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黄瑜:2022年房地产行业长期需求动能减弱 房企要管控好现金流 盯住融资窗口期

房天下   2022-01-15 11:42

[摘要] 1月15日,2022中国首届城镇化峰会暨中经汇第13届年会在北京盛大举行。业内专家齐聚一堂,回顾行业发展逻辑与趋势,解析当前房地产政策影响,探索未来房地产发展趋势。会上,中指研究院常务副院长黄瑜发表了主题为“2021房地产市场回顾和2022展望”的重要演讲。

1月15日,2022中国首届城镇化峰会暨中经汇第13届年会在北京盛大举行。业内专家齐聚一堂,回顾行业发展逻辑与趋势,解析当前房地产政策影响,探索未来房地产发展趋势。

会上,中指研究院常务副院长黄瑜发表了主题为“2021房地产市场回顾和2022展望”的重要演讲。

黄瑜:2022年房地产行业长期需求动能减弱 房企要管控好现金流 盯住融资窗口期

从百城房价集中供地看中国房地产发展趋势

她提到,当前形式下,房地产企业要管控好现金流,同时盯住融资窗口期。目前不同的地方城市市场分化非常明显,所以房企必须优化投资结构,深耕主流城市市场。

根据中指研究院百城房价数据,可以看到从2015年开始,房地产市场上涨持续了78个月,一直到2021年的11月。在中间只有2020年的2月,受疫情影响有一个下跌。房地产市场直到2021年的11月开始,才出现一个新的转折。

房地产市场持续78个月上扬,从这个方面来讲,政策调控是必然的。政策调控的目的就是把快速上涨的房地产用一种宏观调控的手段让它变成一个漫游,这个漫游在过去六年当中不断的释放价格的效应。

2021年整个全年,特别下半年调整之后,可以看到到2021年的全年的涨幅水平是过去七年来的一个最低的状况。到新房价格去年11月份价格下降,到12月持续下跌两个月,但是二手房从10月份开始进行下跌,下跌了三个月。

从下跌的城市数量看,新房到了12月份的话,58个城市下跌,二手房是71个城市在下跌,从累计下跌的城市数量看,房地产发展趋势已经发生了变化。

结合往年的数据比较市场行情的变化,可以看到2020年新房房价下跌的是13个城市,2021年15个城市。二手房方面,2020年有34个城市房价下跌,2021年是37个城市。

无论新房二手房都是超过一多半,所以房地产市场确确实实可以看到这个寒夜在过去2、3个月里面迅速发生变化。

从供应端来看,代表市场的效应变化的是20个重点城市。从推盘量上看,可以看到这些城市下半年的推盘量,基本供应量下降15%,特别到四季度,房企推盘的意愿更加弱。

从销售端来看,对市场比较敏感反映的是50个代表城市,里面有主要是一二线城市,还有一部分的三四线城市。这50个代表城市从月均成交线累计量还是在增长的,但下半年之后,从10、11月都是下降,特别12月份的时候,降幅超过20%,如果从12月份成交的月均微末的数字看也是属于近五年的最低的水平。

根据国家统计局以及中指研究院的数据,1-10月份可以看到基本上销售面积是累计是增长了4.8%,如果说从销售额来说是同比增长8.5,这是看累计数似乎还在增长。

但是销售面积从每个月的同比的情况看11月份也是下降14%,相对于10月份来说降幅稍微有一些收窄,但是仍然是一个非常明显的下降的事态。

再看一下土地市场,这里面重点是这个数字是300个城市,过去一年当中,无论从推出还是成交都是下降的,特别是住宅用地,推出下降9.6%,成交下降24.8%,但是楼面地价都是增长的,就是特别是住宅用地,增长了23.7%,这里面也是可以看到,确确实实市场从这个数字里面可以看到卖不出去的就是卖不出去,卖的出去的还是很贵。

