城投平台退出土地市场：房地产行业迎来市场化新格局

随着城投平台在土地市场中的角色逐渐弱化，中国房地产行业正加速回归市场化调节机制。2026年前四个月数据显示，城投平台拿地占比持续下降，央企和国企成为拿地主力。这一转变既反映了政策调控的成效，也预示着行业将进入更加理性的发展阶段。

近年来，中国土地市场正在经历一场深刻变革。曾经作为市场重要参与者的城投平台，正逐步退出土地交易舞台，这一转变标志着房地产行业市场化进程迈入新阶段。

城投平台拿地规模锐减，市场调节机制逐步恢复

数据显示，2026年一季度新增土地价值前10名中，城投平台仅占两席，到4月份已完全退出前十行列。这一变化并非偶然，而是近年来政策调控和市场演变的必然结果。城投平台拿地占比从2024年64%的高点持续下滑，反映出地方政府对土地财政依赖度正在降低。笔者认为，这种转变有利于建立更加健康的市场秩序，让真正有开发需求的企业获得土地资源，避免资源错配和浪费。

政策组合拳发力，城投平台加速转型

2024年推出的10万亿元化债"组合拳"对城投平台转型产生了深远影响。根据政策安排，2024年至2026年每年发行2万亿元地方政府专项债券用于置换地方高息隐性债务。同时，自然资源部38号文明确要求"年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积"。这些政策既为城投平台化解债务风险提供了缓冲期，也倒逼其加快业务转型步伐。从实际情况看，部分城投平台已开始向保障房、人才公寓等民生领域转型，这种转向既符合政策导向，也有利于企业可持续发展。

存量土地处置成为行业新课题

据统计，2021年至2025年3月，城投平台未开工地块超过4200宗，未开工建筑面积约3.6亿平方米。面对如此庞大的存量土地，如何实现有效盘活成为关键问题。目前主要采取三种处置方式：与专业房企合作开发、政府收储回购、以及通过专项债置换。2024年11月自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》为土地处置提供了政策依据。笔者认为，未来需要建立更加市场化的土地流转机制，同时加强对城投平台的专业能力建设，才能真正实现存量资源的优化配置。

随着城投平台逐步退出土地市场主角位置，中国房地产行业正迎来新的发展格局。这一转变既是对过往发展模式的修正，也是行业走向成熟的重要标志。未来，如何在市场化调节与政策引导之间找到平衡点，将是行业持续健康发展的关键所在。

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