[摘要] 近日，北京住建委发表《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》的文章，指出今年北京市再次明确提出要完善“三边四级”养老服务体系，加强适老化改造，推进医养结合，营造老年友好型社会氛围等工作任务。
近日，北京住建委发表《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》的文章，指出今年北京市再次明确提出要完善“三边四级”养老服务体系，加强适老化改造，推进医养结合，营造老年友好型社会氛围等工作任务。......进一步深化落实新一版城市总体规划，推动住房发展与城市战略定位相适应，按照盘活存量、做优增量、提高质量的要求，创新实施在平原新城地区建设全龄友好住宅项目试点。主要内容如下：
·在2022年的第二批次供地时，昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地被列为全龄友好住宅项目试点。
·对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策，包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35％、非普通住房执行首付比例的40％，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35％、二套房首付比例60％执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。
·在特定区域，针对特定项目，给予符合条件的特定群体购房支持政策，是以落实新一版城市总体规划、促进中心城区人口疏解和发展平原新城战略为引领，按照中央关于因城施策支持刚性和改善性住房需求的精神，在保持房地产从严调控的基础上，精准实施的一项解决老年家庭养老购房困难的举措。下一步，将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。
【中指观点】
表：北京市养老政策的相关提法
资料来源：中指研究院综合整理
本次政策是对北京市养老体系的细化推进、对中心城区人口疏解的积极落实，也是对北京市针对特定人群优化调整住房政策的初步尝试。
1.北京针对性优化老年家庭购房政策，释放积极信号，为其他城市的政策调整起到示范效应
根据第七次人口普查数据，北京60岁及以上人口429.9万人，占19.6％，其中，65岁及以上人口291.2万人，占13.3％，与2010年相比，占比分别上升7.1、4.6个百分点，人口老龄化程度进一步加深。针对老年人群给予住房政策支持，是北京落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的重要内容，在合理的住房需求中，老年人群的住房问题是北京率先给予支持的一个方面。
本次北京选取三宗地块实行全龄友好住宅项目试点，并给予老年家庭购买试点项目相应政策支持，降低首付比例、给予利率优惠，同时子女可作为共同借款人申请贷款等，均为老年人群购买适老性住房提供了有力支持。
北京作为一线城市，由于其地位的特殊性，购房政策一直处于严控状态。此前在全国多地政策放松的大环境下，北京除了对受疫情影响的企业和个人进行纾困外，并未优化房地产相关措施，政府对放松政策一直保持谨慎态度。本次在特定区域、特定项目上对老年家庭购房首付及贷款利率进行松绑、支持子女“接力贷”，释放积极信号，有助于提振市场情绪，同时对其他城市的楼市调控亦将起到风向标作用。
2.政策“一箭多雕”，重点仍在于中心城区人口疏解，短期试点项目少且位置较偏远，对老年人群购房的实质性拉动或有限，未来试点项目有望扩围
本次三宗全龄友好住宅项目试点地块，分别位于昌平区和顺义区，均处于五环六环之间，且要求老年家庭将户口迁至试点项目所在地，有利于促进人口向核心区外转移疏解，符合北京“十四五”规划中提出的“落实平原新城功能定位，承接中心城区适宜功能和人口”要求。
值得注意的是，本次试点项目数量少且位置相对偏远，同时对购房的老年家庭提出相应要求，如中心城区老年家庭、户口迁至试点项目所在地，短期看对老年家庭购房的实质性拉动或有限。
本次试点可以为后续养老政策、购房政策出台提供经验，未来涉及的项目有望扩围，将为老年人群提供更多的可选择空间。同时对老年家庭的覆盖范围亦有望扩大，满足更多老年家庭的购房需求。
3.多孩家庭、职住平衡购房政策未来有望推出，调控政策预计将持续微调优化
今年截至8月5日，全国已有近50城出台多孩家庭相关支持政策，住房政策与人口政策进行结合，促进改善性住房需求释放。支持多孩家庭购房需求已经成为各地优化调整楼市政策、促进人口出生率提升的重要内容。另外，北京在2016年的两会上首次提到“职住平衡”下的房地产政策方向，北京对职住平衡购房的合理支持亦将是重要方向。
本次北京三个试点项目被打造成为适合全龄居住的社区和住宅产品，也兼顾其他年龄段市民居住需求，未来，多孩家庭、职住平衡购房等合理需求亦将是重点支持对象，相关住房政策有望继续优化，对北京的房地产市场亦将产生积极影响。
总体来看，本次政策释放了北京房地产调控政策优化的积极信号，未来试点项目有望扩围，多孩家庭、职住平衡购房等需求的配套支持政策亦有望跟进，对北京房地产市场预期均将带来积极影响，有利于提振市场信心。当前北京房地产市场正处于企稳恢复通道，随着市场预期的进一步好转，市场或延续恢复态势。
另外，北京楼市政策具有风向标意义，北京住房政策的调整亦为其他城市优化政策打了“强心剂”，接下来，各地因城施策的力度有望继续加大，二线城市限购、限贷、限售政策或进一步优化，更多三四线城市或全面取消行政性限制政策。
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