[摘要] 9月23日，在北京三批次供地中，中海经过多场激战，以147.45亿元拿下3宗热门地块，实力霸榜北京楼市。
9月23日，在北京三批次供地中，中海经过多场激战，以147.45亿元拿下3宗热门地块，实力霸榜北京楼市。在拿地之时，海报文案就已经预告未来三宗地块的产品系：海淀延续拾光系，而三环南中轴则是经典的藏峰系。
据不完全统计，截至2022年北京第三批次土地拍卖，北京共出让49宗住宅用地，总出让额1480亿元，其中中海一共拿下6宗地块，揽金259.55亿元，是2022年北京摘地数量和总价最高的房企。
不同于其他房企联合体组合，中海经常都是独资拿地，独自开发与销售。“单枪匹马”大手笔拿地，中海展露出不容小觑的资金实力的同时，亦体现出其对土地市场的科学研判。
从近些年中海的拿地逻辑来看，中海教科书般的时机选择、精准的区域判断，以及错峰拿地的智慧，已经成为其无法复制的竞争力。
精准价值判断
以去年北京土地市场为例，首批集中供地30宗地块引来50家房企和200多个主体参与竞争。在激烈市场竞争中，中海坚守投资刻度，并未摘地。
第二轮集中供地，其他房企因受行业环境影响放缓拿地，亦有房企在首轮集中供地中资金消耗较多，后期乏力。而中海既保留着充足的资金，又受行业调整影响较小，因此在其他房企拿地热情下降时入场拿地，不仅竞争压力较小，获取地块多，且成交溢价率也低于首轮集中供地。
中海的理性和冷静换来了从容与安全，此后北京集中供地中，中海每次出手皆有斩获，且拿地价格较为理想，利润空间可保品质投入，反而扩大了领先优势。
此外，中海对土地的价值判断，也与众不同。比如亦庄河西地块，中海拍地时亦庄河西区正处于限竞房的红海厮杀中，可自从中海推出京叁號院后，区域发展就调转了风向，供应瞬间减少，二手房直线飙升，单价7万元／平方米一房难求，中海京叁號院凭借独一无二的高端定位，去年狂销80亿元。
今年1月竞得的昌平沙河地块和亦庄旧宫地块，业内认为当前区域环境下产品去化有一定难度，可中海汇智里和中海兴叁號院都获得了超预期的开盘热销。可见中海对土地的理解深度，长期价值的判断，以及区域蜕变的节奏把握，都有非凡的前瞻性和独到见解。
在今年三批次供地中，中海同样出手果断，同时拿下海淀永丰和丰台大红门3宗地块。其中海淀永丰0013地块，规划建筑面积7.17万平方米，现房销售面积36000平方米，成交楼面价约5.85万元／平方米，销售指导价8.5万元／平方米；海淀永丰0015等地块，规划建筑面积10.48万平方米，现房销售面积4000平方米，成交楼面价约5.49万元／平方米，销售指导价8.2万元／平方米；丰台大红门地块，规划建筑面积94607平方米，中海以49.7亿元竞得，成交楼面价5.25万元／平方米，销售指导价9.5万元／平方米。
从地块情况来看，三地块具备一定地段和价格优势，足以保证中海在做好产品的同时获得可观的利润。海淀两地块楼面价与销售指导价缝差分别为2.65万元／平方米、2.71万元／平方米，丰台大红门地块缝差4.25万元／平方米，且无现房销售及配建。此外，海淀两地块2.3和1.5容积率，丰台大红门2.4的容积率，也为中海打造低密改善住宅提供了空间。
具体产品形态，中海拿地时的海报文案已经预告未来三宗地块的产品系：海淀永丰延续拾光系，丰台大红门则是经典的藏峰系。
对此分析人士称，中海志在必得永丰地块，得益于旁边项目中海汇德里。当前中海汇德里的中小户型基本售罄，此次摘下永丰两地块且采用同一产品系，是中海有意深耕永丰板块的信心。
重塑区域价值
无论是亦庄河西还是昌平沙河，无论是海淀永丰还是丰台大红门，纵观近些年中海拿地路径，并非专注于内城核心地段，而是更多选择了有发展潜力的区域，并用自己的理解方式选择合适的土地。
以南中轴四环为例，中海自2017年起就以百亿造城计划深耕区域，通过中海寰宇时代
中海寰宇时代57694元/平方米4.93分地铁8号线瀛海站南200米010-67808888、中海云熙，中海云筑、中海甲叁號院、中海兴叁號院等系列产品，重塑南城区域价值，形成南城中海效应。
作为北京楼市现象级的豪宅IP，中海三座藏峰系甲叁號院、京叁號院和兴叁號院均位于南城，高端基因一脉相承，全部达成豪宅速销。今年5月末，展示中心开放仅10天的兴叁號院，开盘当日去化200余套，贡献了20亿元业绩。
而海淀永丰两地块，则与中海汇德里、中海汇智里形成合力，为海淀片区带来新活力。位于海淀永丰的中海汇德里，是海淀区少有的低密精妆纯洋房产品。今年3月开盘热销50亿元，成为北京市当之无愧的热度红盘；紧随汇德里入市的中海汇智里，2月拍地、4月底开盘，赶上疫情前的“末班车”，从而保障了上半年整体业绩的完美兑现。
中海汇智里项目销售仍在加速去化，而汇德里目前已进入尾声，仅剩部分跃层房源可选，永丰地块将延续拾光系，为错过汇德里的精英人士提供又一改善选择。
顺义新城区域，新近开盘的中海湖光玖里也带来诸多惊喜。18万平方米建筑规模，1.2容积率，这是2021年北京市集中拍地以来，唯一一块位于六环内城市核心板块容积率1.2的项目。中海湖光玖里售楼处开放20天超过5000组客户到访，超800组认筹，彰显了中海拾光系的价值影响力。
整体来看，中海在土地投资策略上，精准预判与理性投资节奏为项目带来安全与保障；产品打造上，中海基于不同地块情况，科学研判适配的产品，形成快速复制的能力；区域发展方面，中海通过一个个标杆之作，焕新区域发展活力，而城市片区亦紧跟时代步伐，逐渐走向城市发展新阶段。
距守西南三环的地标性豪宅中海甲叁號院入市后，丽泽商务区亦同步进入高速发展快车道，丽泽航站楼开始开工建设，商务区各类产业加速聚集；中海京叁號院面世时，亦庄河西价值开始兑现，品质次新住宅已经跃升至8万元～9万元／平方米；中海兴叁號院热销之际，南中轴整体规划、落地财政支持和经开区建设发展持续推进，使区域兼得内城四环通勤优势与多重规划产业赋能；中海望京府选择望京区域“著府”后，阿里巴巴随即“建工”望京，极大的区域价值吸引异业翘楚双双落地；位于顺义新城的中海湖光玖里，则与新国展自贸区二、三期，共同定义区域发展。
土地赋予项目价值，同时项目也在改变城市面貌，在相互成就中，中海通过卓越的开发能力改变了区域，焕新了城市；城市也在持续发展中，印证中海精准的区域预判，与之协力发展共同成长。
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