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超4成外地人在三四线买房!被炒起来的三四线你还敢买吗?

十三画生 2017-11-07 14:04:04

眼下聊房地产就不可能不聊到三四线城市,这是因为在都“紧绷”的状态下还只有这里在呈现不同模样——市场一如既往地火热,新推盘刚上来就被秒的现象也不是个例。从房产平台上随便查一下,你会发现,很多三四线城市的房价都升了50%以上,甚至翻番,妥妥的进入“万元俱乐部”,甚至“2万元俱乐部”。不禁让人感叹,以前我们总说北上广深的房价你高攀不起,没想到不到一年没见家乡的房子你也高攀不起了。因此每当我说市场环境趋好的时候,总是有人拿三四线城市的光景进行反驳,往往这个时候我都无言以对。“无言以对”的原因是,这个话题已经讨论了太多次了,不想再过度重复。

昨天在【90度地产】看到一篇三四线城市的大数据分析,没想到数据会这么丰富、详细,所以想和大家再从头分析一下三四线的情况,以讨论学习。

有多火?每卖4套房子就有三套是在三四线城市成交的!

首先了解一下三四线城市今年在整个房地产市场中的地位,这个还是非常出乎我的意料的,知道三四线火爆,没想到在整个市场份额中占比如此之高:

克而瑞研究中心的数据显示,今年上半年,一二线城市销售比重下降10个百分点,只占25%,但三四线城市楼市销售在总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。也就是说,今年上半年每卖出四套房子,就有三套是在三四线城市成交的。

这也就不难解释为什么深扎在三四线城市的碧桂园上半年能一举夺魁了,这份嘉奖完全是三四线城市对他们的殷勤付出的奖励。

哪些地方火了?

图片来自90度地产

通过大数据不难看出,最火的十个三四线城市特点鲜明,他们无一例外不是中国最重要的三个经济圈层中的一员:长三角(4个)、珠三角(3个)、京津冀(2个)。为什么是这些地方,笔者之前也已经说过了,原因有两个:首先,所处的地理位置在一二线城市的周边,今年以来,在一二线城市强调整的背景下,这些城市毫无疑问的承接了大量的外溢资金和人口红利,再加上环绕一二线城市的地理位置优势,这些地区很好地借助大城市的优质医疗、教育等资源吸引了大批底层人群在此扎根,比如在燕郊、廊坊等地买房,在北京工作;其次,当地经济发达,人口众多,本地具有较强的购买力,无论是自住和投资置业需求都非常强大,比如泉州和昆山;第三,三四线城市目前正浩浩荡荡地进行棚户区改造,货币化安置(只给钱不给房)催生了大批的农民工进城买房,需求极大。

在三四线置业的人群到底来自哪里?

图片来自90度地产

笔者在之前的很多文中说过,三四线的购房者中不乏外来的投资炒房者,他们在一二线调控抑制下资金无处安放,退而求其次选择三四线城市,也说过三四线房价的推高和他们不无关系。甚至也劝说过,三四线是甜蜜的陷阱,这里的基本面不足以支撑房价长久发展下去。这次数据给出了实情,还算是比较吻合的,从数据看,三四线本地购房人群占比54.10%,这是上述第三种因素催生下的购买人群,他们是确确实实的刚性需求购房者,买房完全是为了自住,这部分房产90%以上都不会再出现在市场上。

而一二线外来购房人群合计占比多达44%,毫无疑问,这些人买房不是为了居住的,他们往往都名下已经有至少2套住房,在三四线城市买房纯粹是手中的资金无处可去,而同时在一二线城市或者没有名额、或者资金不足才选择在三四线城市买房,我们并不能说他们全部都是炒房者,但是至少其中绝大多数是有靠买房赚钱的心理的。

三四线城市还能坚持多久?这里的房子还能买吗?

通过上述几个方面的分析,想必很多人对于自己家乡房产的情况已经非常清晰了,无可争议的三四线城市确实存在大量的投资者的身影,但是也不得不承认更多的人买房是为了居住,三四线城市能火起来的另一个关键因素是这里政策整体宽松,所以也给很多投资者以机会,但是从国庆前的一波调控升级来看,政策的调整范围已经有向三四线城市偏移的倾向,所以一旦政策来临,相信三四线城市又会是另一种景象。

除此之外,另一个不得不提的现象是,虽然上述的十个三四线城市今年以来率创新高,给投资者和刚需们带来了巨大的财富增收,但是不可忽视的现实是这里火起来的也只是新房市场,二手房市场的成交量却极为尴尬,有些中介甚至面临关店的地步。更多的投资者的处境也是非常尴尬:房子却很难以预期的价钱出售,就算是降价也十分难觅接盘者。

另外,三四线的特点就是人口净流出,这个问题虽然在近年来有所改善,但大环境依然如此,一二线资源、产业更加完善,对三四线的虹吸效应依然存在。房地产发展的大逻辑一直都是长期看人口、中期看土地、短期看金融,可想而知未来的三四线城市还有多少愉快的时光呢?

最后要说的是眼下支撑三四线崛起的因素——棚户区改造,虽然很多城市依然在如火如荼的进行中,但是不得不承认棚户区改造已经到了收尾阶段,最后一批也将在2019年完成,通过上述的数据不能发现棚户区改造刺激的购房需求高达一半以上,所以可以预见的是棚户区改造一旦完成三四线的购买力将呈直线下降,这对于很多扎根三四线的开发商和投资者来说都不是好消息。

不可忽视的重要一环是,三四线的房子虽然卖得很快,但是空置率也在逐年增高。经济学家任泽平说过“中国房地产空置率比较高,积压严重,三四线比一二线更严重。从住宅看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设,大城市的空置率可能跟过度投机有关。”

三四线城市的房子虽然充斥着大量的投资身影,但是对于刚需自住来说,买房的意义有多重要已经不需要再多赘述,但是从经济发展的角度上,自从2003年房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位被写入国家文件,从而正式被确认了权威地位以来,房地产和经济这对孪生兄弟就不曾分离,所以期待房价有大幅度下跌,寻求在“低位上车”恐怕也不现实,尤其是眼下诸多信息显示未来很长一段时间房地产都将是以“稳”为主,趋势已经非常明显,大升不可能,小幅度上升还是可以的,所以刚需者还是要早作打算。

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