开发商100%自持 以后我们都要租房子住吗？

2016年11月16日的下午，北京出让了位于海淀区永丰产业基地的两宗地块。

受9070的限制，开发商在北京拿地的难度越来越大，昨天出让的这两宗地块就非常考验他们的运营本领。

出让地块三步骤

按照规定，出让地块分为这三个步骤：

一、地价竞争，价高者得；

二、地价达到了“合理”上限后，开发商开始竞争自持商品房面积，比例者得；

三、进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

如果在第二步分不出胜负，也就是说多家开发商都报出自持100%，就自然进入第三步开始竞争商品住宅建设方案。

简而言之，前面两个步骤，基本都可以用钱来解决，竞争地价和自持商品房面积，说到底都是拼资金实力和运营能力的。但到了关键性第三步就没那么简单了。

再回到16日也就是昨天的土拍，到了第二步骤，龙湖首开、保利、绿地、万科四家均作出商品房自持比例100%的承诺，开始角逐第三轮：商品房建设方案。

在第三个步骤，不确定性的因素是的。因为在这一轮，拼的就不仅仅是钱了，是一个相对柔性的竞争。

建设方案要做什么？

到底“高标准商品住宅建设方案投保程序”要做什么呢？我们简单来分析一下，大致有三层含义：

层：在拿地环节开发商呈报的规划方案，一旦确定便不可更改，这样就能避免开发商的小动作。以往会出现开发商高价拿地，然后通过更改规划来保证利润率。

第二层：倒逼开发商加快转型“城市运营商”，“城市运营商”的目的是合理利用城市土地，实现土地资源利用的化。

当前，各地“城市运营商”的角色主要是政府主导下的基建企业、各类背景的开发商等等。

第三层：增加租赁住房供给。到了这一步，说明开发商必须100%自持物业了，开发商需要思考如何通过高标准的住房建设和相应配套来吸引租客。

这种愿望是非常美好的，“城市运营商”也是开发商转型的方向，但是这种形式出让土地，也有相应的风险。

如此创新的风险有哪些？

风险一：成本没有降下来，反而有可能更高。无论哪种形式的出让，只要有竞争，成本就不会降低，最后还是由买房者或租客承担。

风险二：这种创新是好事吗？今年以来，地价上涨，各地都陆续创新了很多土地出让法，比如集中大规模放地、网络竞拍、一次性报价等等。

北京本次的“高标准商品住宅建设方案投报程序”，希望以这样的方式最终决出出让对象。但是，这样的方式更显模糊。与市场经济下催生的地王相比，这种相对模糊的处理方式实际上是制造了新的不公平性。

我们要让土地市场回归常态，不能为了不出“地王”而不出“地王”，要降低房地产高位运行的风险，也要最终让人们买得起房，租得起房。

市场走向另一个极端？

总体来看，开发商100%自持虽然限制了高价商品房的出现，但根本问题依然没有解决。

市场从一个极端走向了另一个极端，人们以前是买不起高价房，现在只能是租高价房。