在地产圈流行这样一个说法：楼市低谷期是中小房企实现弯道超车的好机会。
一般楼市低谷期，大部分房企都按兵不动，确保现金流的安全，但部分房企却在低谷期以较低成本大量吸入储备，等待下一个周期爆发。
比如融信融侨正荣泰禾等闽西房企，非常擅长这个打法。其中以泰禾地产最为明显，这家房企一直以来的标签就是“高负债”。这一轮调控可谓力度空前，但这家房企的负债率仍不断攀升。数据显示，泰禾的负债总额已达1070亿，目前的净负债率已经高达396%。
泰禾集团2012年销售额首次破百亿，2016年已经超过400亿，而据泰禾内部人士透露，这家房企今年的销售目标是3000亿。
不过这一轮调整，貌似各家房企策略都变了，龙头房企也加大了储备，中小房企弯道超车的机会越来越小。数据显示，龙头房企负债率排行榜显示，融创大260%，恒大为240%，富力193%，旭辉为59%，绿城为58%，龙湖为56%，世茂为53%，华润置地为42%，金地为41%，碧桂园为38%，万科为20%，中海为16%。
可以说几乎所有的房企都试图用高负债的方式“卡位”。截至7月份，133家上市房企存货市值已经逼近4万亿，同比增长18%。
虽然眼下租房市场迅猛发展，但要形成规模仍需要相当长的时间，再考虑到城镇化进程、老百姓仍然希望买房等因素。
很显然大部分房企都看准了这一点，所以他们才敢“唱反调”，试图赌下一个周期。房地产开发的平均周期是3年左右，也就是说，他们普遍看好3年后的楼市。
现在他们要做的就是一边拿储备，一边通过各种方式融资，确保现金流的安全。
不过眼下的融资环境对他们来说，却并不乐观。比如房企获得的贷款已经不能用来买地，房企通过资本市场融资也不能用来买地，房企发债量也明显下降，1-5月份大降75%。
房企在豪赌，但更多信息却显示楼市3年小周期已经难以重现。
1、2017年一季度启动的这次调整力度是空前的，而且出现了很多以往从未见过的措施。比如20多个城市要求购房者买房须刚性持有几年，短的有2年，长的有5年。在锁住购房市场流动性的同时，租房市场也是重磅措施频出，特别是修改《土地管理法》，集体用地可以绕过招拍挂直接盖房出租。
政策层面不会再如以往那样反复，而且还会视市场情况及时跟进，这也的确印证了前住建部负责人的那句话：
2、房贷周期已经逆转，数据显示，首套房平均利率在这几个月来迅速攀升，目前已经超过基准，未来房贷利率也只增不减，这给房企未来销售带来实质性压力。
以上两点实际上形成了一个“闭环”，这对房企豪赌将是致命一击。
除此之外，昨天还有个重磅消息，看下图：
说实话，直接下这种文件是非常少见的，在观察君看来，这张图释放了一个强烈信号：未来楼市还会收紧，在风险来临之前，“自己人自己的钱赶紧撤出来”！
而对于购房者来说，现在无论与开发商，还是与中介打交道，都要12分小心，因为楼市的信息向来是不对称的，掏钱的往往是处于劣势地位。现在最稳妥的选择就是多看盘了解真实行情，广积钱粮慎出手。
bnewhous622017-09-07 10:11:45
