[摘要] 近日，《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》（后简称2021版《导则》）发布，对北京共有产权住房的规划设计建设进行修订，包括选址、停车、配套、设计、套型面积、中水系统等11条内容。其中套型面积突破“7090”规定市场关注度最高。
近日，《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》（后简称2021版《导则》）发布，对北京共有产权住房的规划设计建设进行修订，包括选址、停车、配套、设计、套型面积、中水系统等11条内容。其中套型面积突破“7090”规定市场关注度。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者指出，2021版《导则》切合当下购房家庭的实际居住需要进行调整，要求更细化，体现了因需而变的原则。
合硕机构数据显示，2017年6月至今，北京共新增供应共有产权住房67831套，新增供应面积近599万平方米，覆盖除东城区和西城区外的所有其他区，今年新增供应远低于近年平均水平。全市新增供应的共有产权住房拟销售均价近2.75万元／平方米，较北京平均房价水平低。
北京是较早推出共有产权住房政策并在全市推进建设的城市之一，共有产权住房面世四年半，有助于解决在京有一定经济实力，买不起房子家庭的住房问题。共有产权住房项目建设和运营过程中，出现了延期交付，中水系统故障和隐患，部分项目停车费、物业费接近甚至超过商品房小区等问题，退出机制也有待细化完善。
增改面积回应新居住需求
北京住建委发布的通知显示，2021版《导则》依据相关文件将“城六区”统一调整为“中心城区”，并就选址、配套、户型、面积等11条内容进行修订，其中套型面积的修订市场关注度。
2021版《导则》在原有规定“套型设计应符合住宅设计规范的要求”的基础上，添加了“充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求，大力倡导多居室精细化套型设计，适度设置紧凑型两居室套型”，回应“三孩政策”及居家养老使现有一部分家庭规模和结构发生变化的社会现实。
在面积方面，2021版《导则》打破“城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米”的要求，在中心城区新建项目执行差别化面积标准，十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米。
参与此次修订工作的北京市住宅建筑设计研究院院长、北京市保障房政策咨询组专家钱嘉宏解释，受防火、疏散等居住安全性方面的要求影响，19层及以上的住宅楼的楼层公摊面积更大。
因而2021版《导则》在面积标准修订方面，首先按照北京《住宅设计规范》各功能空间面积标准要求，给出适宜的三居室套型套内面积指标，然后再分析不同楼层住宅楼不同组合情况下的楼层公摊面积，考虑多方面因素，最终确定了目前按楼层差别化制定面积标准的方式。
北京某品牌房企市场研究经理向21世纪经济报道记者指出，从北京新房市场来看，受“7090”规定约束的地块减少是大势所趋，在北京第三批次集中供应的12宗地块中，仅3宗设置了“7090”要求，且为套内面积。
该人士指出，作为保障性住房的重要组成部分，共有产权住房价格低于周边商品房，突破“7090”规定适度增加房屋面积，在满足二孩、三孩家庭居住需求的同时，也能将其购房压力维持在相对可负担的范围内。
另外，在中心城区以外的其他区，2021版《导则》在继续执行面积不超过120平方米的基础上，删除了“新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70％以上”的要求。
北京全市共有产权住房“严格限制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例”的要求保持不变。
为满足住户在不同时期、不同家庭成员构成对功能空间的不同需求，2021版《导则》倡导主体结构大空间布置，通过轻质隔墙系统、家具设备设施等灵活划分套内功能空间，实现住宅使用的可变性。
另外，在选址方面，2021版《导则》在原有的依据城市总体规划、结合首都城市功能分布和区域产业布局进行选址等规定基础上，要求结合各区申购家庭有效需求情况进行选址，更好地满足职住平衡的需要。
郭毅指出，2021版《导则》套型面积有所放宽，地段选址更加灵活，适应北京保障性住房制度多年实践和发展的需求，也回应了中低收入家庭生育二孩、三孩等的住房面积提升需求，是基于当下市场需要所进行的调整。
运营、退出有待细化完善
2017年9月20日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》（后简称《暂行办法》）正式发布，明确共有产权住房指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
