谈“集体土地建租赁房”，“租赁、共有产权、商品房”将三分天下

“集体土地建租赁房”被称为改变房地产市场生态的重大政策，更有很多砖家称为改变市场格局，打压房价的大杀器。

房小谋今天也说点自己的看法。

▊▍“集体土地建租赁房”不是新闻，“市场主导”才是新闻

其实上个月，有个新闻，是说从2011年起，本市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，截至目前已完成入住3000余户。

在集体土地上建租赁房，不是今天才开始的，是早就有的。

也就是说，今天被热议的这个政策，其实新意不在于在集体土地上建租赁房，而在于去掉了国家征地这个环节。

从集体用地建设租赁住房文件“试点内容”上看，有一条是这样的：村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

经营模式这块，指导精神十分开放，细思蕴含了巨大的信息，村集体经济组织可以在没有土地成本的前提下，仅以建安成本和管理成本为主要成本出租房屋，这使得租赁具备可观获利的空间，也会吸引开发商来共同探寻新模式下的合作。

这样的好处是，与国家建设周期相比，在相对短的期限内，可以有大批新增租赁用房进入市场。其建设标准、面积大小、档次高低，将从政府统一规划转变为市场主导，这无疑是保障房改革的一大进步。

以后，在什么样位置盖什么样的租赁房，市场会给出最合适的答卷。

▊▍新的繁荣即将开启

目前，北京集体用地上建的租赁用房并不少见，但都属于“非正规军”状态。

安家楼村。坐标：东北三四环中，亮马桥使馆区核心

水磨社区。坐标：清华西门北侧，紧邻中关村北大街

城中村地处城市黄金位置，和周边高端租赁房源比，价格具备优势，这些“三无出租房”在优质地段提供了廉价住所，是很多人来京奋斗的站。

有资料显示，北京仅城六区就有城中村231个，占地面积1092公顷。如果算上城乡结合部和近郊农村地区，这个数字只是一小部分。

这些城市新人的生活并不轻松，但基数庞大的他们构成了城市运转的基层动力。

在法律没有清晰以前，多由农民自行盖房出租，租户以短租为主，处在官不举民不究的灰色地带，出租承租双方都没有太多安全感，没人会“好好弄弄这块”。

当获得了政府认可，可以想像，在市场推动下，这些集体土地将发生巨大的变化，一些令我们耳目一新的租赁产品类型会诞生。

相对于商品房市场来讲，租赁一直以来并不太受关注，然而，当把占常住人口3成的租住人群单独拿出来看，这其中也有很多层次的细分，集体用地租赁最终能满足哪个层次，是根据市场之手去调节最适合的产品以应对需求。能确定的是，租赁房源的大量增加将会平抑部分非热点地区的租金价格。

▊▍租赁房、共有产权房、商品房将三分天下

近期的一系列政策，总有人将之解读为大利空，楼市崩盘的信号云云，房小谋很厚道的对大家说，这个政策和租售同权，以及共有产权房政策一样，对降房价没有卵用。未来的房地产市场是商品房、租赁房、共有产权房三分天下，各有自己的循环系统。

根据不同经济能力，高端中端低端居住需求各安其所，在各自的生态圈内力争上游。

不是说有了租赁房，住户就不用奋斗了，奋斗的目标一直存在，那就是商品房，奋斗的路径也有，那就是租赁房—共有产权房—商品房。

商品房绑定的不仅是资源，更是高舒适度、社会认可、安全感、人文圈层等更多的东西，人性中的“向好性”会促使金字塔不断向上滚动。

原来是不分情况，大家都努力的够商品房，字典里更多只有“买房留下”和“买不起房回去”两个选项，现在可选择的中间项更多了。

换句话说，能够不买房留下的人也会更多了。

这些居住在出租屋里奋斗的年轻人们一部分会演变为未来商品房的“首置刚需”，短期来看，包括共有产权房在内的保障系统会吸收大批商品房的“刚需”，从而导致商品房市场短期输血减少，循环乏力。但长期看，居住便利性的增加，会吸引更多人来京奋斗，反而能够夯实商品房市场的金字塔基。

这对于商品房来讲，刚需阶层是变少了还是扩大了？

政府所构建的长效图景已经非常清晰，那就是政府负责完善保障体系，照顾到商品房市场以外各阶层的基本生活需求，让商品房变成奢侈品而不是必需品，商品房则归市场。

政府需要奋斗者带来的税收，如果人人都安于出租屋一辈子，政府也很难运转了。所以，商品房不会大降，商品房市场更不会被“消灭”。

可以预见的是，租赁、共有产权、商品房这三个圈，实现跨圈层上跃会越来越难，门槛也会越来越高。商品房将离“普通人”越来越远了。