说起买房,人们就会想着,买大城市、买一线城市,准没错。问题是,首先,一线城市的房子不是你想买就能买到的,也不是你想买就能买得起的。其次,是一线城市的人口神话,实际上可能是人们的错觉。
数据显示,2016年,上海常住人口仅增加了4.7万人,北京常住人口仅增加2.4万人;而且,两地的外来人口常住占比也在减少。
这意味着什么?在决策层的指导精神下,北京等一线城市,开始对人口规模和人口数量进行限制,比如苛刻的户籍制度,比如对于群租的清理,这些都对于人口流入进行了“限流”。
为什么要限制人口呢?人口流入难道不是经济增长的基础吗?那么限制了人口,房价又会如何走呢?
首先我们要明确一点的是,限制人口对于房价,即便是有关系,也不会是立竿见影的直接关系。毕竟在经济活动传导的上下游间,会有“延迟”现象;也就是说,尽管人口缩水,但房价不降反升,这是完全可能的;只不过这种可能性很难持久下去。就像闪电和雷声一样,真正伤人的是闪电,而吓到人的确实闪电之后的雷声;同理,看不到经济因素影响的滞后性,也就难以看到经济因素带来的破坏性。
那么一线城市的人口流出之后去了哪里呢?胡润研究院首次发布的2017年全球房价指数,其中,2016年涨幅的前十大城市中,合肥、厦门和南京位居前三——这可都是二线城市;同样的,位于前十位的还有无锡、杭州、福州、郑州。
然而,这不过是一线城市挤压出人口之后,波及周边或者二线城市的表现而已;如果未来经济转型成功,经济地位重新划分,那么这些城市人口就会重新流出,城市的房产很可能就会成为“烫手的山芋”。
这并不是空谈,事实上,东三省产业最兴盛的时候,人口流入、一片欣欣向荣。现如今什么样,想必也不用多说了。这就是单一考察一个时段内的人口流入流出的负面效果。
那么未来人口会是一个什么样的形势呢?目前,有这样一个说法很有意思,说是随便去农村找三个在种田农民,他们的年龄总和肯定超过200岁;这就意味着,农村可供转移的劳动人口数量已经开始下降了。
综上,农村可供转移的流动人口数量减少,是人力资源的流动性开始下降的标志;如果城市化真正放缓,那么经济增长也将从密集型转向,目前强调转变增长模式,实际上就是应对后城市化的经济增速放缓的问题;而在这个过程中,又要避免经济大幅度波动,那么房地产是个不错的过度产业。城市化总有完成的一天,那时候如果还在憧憬着房价的持续性上升,如果正视人口流、资金流增速,则应该看到,别说持续性,就是周期性都会变得更长、更缓。
倒不是说房价会大跌,也不是说刚需别买,而是正视房产财富在整个资产配置中的比例,如“炒房哥”那样利用金融杠杆撬动十几套房,未来真的就能保证吗?这是投资者必须要考虑清楚的。
本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质, 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号:victorliulei。