十年“限售”，百年租赁：从保定楼市新政想到的……

5月22日，保定出台新政，要求非本市户籍居民家庭在主城区购房需提供3年以上个税或社保缴纳证明，“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地的房地产项目由公证机构现场摇号销售等。同时保定还出台了堪称目前最严的限售方案：住房自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满2年的，不得买卖；对通过“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的，不得买卖。

从近期的调控政策特点来看，限售城市逐步增加，保定“双限双竞”用地十年限售的规定也将“锁定”周期大大拉长，限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为，保持房地产市场稳定的重要手段。然而，限售主要还是短期的机制安排，要促进房地产市场平稳健康发展需要有长短相结合的机制，推动住房租赁市场的健康发展就是构建长效机制的重要环节之一。近日住建部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，住房租赁市场将迎来正式的管理法规。总体来看，当前的政策一方面限制销售市场的非理性置业，另一方面大力推动存量房租赁市场的发展来逐步构建长效机制。从这个角度来看，保定针对“双限双竞”地块十年限售政策与住房租赁法规征求意见看似是不相关的两个事件，实则却折射出当前政策长、短相结合的基本趋势。

1限售城市逐渐增加，保定“限售十年”最严格主题：引导购房行为

目前，限售政策已经成为此轮调控的重要特点，自厦门率先针对个人出台限制交易的措施后，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延。多数城市明确新购买住房的，需取得产权证后满2-3年方可上市交易，部分地区分类限制，主要限制非本地户籍购房再交易转让。继下辖徐水、白沟新城后，保定主城区也加入限售行列。但与其它城市不同的是，除限取得产权证满2年方可买卖外，保定还新提出对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的，不得买卖。

表：当前限售城市一览

数据来源：中国指数研究院综合整理

近期，保定有一宗地块将按照新的模式出让。5月17日，保定市出台《保定市公共资源交易中心国有建设用地使用权挂牌出让公告保公字[2017]03号》，其中编号“2017-030号”、位于“西二环西、七一路南”、土地面积100361平方米的居住地块受到了市场的热议。这主要是因为对此地块的竞拍规则做出严格约束，包括土地出让采用“限房价竞地价、限地价竞房价”的“双限双竞”出让方式；竞得土地人告知此宗地商品住房购买人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。

我们来细细分析这一措施背后的原因以及影响：

形成机制：特定背景、特定地块的特殊规则。保定此次政策出台是基于京津冀协同发展的特殊背景，其主要目的是稳定市场预期和房价走势，抑制投机需求。同时，我们认为保定出台最严厉的限售政策，也是表明坚决抑制投机、支持自住的态度。此外，从区域性特点来看，保定乃至河北部分房地产市场以往运行相对不规范，通过严厉的措施打击和震慑违规操作行为，推进楼市健康稳定运行也此轮政策强化的重要原因。

对自住需求者：住房回归居住属性。双限双竞等竞拍方式通常随着相应中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例加大而来。从其它城市经验来看，多数规定中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和公共租赁住房供应比例不得低于供应总量70%。这类住房主要用于改善民生，通常面对的就自住刚需或低收入群体家庭，因而十年限售政策固然严厉，可也是鼓励了真正的自住需求，促使住房回归居住属性。但不可忽视的是，我国居民住房升级存在一定的周期，预计10年限售期将会对未来居民采用“卖一买一”的住房升级模式形成一定影响。

对投资投机者：投资资金的进入将受到抑制。单纯从限售周期来看，10年限售的话，按拿到产权证开始计算基本要在2030年左右方能出售。10年之中仅房地产自身就将经历几轮的小周期（按以往的经验是3年一个小周期），从流动性的角度来看，缺乏流动性、投资周期拉长并不符合基本的投资投机逻辑，投资资金进入的动力将受到明显消解。因此，对于投机需求而言，流动性长期禁锢无法快速周转，未来不确定性增加，势必将挤出投机需求。

