房价涨还是跌？房价走势会是怎样？如果还在纠结这样的问题，或者把价格涨跌放在房产投资战略的首位，那么未来很可能会无法适应市场的新趋势。

楼市变局渐渐开启 心存幻想的人快清醒

所谓变局，并非是房地产走向末路；作为从根本上支持民生的产业，无论怎样，最终都不会成为夕阳产业，除非有一天人们不再需要住房。但问题在于，人们未来会需要什么样的住房？

回想一下国内普通住宅的发展：从开始的平房，到“筒子楼”，再到有独立厨卫的单元房；从随便分割一下房间，到户型不断的演变；从简单能住就行，到设计师绞尽脑汁平衡时尚与实用，功能与美观。这些都表明，人们对于住房的需求是无限的，而且是越来越高的。

所以，一个大趋势就是，房价从全面开花，到重点地区发展，最终将形成大都市圈、小城镇格局。这样就决定了，未来衡量房价，不能再用过去的眼光，什么位置好、市中心；或者用之前买到就是赚到的思路，钱多买一线、钱少买四线——但结果很可能是，买到四线城市，钱会越来越少。因为一旦形成大的都市圈，那么人口流动势必会向着这些都市圈移动；只有这样的地方，房价才有希望。如果盲目买到都市圈之外，那么不想未来靠自求多福盈利，那就赶紧抛售吧。

从限制到新趋势 认清变化最重要

限购、解除限购、房价暴涨、再限购……这样的循环是很多房产投资者内心的“经济规律”，也因此他们才能手握大量房产，安心坐等房价暴涨。

然而，今年的“五限”，让一些人坐不住了。和以往不同，此次调整，不但史上最严最苛刻的政策出台，更重要的是，一种建立楼市长效机制的趋势正在显现。如果说之前限购单纯是为了稳住房价，那么此次不但为了稳住市场，更是要在稳定之余，布局新的房地产发展模式。

大体来看，目前的种种举措会带来以下变化：

1. 土地财政渐渐成为历史。土地的供应要和需求挂钩，需求大多放地，需求小少放地，库存上去了不放地；不能让土地价格成为房价上涨的基石。

2. 房地产税迟早要出：之前只是远景目标，如今不动产登记制度完善，征税只是时间问题；而且保有环节一定会课以一个相当规模的赋税。

3. 多层次的住房改革，房产逐步与户籍等行政属性脱钩。从此，刚需的意义将改写，不再是拥有一套房，而是住进去一套房。

4. 金融去杠杆，引导资产脱虚入实。这不但是一个规划，而且是保证长期经济发展的必要环节。

新趋势下，现金和抗风险格外重要

那么在这样的新趋势下，房产投资者应该如何应对呢？

首先，从重视资产规模到重视现金流。过去，十套房=巨大-负债，还是能有的；而未来，十套房可能就是“-负债”，最终能收支平衡就不错了。并非房子不值钱了，而是新趋势下暴涨暴跌的基础不复存在，投资要回归市场需求、资产属性、宏观走势等方面。因此，投资者要把重点从“拥有多少资产”，转向“资产能带来多少”上。

另一方面，就是要在持有单一资产的基础上，多元配置资产，以对冲市场变化带来的风险。总之，单一市场、单一计价单位下的资产不足以应对未来的形势，需要重新规划个人的资产才能保证持续的，才能在未来立于不败之地。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。