近年来澳洲房地产投资与购房已成为一种趋势，但对于投资者的具体操作来说，并非易事；特别是在澳大利亚已经限制海外人士的住宅贷款，而且公寓类物业在各大城市严重过剩的时候，投资澳洲房地产的路子似乎被堵死了。
然而，与国内情况不同的是，成熟的澳洲房地产市场并不单一依靠住宅的价格上涨实现房地产投资的盈利。从投资者的根本需求来看，获得资本溢价和租金收入是房产投资成功的关键要素！
具体而言，对于筛选澳房市场中住宅地产和商业地产的原则，一要看现金流的流向，也就是说，买入这套物业之后，你是持续往外掏钱，还是能让房子自己养自己，甚至有盈余；二要看资本增值率，即，这套物业未来能带来多少溢价。只要能满足这两点，不一定是住宅，仓储、加油站、码头，甚至车位都可以用来投资。
这并非纸上谈兵。近日，有一则车位售卖广告引起广泛关注：悉尼一处双车位开出40万澳元高价（约200万人民币），这甚至超过了悉尼房屋中位价的三分之一。是不是觉得卖家狮子大开口？不过要是知道这个车位离悉尼歌剧院不远，你是不是就觉得这个价位似乎没有那么离谱。
这并非个案，也不是天价炒作。事实上3年前同地段的车位就已经达到了18.8万澳元。而且这里的车位月租金高达900澳元，双停车位达1100澳元。
根据Findacarpark网站统计数据显示，今年季度，新州单停车位的均价为7.3万澳元，维州为5.1万澳元，昆州为4.5万澳元左右。另外，新州的车位出租为6%，维州为9%，而昆州以和西澳的则都高达13%。
也就是说，无论从增值保值方面看，还是现金流流入方面看，商业地产的优势都是十分明显的。总体看来有以下几个方面。
一、商业地产可以带来丰厚的投资
据CoreLogic R.P. DATA数据显示，澳洲首府城市的商业房产租金一般都会在8%-10%之间，其中，产权仓储Storage的率为8%-10%、产权码头Marina的率为 6%-9%、底商、写字楼等商业地产Commercials的率为7%-8%……这些均高于住宅地产项目3.6%的平均租金。
二、商业地产的定金相对较少
由于商业地产的土地产权面积与别墅类相比要小很多，因此，商业房产通常价格较低，这对于投资者的资金压力也相对较小。如，一套卧室与起居室兼用的50平方米小户型房产价格约为40-60万澳元，而相比起来，一个体积为96立方米的独立产权仓储价格也仅仅在15万澳元左右。尤其在当下澳洲银行对海外投资者限贷的情况下，优势更为明显。
三、商业地产租期较长
受使用习惯影响，住宅房产的租期一般在6-12个月，是以“月”计算的；然而商业房产租期一般都在3-10年，是以“年”计算的。尤其是投资某些依客户需求而打造的经营项目，或者依赖某一区域经济发展的项目，这样的租户都倾向长期续约。对于码头和仓储类商业地产，其租约最长可以长达20年。
四、物管压力小，无税费和其他日常开支
市政费、水费、物业费……住宅地产的相关费用都由业主缴纳，而商业地产的相关开支，则很多由租户缴纳。因此其维护成本也相对低些。
当然，没有一种投资品是闭着眼随便买就可以赚钱的。同样，商业地产也存在风险：
1. 供应量不稳定
供应状况的变化并非投资者所能左右；比如，同一地区出现大量新供应，或大量投机者涌入该地区时，就会威胁到当地房产的租赁情况。商业地产的租赁周期一般较长，这样也就意味着，业主寻找租客的时间周期也就会变长。一旦出现空置，未来很长时间都难以再次寻租。
2. 地区基础设施的变化导致空置
当地主要基础设施的变化会为该地区吸引商业投资，但同样也会导致租户离开当前地区及退租。致使你的房产空置。此外，经济危机冲击商业，也会让业主招租困难。
3. 房产市值急剧下降
商业房产的市值与租期密切相关。投资者可能会认为，租不出去我卖掉，一劳永逸；但是，在澳洲，如果商业房产处于空置状态，或租约即将到期而新租约又没有签订时，房产市值就会下降。相反，住宅房产价格的下降幅度则较为平缓，通常是在较长的一段时间内逐渐下降。
总体来说，风险和优势衡量下来看，优势还是占了上风；至于如何规避这些风险，那就需要对市场的了解和熟悉，找准时机、地段；同时，追求资产多元化配置，创造更多被动租金收入，从而进一步强化资本市场的抗风险综合能力——这是相对于明智的投资策略。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论
2017-05-25 10:02:44