对区域内的其他项目：单个地块限售升级之后，仍需通盘考虑其他项目的影响。我们认为政府还将通盘考虑这一措施下受限地块与未受限项目之间的平衡，如这一限制措施会不会造成对其它未受限地块的追捧而形成新热点？其它周边未受限项目要不要有后续相应措施引导？未来出让的类似此种性质的宗地规模比例有多大？都需要政府的多方位考量。

对其他城市：能够形成预期。目前限售十年仅在保定主城区执行，当前也仅有单个案例，因而单就此宗地块而言，从量上来说对市场的影响较为有限，但从限售周期上却可以看出当地政府在去杠杆问题上决心的坚定、态度的坚决，未来也有可能有其它类似“品相”的地块出让参照这一规则。同时，考虑到京津冀协同的因素，此项政策也可能对京津冀区域及其他城市起到示范效应。

与销售市场的限制性政策相反的是，住房租赁市场作为长效机制构建的主要方面近期取得了实质性的进展。目前，关于住房租赁管理条例的征求意见已公开，后期的政策内容也将更加丰满。

2住房租赁市场规范化，激励供需双方主题：政策层层细化，住房租赁进入体系化的制度构建期

2016年国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，我们在相关解读中就认为，我国住房租赁市场仍需要完善的规章制度和适当的政策扶持，要加强住房租赁市场制度建设，健全相关法律及政策，着重维护承租人与出租人的合法权益。而此次住建部起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）是对国务院关于发展住房租赁市场若干意见的进一步细化。

从历史来看，原建设部已于2011年开始实施《商品房屋租赁管理办法》，对商品房屋的租赁管理、租赁行为的规范，以及租赁双方当事人合法权益的维护均做了明确的规定，立法层级为部门规章。从内容上看，此次征求意见稿除了对2011年实施的管理办法进行了重新强调外，也新增了许多创新性的内容。同时也以条例的形式上升到法规层级。

根据我们的统计，法规内容中“出租人”被提及18次，“承租人”被提及20次，表明法规对供需双方都给予了极大的关注。

首先，我们看下此次《条例》对承租人权益的保障：租金月付、不得随意涨租金等内容真正抓住了承租人一直以来的痛点。

随意解除合同、驱逐出租人？不行。

“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。”“出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同，但承租人有五项规定情形之一的除外。”

随意涨租金？不行。

“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。”

租金还按季付？非也。

“承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。”也就是说按月支付才是“硬道理”，这无疑极大缓解了承租人的房租支付压力。

找借口扣押金？不行。

“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。”

随意进出租房？不行。

“未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。”

公共服务？要有。

“当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。”“当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。办理住房租赁备案，不得收取任何费用。”“经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。”

点评

当前住房租赁市场由于承租人权益无法受全面保护而造成的市场混乱现象，已成为制约我国房屋租赁市场发展的痛点。承租人住的没有“尊严感”是根本原因。因而加强制度建设维护，着重维护承租人利益，出台相关法律法规作为市场行为准绳成为保障市场有序运转的重点。此次条例的出台，参照国外住房租赁管理相关法律法规，全方位保障承租人住房权益、租金利益、稳私权益等利益。

其次，我们看下此次《条例》对出租人的激励：针对鼓励发展机构出租进行了明确，这在此前租赁相关文件中是缺乏的。

鼓励房屋托管。“鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。”

点评：住房托管机构的房源筹集有了法律的保障，有利于机构在后期快速发展住房租赁业务，进一步做大做强。事实上，在房地产业极度发达的国家，将投资购买的不动产委托给信托公司打理是最普遍、好评和最为可靠的方式之一。从我国的政策基调来看，其长期发展趋势将由单一的房屋租赁逐渐转变为业主房屋资产管理，由分散型出租逐渐转变为房屋托管。

设立质权。“住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关设立质权。”

点评： 质权是担保的一种方式，分为动产质权和权利质权，将住房租赁相关设立质权就一种权利质权。通过将租住相关设立质权，企业能够进行相关的融资，提高了租赁业务对企业的吸引力。同时，法规也指出将在金融、税收、土地等方面给予相应的优惠，相信对住房租赁企业进一步的金融创新也会加速推进。

