关键的一步。常规的限价房申请流程是提出申请、材料审核和购房，比如，北京市开出的限价房申请条件是申请人持有本市的户籍，家庭年人均收入低于三万元，家庭住房建筑面积小于六十平米。常住户籍、家庭收入、居住面积是三大考核指标。当然，变通办法早已被从业者玩到了高层次。不过坑多陷阱多，还是小心为妙。
三是准备好充足的枪炮弹药。从目前各地限价房的销售情况看，一次性付款或高比例首付基本上是通行的做法，用这种方式选择客户，无可厚非。比如，前段时间南京河西限价房开盘，逾1.46万名购房人顶着寒风，拿着一张张几百万元的银行本票或存单，争抢南京市河西区域10个楼盘的3177套限价房。经测算，此次购房验资总额逾378亿元。其中有一名购房者，竟然在5个楼盘登记了7个号，存入多家银行以备查验的资金至少在1260万元。拼的是什么，不言而喻。
最后需要提醒的是，与不断推出又不断退出的宏观调控相比，限价房终究是一种有违市场经济游戏规则的过渡性产品。在户籍制度和土地拍卖制度未有新政推出之前，这是可以捕捉到的最后的投资机会之一。买到即赚，不要犹豫。未来政府必将调整和完善限价政策，到时候就需要相应地见招拆招了。
道高一尺，魔高一丈，与财富共舞，不得不下更多工夫。
环环有房2017-11-30 13:01:51
