水泄不通、连夜排队，黄牛代排队一夜1500，首付需要八成……你可能以为这是楼市最火时候的场景，但这却是发生在几天前的南京的场面。18日，南京市河西新城的10个新盘将迎来摇号：14506组人抢3177套房，平均中签率为22%。而且对于买房者要考察资格，要求提供180万到430万的财产证明，且首付是八成。7天内凑不足首付者，50万定金不退。
当然，由于调控，房价是被限价的，均价都在3.5万到4.5万之间，甚至比周边二手房要低。
明眼人一看就明白，无非是开发商年底回款谋求减压，同时也借买房人做一把营销，还不用掏营销费，以示房产业和企业还“如日中天”，看，这么多人抢房子。
从购房者的心态看，“一转手就挣100多万，手里有钱的谁不去抢房啊。”
实际上呢？以一套120平米的房型来计算，单价3.5万，加上各种费用，总价约为480万；但是，你以为买到转手就能以580万卖掉啊？别忘了，新房需要一到两年才能交房下证呢；再加上现在南京限购规定，房证下证后，3年才能交易；想卖房？五年以后见！
这是有多大信心和眼界，才能看到五年后市场态势？计算房产投资，要从退出的时刻算起；目前随便一个理财项目，如果投入百万资金，那么年化完全可以达到5%，480万可获利120万，五年后房子卖不到600万就是输，何况还有精力付出、风险付出、贷款利息支出等损耗，并且抱有高回报的期望去卖房，也就是说，至少要卖到700万，这一趟才不算白折腾；否则，还不如去银行买理财，甚至存到定期来得安心。
不理智的投资者不会想这些，他们总觉得，买到就是赚到，放着还能赚租金；却不去计算和考虑真实的市场情况：
，占用大量现金，无债并非一身轻。从房价变化来说明这个问题，如果未来五年房价不大幅变化，从2011年的均价2.3万到2022年的4万均价计算，年化不到7%；但之前买房的为什么会赚到更多？因为加杠杆，加50%杠杆，可以超过10%；而这种首付几乎逼近全款的项目，让投资者失去的是更多的机会成本；
第二，租价下滑的大趋势开始显现，让本来租金就不高的物业，承压更大。机构发布的2017年第三季度租房报告显示，广州房屋租赁市场每月平均由7月份的1771元/月跌至10月份的1281元/月，跌幅接近28%。
此外，还有一种观点认为，房产的需求是真实的，你看全款都这么多人，恰恰说明不是炒房客在作怪；事实正好与之相反，恰恰是炒的心态，造成了房价的虚高，恰恰是这些付全款的人，说明国内财富持有者的财商亟待提高；也恰恰是这两点，促成了国内投资市场缺乏“想象力”，没有创新，在一个几乎已经被薅光毛的羊身上，玩着零和游戏。房住不炒，如果说真的考察购买力问题，也应该从全民收入的“中位数”来看，否则所谓购买力不过是富人的游戏，以富人的游戏规则去折腾面对普通大众的房子，最终如果不是另一个富人接盘，那就是买房的富人'破产'。（图片来源网络）
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，房产投资炼金术课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-11-20 12:15:06
