[摘要] 杭州房地产市场从不缺高端购买力，目前的高端改善市场却面临困境：传统富豪和新富阶层越来越多，能满足他们需求的产品却越来越少。2019年“双限”政策出台后，高端改善市场的供应长期处于紧缺状态，需求却一路走高。高端改善住宅供应的缺失，为商业大户型项目的崛起提供了机会，选择商业大户型逐渐成为富人阶层购置资......
杭州房地产市场从不缺高端购买力，目前的高端改善市场却面临困境：传统富豪和新富阶层越来越多，能满足他们需求的产品却越来越少。
2019年“双限”政策出台后，高端改善市场的供应长期处于紧缺状态，需求却一路走高。特别是2021年，面积200m2以上住宅成交2577套，供应仅698套，户型做到200m2的项目只有30个左右。高端改善住宅供应的缺失，为商业大户型项目的崛起提供了机会，选择商业大户型逐渐成为富人阶层购置资产的一种趋势。
图：2018-2021年杭州面积200m2以上住宅供求情况
数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理
杭州商业大户型项目在2019年崭露头角，2020年成交600多套，开始了井喷式增长。2021年市场大规模火热，1100多套的成交创新高，但供应质量良莠不齐，写字楼改大户型项目难以带来良好的人居氛围。2022年，商业大户型市场则随楼市整体下行进入了一段沉寂期，褪去“潮流”红利的外衣，以产品力为核心支撑的项目则成为当前市场的焦点。
一战成名，脱颖而出的三冠王
2022年1-5月，杭州300m2以上商业大户型项目共成交389套，供应却达到900多套，整体市场处于供过于求的状态，目前全杭州的库存总量高达100万方，待售总量2700多套，加之未来将入市项目，预计在售及待售的商业大户型项目总数将达80个以上，竞争激烈程度可见一斑。
从竞争格局来看，目前在售项目72个，主要集中在钱江世纪城、钱江新城、金融城、城东新城、之江转塘及三塘板块。作为核心江景资源的占有者，钱江世纪城、钱江新城、金融城三个板块是目前商业大户型项目的供应主力，总计在售项目有23个，库存占到总量的30%以上。
图：杭州商业大户型在售项目分布一览
数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理
在竞争如此激烈的市场环境下，位于桥西以北的建发·缦云，在一众“拥江”项目中突出重围。4月首开，经过短短一个月，一举取得5月签约套数、签约面积、签约金额三冠的佳绩。建发·缦云的逆势热销，既是杭州高净值人士对建发品牌和产品力的高度认可，也蕴藏着他们对板块价值的追求。
建发作为来自福建的国企，入杭六年，打造了养云静舍、紫璋台、书香印翠等一系列项目，凭借优越的产品力打响了市场，在口碑上奠定了建发的高端地位。本次推出的建发·缦云是商业大户型项目，既是建发在“中式赛道”一次新的尝试，为产品力这块“金字招牌”添砖加瓦，也填补了地缘型高端改善市场的空白。
总体来看，建发·缦云此次在商业大户型项目上的成功，可以说是一次产品价值与板块价值的相互成就。
图：建发·缦云项目效果图
图片来源：建发·缦云项目提供
产品价值：独树一帜的新中式，释放高端产品力
中指研究院的产品调研显示，高净值客户对于中式和新中式风格的建筑有着浓郁的情结，选择中式和新中式风格外立面占比分别达到49%和30%。历久弥新的外观带来美的视觉体验，并在质感上体现档次和持久性。
图：中指研究院产品外观调研
数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理
坐落于运河畔的建发·缦云，是与运河所代表的江南文化的完美适配，也是“中式风格”的又一次创新。不遗余力打造约5000m2的示范区（红线内外），触手可得的实景让每一位到访者为之折服，新中式园林景观、约1300m2会所、外立面及室内空间设计处处体现独到的用心。
在整体造园置景上别出心裁，运用“一轴三进”的手法，动线层层递进，营造出归家仪式感。作为“一进”空间的大门超40米宽，器宇轩昂的铜狮分立在正门两侧，再向外则是高低错落的马头墙，由经过高温淬火的白金石打造，屋顶是棱角分明的歇山顶、屋檐用微扬的鹊尾脊装饰，端庄气派又不失灵动，整体可见其设计、用材的考量。
图：建发·缦云示范区大门实景图
图片来源：建发·缦云项目提供