特别是土地市场到了下半年流拍和流标市场明显转冷,从不同城市勘,一线城市,整个两集中供地,政策效应在一线城市应该还是基本达到当初中央期待的预期,土地推出量在增大,增长的幅度还是比较大的,增长30%几,成交也是增长的,价格基本上下降2%,基本是平稳的,二线城市这里面就是区隔比较大特别成交下降超过20%。

如果能卖出去的地还是相对还好,像西安土地价格并不便宜,土地价格增幅上也是同比增长24%,当然房地产3、4线城市,房地产受两集中供地的影响也是非常大的,特别土地出让金几乎整体的3、4线城市,也是下16%,地方政府特别去年下半年之后,3、4线城市土地财政这块受影响蛮大的。

卖的好的像长三角和珠三角的热点的3、4线,价格仍然是增长的,增幅都是超过了10%,接近20%。

中指研究院把集中供地相应的结果进行了统计分析,一批次供地热度非常高,二批次出现相应的调整,市场开始降温,流拍和流标基本超过三层,三批次地方政府放低了一些姿态,各种政策在优化,但是市场没有见好转,流拍和流表有些城市有所改善,但是市场非常冷。

2022中国房地产市场变化预测

中指研究院对于房地产未来的发展趋势也作出了预判。

预计2022年,房地产市场销售面积下降8.3%-6.8%,数据绝对数字会在16.1%-16.4%,价值仍然会维持一个2%-3.5%的增长,投资是会增长1.5%-3%,新开工会下降5.5%-4.5%,这个预判相对于机构预判来说,结果是偏乐观的。

中指研究院作出这样判断的原因,有一个重要依据,就是未来2022年国家GDP会实现5%的增长。如果GDP增长发生变化,对预判结果也会产生影响。

中指研究院作出这样判断的另一个依据是我国的政策系数。政策系数里面,中央反复强调了是坚持房住不炒,稳字当头,并且再次的也把房地产作为一个很重要的支产业,再次提出,同时房产税试点也会逐步的进行一个落位。

中指研究院还对“十四五”期间的总量进行了相应预判,总量预判里面,主要强调的还是住宅,住宅里面大概总量仍然在94.6-98.4亿平方米,这里面有三分之一的总量会在保障房。如果抛掉保障房的总量之后,未来五年,中指研究院预计我国商品房商品住宅总量在66-68.6亿平方米之间。

中指研究院预判“十四五”期间房地产将会呈现下行的趋势,未来的几年房地产行业从销售面积数字来说,预计持续下降是8%-6%。

房地产销售额的数字下降的幅度会相对小,主要的是一些结构性的原因,未来的房地产市场,尽管市场的需求量在缩小,但是质的要求会进一步的提升。一二线城市,包括重要的城市群里面,一些重点的经济比较发达的三四线城市他们在整个市场中的占比会不断的提升,使得房地产的价格也会有一个结构性的上涨。

在需求结构上分析,中指研究院也做了测算,新型城镇化带来的需求37%-38%,改善性需求36%-38%,这里面值得关注是拆迁改造下降3-6个百分点,这个数字会一定受到保障房大量供应相关的影响。这个是对“十四五”相关的预判,未来几年当中市场处于调整期。

对于整个现在大家仍然最关心还是2022年,房地产整个需求的趋势应该是预判了,房地产中长期的需求的动能在减弱的,销售规模进到下行的通道,房地产整个的供应的缩量、房地产税试点等将拖累市场交易规模。

中指研究院做了一个上半年,上半年房地产做了三个预判,是乐观、中性和悲观相关的预判,如果从乐观的预判,也会同比下降13%,中性的预判在18%,如果悲观一点的话会超过20%,不同的城市也会有不一样的,但是总体而言,房地产在未来下半年,还是会有一段时间的“煎熬期”。到下半年开始,从房地产市场上,逐步会进行相应的恢复。

不同的城市还是有区别的,一线城市方面,房地产2021年,以及过去几年的调控一直是比较严厉的。整个2021年其他地方受调控的一些影响,但是影响相对其他城市比较小。总的来看,2021年房地产的规模,如果从累计规模来说,一线城市还是可以的,总体的市场空间还是在的。

