一
出乎各位看官意料，春节长假热点并不在楼市。或者至少没能成为最热、大热。就连春晚小品也不待见房市，反腐、农民工、电信诈骗、快递小哥相比，高高在上的房价，已经脱离了白领中产的“低级趣味”，介乎刚需、改善与奢享之间的房子，令人欲望顿消。
以下几条新闻可能有助于理解今后楼市的走向，也可能一点用处也没有。
有新闻说，鸡年春节，火爆了一年的中国楼市进入休眠模式，开年多地楼市量价齐跌：春节楼市成交数据惨淡，看房的人还没销售顾问多。2017年春节前后，市场处于政策重压下的平稳期（相比2016年春节的政策强刺激），随着多地楼市调控的加强以及人口结构的改变，房地产市场或将继续承压。有学者更坦言“房地产峰值已显现”。
量价齐跌耸人听闻，数据难看则符合实际。真实的情况是：
据网易房产数据中心统计显示，1月份广州全市网签成交6823套，同比去年（7809套）下降12.63%，环比12月（11829套）猛跌42.32%；成交均价16970元/㎡，同比去年（15310元/㎡）涨幅为10.84%。环比12月（17075元/㎡）微跌0.61%。微跌也可以理解成持平、趋稳或抗跌。看你怎么理解。
具体看春节长假期间的数据，网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，1月23日-1月29日广州一手楼网签仅成交505套，环比前一周(1月16日-1月22日)的1936套减少1431套，环比下降73.92%；均价方面，上周广州一手住宅网签均价为14729元/平方米，环比上上周的18223元/平方米减少3494元/平方米，环比下降19.17%。春节期间的数据拉长到全年来看，往往不具有可比性。
从市场看，这进入冬眠的大多是寥寥可数的一线城市，或东部沿海地区经济发达的明星城市，半城人绝尘而去，返回各自的家乡过大年，或衣锦还乡，或锦衣夜行，以实力证明外面的世界很精彩；进来的是举家出洞的天南海北旅游观光客、休闲度假客，刺激的是吃喝玩乐快消市场，但那是不可能在这高房价的城市里挖坑埋雷玩傻的。
二
返乡过大年的当然不会闲着。鼓鼓的钱袋子，一年的好收成，总得有个实实在在的消费去处。于是，返乡置业遂成一景，符合国人传统。有新闻报道说，贵州春节楼市“不打烊”，房地产去化周期明显缩短一大截儿。眼见着从“大年初三开始，来看房定房的客人明显增多，大部分是外出务工返乡过年的年轻人”。遵义一央企楼盘销售说，过年期间售楼部一直有人值班，也是考虑到春节返乡的这部分购房者。严防死守，专业敬业。
而在西安、武汉和郑州等二线城市，记者走访多个楼盘发现，返乡置业渐成二三线城市新看点，热度更多集中在劳动力输出省份，不过像郑州这样刚刚钦点的“国家中心城市”，房价已一飞冲天，虚高浮肿，看客恪守“眼看手不动”理念，成交并不旺。专家称库存较高的城市确实需要返乡置业促进销售，但未来仍需“一城一策”解决房地产供需问题，确保楼市健康平稳发展。
政策层面看，已有北京、上海、南京、重庆等地出台房地产调控新政，旨在确保房地产“健康平稳”发展。这“健康平稳”四字，当属高难度动作，想在动态的市场里寻找到理想的平衡点，考验各级政府官员的执政智慧。
国际在线报道称，中国楼市经历了2016年的跌宕起伏之后，2017年首月成交热度虽有所降温，但一些城市房价依然滚烫。2月1日起，南京正式实施外地人“积分落户”的户籍新政，“购房落户”成为历史。而北京自1月起首套房贷利率也已经从85折收紧到9折。
有媒体迫不急待开始了有点夸张的预测，称2017年房价将“暴跌”；机构则专业得多，给出的预测是“仅增速放缓”。毫无疑问，目前的房地产市场正遭遇着最为严厉的调控，据链家地产公布的春节期间数据显示，看房量极度冷清至近乎为零。在信贷收紧、楼市成交下滑几乎成为定局的情况下，2017年房企获得资金将变得艰难。
比较大的可能性是，楼市紧调控与去库存并行。热点城市以挤泡沫为主，库存较大的城市仍以去库存为主。“促稳”（促进房地产市场平稳发展）是今年楼市关键词，但热点城市和高库存城市政策基调差异较大，因城施策、有保有压是总体特征。
三
从影响楼市的政策调控、人口结构和峰值因素三个方面看，如果说调控已经成为一种常态的话，那么后两者更能反映当下楼市的阶段性特征。
国家统计局节前发布2016年房地产开发投资和销售情况数据显示，2016年商品房销售面积15.73亿平方米，较上年增长22.5%。销售额方面，2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新房改后商品房的历史记录。这正是提出房地产“峰值”已显现的市场背景。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，“我国正告别住房短缺时代。”根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算，目前累积的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口家庭来算，户均约1.02套住房。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。
再从人口结构来看，目前主力购房人群为25岁-49岁，90后已经进入到主力购房人群中。但根据第六次人口普查数据，目前80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，90后人口总数比80后少23%。
以婚龄人口为例，第六次人口普查的数据显示，我国20岁-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。
中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析，人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱，从现在来看，楼市中的需求结构已经发生改变，刚需人口开始减少。近两年，人口结构的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。
显然，年初预测是一件风险极大的事儿。正如像去年的今天“去库存”舆论霸屏情况下没人能想象走出一波壮阔的牛市行情一样，鸡年的楼市，究竟是一地鸡毛，还是鸡犬升天？相信不用12个月就会见分晓。
环环有房
2017-03-02 10:44:13