2017年6月13日，朝阳区锦都家园427套房源启动网上申购，9月30日，锦都家园公开摇号，成为北京个公开摇号的共有产权住房项目。
2017年10月16日，北京住建委官网发布共有产权住房政策解读，明确此后5年北京将完成25万套共有产权住房供地。
共有产权住房政策的实施，有助于帮助有一定经济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。晨航（化名）深耕北京共有产权住房市场，其向21世纪经济报道记者指出，共有产权住房是首付能力约100万元的刚需家庭在京购房的主要选择之一。
但在共有产权住房交付和运营过程中，出现了延期交付，中水系统故障和隐患，部分项目停车费、物业费接近甚至超过商品房小区等问题，其中中水系统故障导致房屋渗水、漏水、反水等问题多发。
郭毅指出，项目交付使用过程中出现问题伤害了共有产权住房的整体口碑。中水系统的设计初衷是希望项目运营更集约、更低能耗，降低购房家庭居住成本，但由于系统搭建不完善导致使用故障和隐患。2021版《导则》对中水系统规定进行纠偏。
针对一些购房家庭质疑共有产权住房停车贵、物业费贵等问题，郭毅认为要讨论共有产权住房是否宜采用市场化方式及市场化收费标准运营，一方面购房家庭经济能力有限，市场化收费会增加其居住压力，另一方面项目运营需要收取市场化费用以保障相对理想的居住环境，双方的价格差和服务差可能需要政府财政补贴来填补。
此外，共有产权住房的退出机制也有待完善。《暂行办法》规定，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可提交申请，由代持机构回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。取得不动产权证满5年的，可按市场价格申请转让所购房屋产权份额，同等价格条件下由代持机构优先购买，代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
据近日北京住建委官网数据，2017年9月至今，北京已有三十多个项目约4.6万套共有产权住房建设并投入使用。网络服务平台至今仍未上线，部分购房者关于房屋转让、继承等疑惑仍未得到解答。
金隅大成·金成雅苑是顺义区共有产权住房项目，也属于北京首批共有产权住房项目，2017年10月27日开始申购登记，单价为1.9万元／平方米，购房者持有的产权份额比例为40％。一位金成雅苑业主向21世纪经济报道记者表示，项目2019年10月正式交房，今年业主群陆续有人晒不动产权证，但由于其委托中介申请不动产权证，至今仍未拿到。
该业主注意到，金成雅苑的住房品质和小区绿化总体不及周边商品房小区，目前相邻商品房小区的二手房单价超5万元。据该业主了解，目前金成雅苑尚未有房屋出售。由于共有产权住房交易封闭，对购买对象要求严格，且售价和交易细则尚不明确等，该业主担心未来自家房屋出售会很麻烦，也担心共有产权住房占用首套房资格，未来置换改善住房首付比例高，资金可能更加紧张。
郭毅认为，北京共有产权住房封闭循环的运营模式是政策设计之初的底层逻辑之一，有助于达到纯粹住房保障的目的。同时，共有产权住房转让平台建设和交易服务机构的确定需尽快提上日程，以更好地帮助购房家庭解决共有产权住房使用的后续问题。
晨航注意到，新增供应共有产权住房正在变少，合硕机构数据显示，北京今年新增共有产权住房项目7个，新增供应套数6201套，新增供应面积55.51万平方米，分别占近5年供应总量的9.1％和9.3％。
晨航认为，这一方面可能受共有产权住房需求较过去有所减少影响，另一方面随着租购并举政策和保障性租赁住房建设的推进，共有产权住房不是未来保障性住房的供应主力。新增供应减少，客观上也促进了部分在售共有产权住房项目的去化。
另外，21世纪经济报道记者注意到，在今年北京批次集中供地中，海淀区树村棚户区改造的两宗地块备受关注，在其挂牌文件中明确，当土地价格达到合理上限价格后，通过竞报政府持有商品住宅产权份额确定地块归属。很多人将其称为“新型共有产权住房”，实际上该类住房并不属于共有产权住房这一保障性住房范畴。
树村地块挂牌文件明确，“该类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房”，持有不动产权证满5年方可按市场价转让购房者和政府的产权份额，之后转让与普通商品房无异。
一位房企的市场研究人士向21世纪经济报道记者指出，在部分新供应宅地中推行与政府共同持有房屋产权的政策，一方面意在降低购房门槛，另一方面也增加出售条件，防止炒房。
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