另外一方面,房地产整个的一线城市,房地产土地成交量,房地产推出、成交都是在加大的,这样新房的供给还会有一定的保障,房地产认为在未来的,2022年,对房地产成交面积还会形成一个比较好的支撑,甚至也会带动房地产整个的成交量的提升。

二线城市分化也会比较明显,像有些城市,可能会非常的好,但是有些城市仍然会低迷,低迷的事态会持续,郑州、武汉,从数据看,它的2021年的下半年市场其实恢复的节奏,因为之前受疫情、洪水的影响,他们的恢复节奏被打乱了,房地产认为2022年的市场有望进一步的恢复,像西部的一些趁势、昆明、南宁、东北一些城市,他们市场还会延续一个调整的事态。

三四线城市整个的市场规模都会在高位回落,房地产可以看到过去几年当中说三四线城市要调整,哪怕房地产看2021年的市场总量来看的话,调整的幅度还不够,到2021年的上半年,房地产整个的上半年的同比创新高,其实三四线城市做了很大的贡献,他占了整个市场成交总量的超过三分之二,在2022年的上半年在整个三四线城市的调整,大家会感觉到会更加难受。

房地产经济好的地方,长三角、粤港澳的一些地方,市场规模会恢复、提升,总体来说,他们是回落的事态。价格受结构性的影响,主要是地价,卖的好的地方地价可以看到并不低,所以会对房地产也形成一个支撑,特别一二线城市占比提升之后,全国的价格可以看还是有一定的整体的趋稳。

2022年房企融资趋势

对于整个大宏观经济中央会关注的是投资,对于面积、价格等方面关注较弱。

投资方面,中指研究院上半年做了悲观、乐观相关的预判。预判的结果仍然是负的,其实中央现在比较紧张的也是这个房地产投资,如果为负之后会拖累整个经济,也是蛮担心的,如果房地产明年要保5,房地产的增速一定要正的,否则会对经济形成比较严重的拖累。

房地产房地产企业目前来说,房地产在今年1月1号公布的,12月底公布的房地产企业的销售,累计来说似乎还可以,但是可以看到前100的企业他们的销售额同比增速已经在下降了,但是房地产后部了,房地产还做过百亿企业的数字,实际是稍有增长的,这个里面也可以看到,房地产未来一段时间,包括过去一年当中房地产行业集中度在分散的。

不同企业证明当中,也可以看到,特别地方性的国企开始起来,他们增速和业绩非常明显,从这些企业完成情况看,大部分过去一年当中都没有完成,总体也不差,还到了90%,主要上半年做的好,2020、2021年房地产大部分企业完成了这个。拿地情况来说比较糟糕,中央现在管控40%,所以如果相对于这个数字,40%来说,下降16个百分点,如果跟2020年这个数字比,也是下降了9个百分点,值得关注的是房地产过去一年当中,房地产前十的拿地的企业里面,有八家是央企和国企,未来一段时间房地产的央企和国企在市场中会发挥非常重要的作用。

当然房地产资金状况现在也在不断的支持,也发出了很多的声音,但是更多的机构,从金融机构偏好上来说,还是偏好央企和国企,现在对民企都还是非常谨慎的,现在一部分偏向一些负债率比较低的区域性龙头。

新的一年里面,给大家几点建议,确实房地产现在房地产所有的企业都不容易,房地产还是要管控好现金流,现阶段加速汇款,盯住房地产的融资窗口期,融资还是要做好。另外房地产可以看到市场总量还在,但是不同的地方城市的分化非常明显,所以房地产优化房地产的投资结构,房地产还是要抓住主流的市场,进入主流的城市,然后再去深耕,也是房地产很重要的策略。

在这个市场竞争当中,房地产更需要做好自己,把产品、服务、品牌做好,当然新的时期用一些新的工具不断的降本提效。之后房地产市场进入了一个下行的周期,市场总是有机会的,房地产大家一块去努力,谢谢大家。

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