2022年8月8日,河北廊坊市官方正式公布了《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》。
在这个文件中,廊坊市正式官宣:全面取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的“限制性购房条件”。
同时还特意强调:对“北三县”和“雄安新区周边”的住房限售年限要求也全面取消。
这就意味着已经执行了6年的“限购政策”,现在正式取消了。 虽然说包括燕郊、大厂、香河在内的“廊坊北三县地区”早在2020年就已经“暗地里”逐渐松绑了限购政策。 而这一次才是廊坊官方最正式的“官宣”,包括“北三县”在内的整个廊坊地区,正式全面取消“限购和限售”了。 最关键的是,廊坊北三县还实施最优惠的“首付和贷款”政策:首套首付20%,二套首付30%,首套利率按照最低的4.25%实施。 这就是环京,严格起来“恨不得全国最严厉”,放松起来“直接裸奔”,这种节奏是“一会地狱,一会天堂”,玩的就是心跳。 根据我们的理解,廊坊本次“全面取消限购限售”也是迫不得已,环京楼市自从2020年以来遭遇“严重挑战”:
第一,疫情的冲击,导致“环京的业主无法正常进京”,从而掀起了一股“逃离燕郊”,“逃离环京”的浪潮。
自从2020年疫情爆发后,“进京通道”管理越来越严厉,把房子买在环京地区,北三县地区,虽然看起来很近。
但是却经常性“无法进京”,从而让大量的“北漂”开始考虑逃离“燕郊”,逃离“环京”,让整个房地产市场“难以稳定”。
第二,随着2021年楼市政策的逐渐加码,导致“停工潮”,“烂尾潮”在北三县及环京地区“此起彼伏”,也让买房人“心惊肉跳”。
最典型的就是“华夏幸福危机”,直接导致了环京地区出现了大量的“停工楼”,甚至包括“大厂人大附”这样的重点工程也出现了“暂时性停工”。
幸好从目前的消息看,北三县地区的项目将会逐渐恢复施工。
第三,虽然“通州和北三县的四统一规划”已经出台多年,但是区域发展,尤其是生活配套的提升依然缓慢,也让“北京的自住客群”止步环京,北三县再次成为了“投资客的天堂”。
包括燕郊在内的北三县地区,虽然距离北京很近,但是由于“生活配套等级”太低,一直以来都是“北京穷刚”的聚集地。
所以要想吸引“北京富刚”,甚至是“中产阶层”过来买房置业,难度太大,从而房价水平一直难以“稳定提升”。
北京的有钱阶层对“北三县”还是视而不见的,原因就在于“配套等级太低”,像人大附,中日友好医院这样的“北京优质资源太少”。
加上这些年北京“减量发展”,“穷刚”人群开始离开北京,重返新一线城市,环京买房需求开始暴跌。
总结起来就是“进京难”,“复工难”,“发展难”这三个“大难问题”,是摆在北三县及廊坊环京地区面前的核心问题。
在这种“复杂的房地产形势下”,廊坊和北三县地区再不“官宣取消限购”,高调推广区域楼市,形势恐怕“越来越不乐观”了。 在北京人口红利逐渐消失,人口减量发展的背景下,叠加“疫情冲击”,宏观经济下行,全国楼市低迷的多重因素。 环京“楼市压力”显然越来越大,环京楼市“内卷”已成定局。 “平谷线和京唐城际”的燕郊、大厂、香河等“北三县地区”,加上“机场快轨R1线”的固安、永清、廊坊市区等“南三线地区”。 未来的环京楼市必将“一片混战”,但是北京的“环京蛋糕”是有限的,有人“活”,就必定有人“死”。 我们认为,环京的发展只有一条出路,那就是“北京化”,只有彻底融入北京,彻底的“北京化”,才能吸引北京人,尤其是北京的“有钱人”。 第一点是实现“北京托管”,在不改变户籍制度的条件下,区域全面实现“北京托管”,由北京来实施托管和代管,从而扭转区域的“营商环境”。
2022年2月11日,北京市在“关于推进北京城市副中心高质量发展的政策清单”文件中,就明确提出:“争取出台通州区和北三县一体化管理机构组建方案”。 只有实现“托管”,才能彻底扭转北三县的发展“困局”,否则就难以吸引“北京人口”,更加无法引入“北京产业”和“北京配套”。
第二点是要真正引入“北京配套”,至少要引入类似于“大厂人大附”或者“中日友好医院”这样的北京直营配套。
燕郊目前虽然也有学校和医院都挂上了“北京”的名头,但全部都是“挂羊头卖狗肉”,水平基本上还是“乡镇级别”。
只有真正引入“大厂人大附”这样的“本校直办校”,北三县整个生活配套水平才能实现“北京化”,才能真正吸引北京人。
要想吸引北京人,生活配套水平就要首先“北京化”,否则就算北京人来了,你也留不住。
最终还是“篮子打水一场空”,人去楼空,房价一地鸡毛。
第三点是要实施“北京政策”,在养老、社保、医疗、教育等层面逐渐和北京“统一政策”。
比如北京人大代表就曾经建议:北京通州区和廊坊北三县未来可以实施“统一学籍”政策。
如果环京部分地区能够实施“北京政策”,那将吸引一大批北京人进来置业居住,必将实现“大跨越发展”。
综合来看,我们认为“取消限购”并不是廊坊和北三县的“终极大招”,真正的“终极大招”是“逐渐北京化”。
甚至可以说,只有“逐渐北京化”的环京才有希望,否则就是一地鸡毛。 由北京代管,引入北京配套,实施北京政策,这三点是环京“北京化”的关键,而目前看也就只有“燕郊、大厂、香河的北三县地区”才有这种机会。 但其他环京地区,注定了将只能“河北化”,已经不值得入手了。