“二进”空间画廊听雨运用了“藏景”的设计，若隐若现的迎客松勾起来客的寻芳探幽之情，再到“三进”院落水云园，游路迂回曲折，移步换景，人的视线随道路不断摆动，增添了游赏其间的趣味性。
图：“二进”空间画廊听雨实景图
图片来源：建发·缦云项目提供
图：“三进”院落水云园及整体实景图
图片来源：建发·缦云项目提供
约1300m2的会所也是建发·缦云吸睛的一大亮点，不仅规模跻身市场第一梯队，设计也延续了新中式风格，内部配置更是高标准，配备了恒温泳池、瑜伽区、SPA区、健身区等丰富的功能空间。建发在会所的维护上花了高昂的成本，可见其为业主提供高品质配套的用心。
图：新中式会所实景图
图片来源：建发·缦云项目提供
外立面的设计上，采用“东方飞檐+大玻璃全面屏”的建筑形制，将传统中式屋檐转化为全新的戗角飞檐，立面仿古铜不锈钢、大面积玻璃、铝板、石材等不同材质交叠，与香槟金的窗框交相辉映，既有现代时尚感又保留了中式构筑之美。
图：外立面效果图
图片来源：建发·缦云项目提供
室内空间的设计上，建发·缦云将园林景观延续到了室内，每套户型都设有建筑面积约15-17m2的空中庭院，并赋予其“自由多变”的定义，业主既可以在家中按个人喜好布置园林，也可以将其改造为茶室、琴房等功能空间，符合当代高净值人群对自身情趣的追求。
图：空中庭院样板房图
图片来源：建发·缦云项目提供
板块价值：运河时代，拥抱城市未来的选择
桥西与城北商圈交汇下的独特城市资源
从城市资源的角度来看，“拥江、揽湖、傍河”是杭州城市发展的主要脉络，而“一江、一湖、一河”作为杭州的三张城市名片，也是历来高净值客群收藏杭州顶级城市资源的三种方式。
以京杭大运河串联起来的“江河汇-武林-桥西-城北”商圈，无一不是依托高端商业配套和顶级产品，逐渐建立起板块自身价值。江河汇拥有江河交汇的天然优势，打造商住综合体IFC，将成为杭州的新地标；武林拥有老杭州人心中的无可撼动的高地——武林壹号；城北则随着万象城规划的正式落地，板块价值一路上升。
至于桥西，是运河流域历史文化沉淀最为浓厚的部分，一路走过桥西历史文化街区、运河大剧院、大运河博物馆、建筑大师隈研吾操刀的小河公园等地标，历史文脉传承、古老的江南风韵与现代商业综合体相得益彰，这也是高净值客群对桥西板块偏爱的原因之一。
建发·缦云距京杭大运河的直线距离约600米，承桥西板块之贵，又接城北崛起之势，更是多了份市井烟火气息，人居氛围不断增强。诸如此类拥有独特资源的支撑的商业大户型项目，将成为跨越市场周期的“硬通货”，也是高净值人士占位城市红利的首选标的。
图：京杭大运河串联的“江河汇-武林-桥西-城北”商圈
图片来源：中指研究院综合整理
板块价值崛起，启新运河未来
从市场的角度来看，放眼整个拱墅区的高端改善市场，上一个有200m2以上户型的项目还是去年9月开盘的九龙仓天珏，改善需求巨大。
在“以河为贵”的高净值人群眼中，武林到桥西是一条承接高端改善的生命线。武林早已无地出让，桥西在断供6年后迎来德信的新项目，51440元/m2的精装限价直追申花，这也可能是桥西最后一宗宅地，未来板块的发展势将北移，桥西以北也将成为承接高端改善市场的重要部分。
建发·缦云的出现是改善市场的有力填充，它吸引的不只是桥西，更是拱墅区乃至全杭州的高净值改善客群。
目前周边的市场活力满满，从项目周边3km来看，最近开盘的中海河映云集中签率29.69%，年初清盘的万科河语光年中签率12.22%，再早些的大家湛景天承美筑中签率仅有4.98%。二手房普遍在4万/m2以上，刚交付的金地大运桥西府甚至接近8万/m2，周边市场见证了板块价值的不断崛起。
图：项目周边新盘最后一次中签率及二手房价地图
数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理
建发·缦云以独树一帜的产品制式，筑造运河流域的标杆之作，它是运河时代对板块历史沉淀的适配与革新，也凭借优越的产品力为板块价值的提升赋能。
总体来说，建发·缦云作为运河畔少有的在售商业大户型项目，以稀缺的“新中式”风格备受市场青睐。项目在产品研发和会所维护上的耗资投入，“社区+街区”打造所带来的人气集聚，为自身展现更大的价值留下充足的空间，也将与板块一同拥抱城市未来。
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