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商品住宅实施全装修,会对市场造成什么影响?

环环有房 2017-08-02 09:09:57

近日,苏州市政府印发文件《市政府办公室印发关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则(试行)的通知》。《通知》中指出,新建普通商品住房应实施全装修,其他居住建筑倡导实施全装修。

笔者之前曾参编过住建部主导的一本关于保障房的书籍,恰好负责关于成品住宅(即全装修住宅)这部分的内容。其他章节多由一帮理工科博士大咖负责,作为典型文科生的笔者诚惶诚恐,但在多方查找资料和学习之下,对这方面也略有心得。

全装修≠精装修

有朋友问我,全装修是不是指精装修?其实,两者的衡量维度是不一样的——全装修是指装修的范围,而精装是指装修的档次和规格。

建设部早在2002年出台的商品住宅装修一次到位实施细则中明确提出全装修的概念:指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。按建设部规定,住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说,住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。

而一般精装修的房子,地面是地板,墙面以及屋顶有石膏边,厨房是整体橱柜,卫生间有瓷砖,只需搬进家具和沙发等软装,就可以拎包入住。

换句话说,全装修反映的是面,精装修则是在全装修的基础上加以升华。全装修不一定是精装修,,但精装修一定是全装修。

哪些城市实施了全装修?

早在2008年8月1日,住房和城乡建设部就对外发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》要求各地制定出台相关扶持政策,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或采用菜单式装修模式,分步实施,逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。

江苏省住建厅在2010年发布了江苏省《成品住房装修技术标准》。明确了到2012年,苏南中心城区新建住宅“成品房”比例达到50%,其他地区为30%。

北京市住建委在2015年底发布,北京市公租房、经适房、限价房、棚户区改造安置房及自住房全面实施全装修成品交房。

浙江省2016年5月施行的《浙江省绿色建筑条例》率先提出:到2020年底,浙江新建多层和高层住宅将基本实现全装修。9月10日,浙江省又印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》,提出“10月1日起,全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅,全部实行全装修和成品交付,鼓励在建住宅积极实施全装修。”

上海市政府2016年也发布相关实施意见,提出自2017年1月1日起,外环线以内城区新建商品住宅实施全装修比例达到100%,其它地区达到50%。

海南省住房与城乡建设厅5月22日正式印发公布《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》,提出海南从2017年7月1日(含)后取得施工许可证的商品住宅工程全部实行全装修。全装修要积极推广应用绿色建材和绿色建造方式,加快推进建筑产业现代化,全面提升商品住宅质量品质。

会对市场产生哪些影响?

住房全装修已渐行渐近。而一旦住房全部要求100%全装修,会产生什么影响?

,杜绝通过毛坯房变相涨价问题,房地产价格趋向于更合理。

长期以来,市场上多为毛坯交房,而全装修成为开发商调节房价的杠杆。在市场不景气的时候,他们往往通过剥离装修降低总价,以促成销售;而在市场上扬的时候,全装修则成为溢价的根据。譬如,在北三县盛极一时的“溢价销售”中,装修就是其中重要的一环,而溢价部分却不会出现在合同中。而在“装修”的名义下,也有不少猫腻。譬如,实际的装修费用已被偷偷加在房款里,但装修的质量却与价格不相匹配。

但是,如果要求住房100%全装修,开发商通过毛坯房变相涨价以突破监管的途径就会被堵住,房地产价格市场会变得更合理。

第二,有效避免个人装修对于房屋主体结构的破坏,以及二次装修带来的资源浪费。

如果消费者买了毛坯房,个人装修所引发的资源浪费、环境污染、噪音扰民、效率低下、建筑安全隐患等问题备受诟病。

个人装修的“大拆大改”会破坏主体结构。一是对房屋结构的破坏。因为住户不懂房屋结构,随意拆改墙体的现象非常严重。有的住户为利用墙体做壁柜、橱柜而拆掉部分或整片承重墙;有的拆掉联窗墙体或卫生间墙体,这些做法都严重削弱了墙体抗震能力。还包括对楼板、阳台和厨房结构的破坏。

个人装修易造成火灾隐患。个人装修不按消防法规进行施工,装修材料会选用未作防火处理的易燃品,家用电器的增加导致了用电安全隐患。

个人装修易造成资源浪费。一是散户装修更换洁具、便器、电器开关、插座、灯具、门窗和暖气片等造成了浪费,这使得毛坯房每平方米至少60元的材料设备变成了垃圾和废品。二是家庭装修施工中的长明灯、长流水、大功率电动工具带来能源浪费。三是装饰公司管理不严,会将剩余材料当作垃圾处理,浪费现象严重。四是产生的大量建筑垃圾大部分无法回收处理。据测算,住宅装饰装修平均1户产生2吨垃圾,其中有85%是可以回收再利用的资源。每年大约有2000万户进行装修改造,1年就浪费了3400万吨可利用资源。

个人装修的正常工期为45~60天,装修时间持久,难以控制;噪音不断,严重影响小区住宅安宁,影响邻里居住环境。装修作业人员的生产、生活及装修垃圾也会带来环境管治问题,增加小区物业管理的困难。

而全装修房作为我国商品住宅发展的大趋势,它不仅节能环保、节约成本,还可保障房屋结构安全,减少装修安全隐患。

第三,加剧行业洗牌。

全装修住宅不是简单的“毛坯+精装”,而是通过设计前置,在建筑设计阶段同时进行室内设计,从后期装修使用的角度,提出户型的相关修改意见,确定好合适的尺度和点位,结合室内设计对户型设计进行进一步的完善与优化,在优化的基础上根据不同空间的使用需求进行精细化设计。

全装修住宅的装修与土建安装为一体化施工,施工装配化程度较高。在设计与施工一体化的基础上,提倡全装修住宅标准化设计,通过户型设计标准化促进实现部品、构件设计的标准化,从而实现程度的规模化效益。

全装修住宅的构配件及部品是在工厂中生产,在现场装配化施工。这种变革是由毛坯房装修的半手工、半机械比较落后的建造方式,转变为一种工业化的生产方式。

另外,全装修住宅的建设涉及装修设计、部品生产、装修施工、组织与运营等方面,需要房地产开发企业、设计院、施工单位、部品生产商、建材供应商、物流配送商等多方协作。

综上所述,全装修住宅作为房地产业升级的措施之一,对于开发商各方面的能力要求更高。所以,那些专业能级较弱的中小企业,则面临被淘汰的风险。

第四,全装修房的标准问题亟需统一。

根据北京市消费者协会的权威数据显示,目前在房地产投诉中,精装修投诉已超过30%,成为大房地产投诉热点。

而如果新建普通商品住房全部实施全装修,装修的质量问题就会付出水面。因此,相关部门必然会出台更完善的验收标准、更严格的审查机制,才能有效应对全装修住宅趋势的形成。

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