本轮疫情后，只见独立屋疯涨——公寓市场真的不行？
独立屋&公寓价格
▶如下图所示截止今年9月数据，过去一年悉尼独立屋年增长达到28.9%，公寓价格年增长11.6%。虽然经历了接近5个月的封城，但丝毫未对悉尼地产市场造成负面影响。悉尼独立屋中位值一路上扬超过130万，公寓超过82万澳元。
▶1981年，悉尼的独栋屋价格中位数仅有7.89万澳元，是当时全职工平均年收入（1.58万澳元）的5倍。到了2021年，悉尼独栋屋价格中位数已经高达131万澳元，是平均收入的14倍。
▶悉尼的公寓价格中位数也从1981年的6.73万澳元上涨到了如今的82万澳元，房价与平均年薪的比例从4.3倍扩大到8.8倍。
独立屋上涨原因
1.疫情改变了人们的生活方式，远程办公的变革推高了人们对远郊房产的需求；
2.在强劲的资本、家庭储蓄增加和低利率的支持下，扩大住房规模的愿望在很大程度上推动了买家需求的增长；
3.同时封锁期间，买方需求旺盛，但供应有限将很多地区的独立屋市场推向了从未见过的强劲。
独立屋VS公寓涨幅区域
本轮独立屋表现区域一览
上图显示的是本轮House的涨幅以及覆盖区域范围，其中颜色越深的紫色代表涨幅在45%以上，其次是红色在35-45%，橙色在25-35%，黄色25%以下。
本轮公寓房表现区域一览
上图所示的是公寓涨幅以及覆盖区域范围，其中红色代表涨幅在20%，橙色在10-20%，黄色0-10%，绿色则代表小于0。
公寓涨不过独立屋的原因
▶除了刚刚提到推动此次独立屋增长的三点原因以外，土地的保值性固然也是不言而喻的。
▶本轮增长拉大了独立屋于公寓房之间的价差，和上一轮牛市（2013-2017年）相比，上一轮房价上涨中，独立屋和公寓房上涨的幅度几乎是呈平行线的。原因是自2013年后，澳洲加大了移民人数和海外流动人口的入境数量，每年光进入悉尼的净移民就要接近10万人次，这还未计算流动人口，而新移民、留学生和背包客对于公寓的需求量是非常之大的，因此公寓的价格也随之被推高。而此次疫情由于边境的关闭，造成流入人口的急剧减少，而本地常驻人口对于独栋的需求要远超公寓，因此造成了目前的公寓涨幅低于独栋。
▶由于疫情游客和留学生的减少，使得公寓密集地区的租金降低以及空置率的上升，造成投资客对于公寓项目信心的降低。
不能一概而论
除了以上提到的原因之外，其实正如下图所示，以下一些地区的公寓房的势头也不亚于独立屋：
独立屋&公寓过往历史
下图所示的是悉尼自2000年至2021年房价增长历史情况：
▶其中蓝色线代表独立屋的一路以来的走势；
▶绿色线条代表公寓房的走势情况
▶中间的虚线则是全澳独立屋房价的水平线
【历史过往说明独立屋和公寓的增长基本是呈平行线增长，而仅在2019-2021年间差距变大，期中的原因在以上已经阐述】
公寓市场的未来
1.随着受到独立屋可负担能力制约情况增长、贷款利率触底回升，新上市房源的增加，独立屋价格增长放缓，市场趋于平衡；
2.在独立屋市场中被帅选下来的买家逐步转入公寓市场，公寓市场尤其是现房销量和价格都呈现增长；
3.随着疫苗的普及，边境的开启，以及留学生、流动人口等的入境，相信公寓和独栋的需求将逐渐回复平衡；
4.澳洲政府为了复苏经济，在未来几年将大批量的引进新移民，这样会进一步推进公寓的需求和价格，从而缩小独立屋于公寓之间的差距。
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澳洲房产物业2021-11-17 15:23:50