维护出租人房产安全。“承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。”

点评： 此项规定为自然人出租的房产安全提供了法律保障，当前部分不规范的出租主体承租后分割、改建后再出租的现象将得到整改。同时，也为出租人签订更长期限租赁合同提供了更好的财产保障。

最后，我们看下此次《条例》在管理上的加强：鼓励签长期合同、备案激励化、规范转租行为都是亮点。

构建租赁信息平台，强化房源监管。“房产管理部门应当建立住房租赁和销售信息服务与监管平台，以住房测绘成果为基础建立楼盘表，提供房源核验、合同网上签约、交易资金监管、信用信息查询、投诉举报等服务。”

点评：加强政府信息平台的建设和法律保障是住房租赁市场长期稳定发展不可或缺的一个环节。信息平台搭建将有助于政府全面了解住房租赁市场信息情况，健全完善住房租赁市场信息数据库，保障交易安全，提高租房备案率、交易透明度，以及政府管理效率和管理水平。对承租人而言，受保护的稳定居所也有助于其融入城市生活，享有基本公共服务，住的更有尊严。这将与居住证制度一起，作为户籍制度改革的重要部分。

建立住房租金发布制度。“直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。”

点评：在保护住房合同双方权益、健全租赁信息平台的基础上，加强对市场租金的监管指导，保持租金水平合理有效尤为重要。参考国外经验，对租金的干预指导可以限制合同期内出租人上调租金的频率和幅度，并通过详细透明的租金评估方法确定租金指导价和与通货膨胀率、家庭收入挂钩的租金上涨幅度，以满足社会住房合理运营的资金需要。

界定租住空间范围。“出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住”。

点评：条例进一步规范市场行为，保护当事人合法权益，一方面规定出租人出租住房要符合人均租住面积标准，不得将地下室等非居住空间出租居住，直击当前部分地下室改出租、群租房等造成安全隐患的问题。另一方面，也规定承租人不得擅自改动住房结构，维护出租人房产安全，当前部分不规范的出租主体承租后分割、改建后再出租的现象将得到整改。

鼓励签长期合同。“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。”

点评： 为保障租赁市场稳定运行和缓解大城市居住供需矛盾、真正实现“居者有其屋”，长租市场的推进刻不容缓。此前已有政策鼓励企业自持试水长租市场，这次条例也直接提出个人签约出租三年以上的将有政策支持、企业出租的不得低于三年。

进一步规范转租行为。“承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。””自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。”

点评： 考虑到人口流动、住房转换等问题，条例体现了灵活性，规定承租人可按约定转租住房。同时，法规要求地方政府出台对自然人转租住房达到一定规模后的具体管理细则，相信市场上的“二房东”乱象将得到有效整治。

总的来看，当承租人更愿意租房了，市场需求也就更加稳定，规模的扩大也就有了较好的环境基础，这对供应方来说本身就是一种利好，住房租赁行业又将迎来新一轮的机遇。然而，一个我们不能忽视的现象是，一直以来，租赁市场发展不起来的症结之一就是部分已有政策执行不到位。从过去的经验来看，以其他形式出现的相应法律法规对租赁行为也做出了明确的规定，但在现实中市场主体也并非按照法律规定规范自己的租赁行为，制度与执行之间仍然面临着巨大的障碍。如今，法规上专门针对住房租赁进行了规定，但如何把握后期的实施，各地的细则能够达到什么程度，细则如何执行等方面都是推动住房租赁市场健康发展的重要方面。

写在后面的话

未来，随着限售模式在不同主体、不同区域的创新性运用将可能与住房租赁市场的发展实现更好的衔接，限售是否对平衡租售市场，构建购租并举的住房制度有所裨益也是后期值得关注的问题。我们认为，限制住房在一定期限内转让将对住房租赁市场出租房源供应体系的优化提供更好的基础。对构建数百年，甚至更长时期完整的住房体系来说，发展租赁必然是应有之义。

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