2025上半年房地产融资趋势：政策宽松下头部企业优势尽显

2025年上半年，房地产市场整体承压，房企融资规模同比下降百分之十。政策持续宽松，信用债和ABS成为融资主力，头部央国企占据优势。债务重组加速推进，保交楼工作成效显著。展望下半年，政策环境预计维持宽松，但市场分化仍将持续，房企需多渠道拓展融资来源。

2025年上半年，尽管优质城市和项目保持良好去化，但房地产市场整体仍面临较大压力。在政策持续宽松的背景下，房企融资结构发生显著变化，信用债和ABS成为主要融资渠道，而海外债则几乎陷入停滞。

信用债发行向头部央国企集中，中小企业融资难度加大

上半年房地产行业信用债发行规模为1526.6亿元，同比下降百分之十七点九。值得注意的是，发行规模前10的企业融资金额占比高达百分之四十八点二，较上年增加4.1个百分点。这一现象反映出市场资金正加速向头部企业集中，特别是保利发展、华润置地等央国企。这些企业不仅信用评级优异，销售业绩和拿地力度也保持强劲，形成了良性循环。相比之下，民营房企的融资空间被进一步压缩，仅有4家规模较大的未出险民企成功发债。这种分化趋势可能会持续较长时间，中小企业需要寻找新的突破口。

ABS融资占比提升，存量资产盘活成为新趋势

ABS融资规模达958.0亿元，同比增长百分之四点八，占总融资规模的百分之三十七点七。其中以商业地产为底层资产的CMBS/CMBN占比快速提升，显示出市场对优质持有型资产的青睐。公募REITs市场也在政策支持下持续扩容，华夏金隅智造工场REIT等产品相继上市。不过需要注意的是，商业地产市场持续承压，空置率和租金下行可能影响部分ABS产品的稳定性。

2025年下半年的房地产市场仍充满挑战。虽然政策环境预计保持宽松，但市场分化格局难以改变。房企应当充分利用"白名单"机制、经营性物业贷等政策支持，同时积极探索REITs等创新融资工具，以应对复杂的市场环境。

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