[摘要] “金九”成色不足，“银十”也失约于北京楼市。最新机构数据显示，北京二手房市场成交量连续7个月出现下滑。2021年10月份，北京二手房网签量更是年内首次跌破万套，同比下降35％。
“金九”成色不足，“银十”也失约于北京楼市。机构数据显示，北京二手房市场成交量连续7个月出现下滑。2021年10月份，北京二手房网签量更是年内首次跌破万套，同比下降35％。
业内认为，北京二手房遇冷有多个原因。指导价等新政使得高价学区住房迎来震荡，而信贷收紧也使得买卖双方成交难度加大。同时，近期频繁出现的房企违约事件也使得市场观望情绪加重。
成交连续7个月下调
北京二手房市场已经“冷静”了很长一段时间。中原地产研究中心发布的数据显示，2021年10月份，北京二手房住宅网签量为9340套，同比下降35％，环比下降25.7％。值得关注的是，这是北京二手房市场连续7个月网签出现下降，更是年内首次跌破万套。
“二手房网签量下跌和很多因素都有关系。今年西城学区住房和海淀学区住房在价格等方面都有比较大的调整，买方和卖方的成交意愿都不强。”一位西城房产中介表示。
实际上，北京二手房市场“金九”成色就不足，而“银十”则再度失约。国家统计局发布的数据显示，2021年9月份，北京二手房价格环比下降0.2％，是北京今年以来首次出现二手房价格环比下降。
而进入到10月份，北京二手房价格仍然没有回调的态势。价格方面，中原地产发布的数据显示，2021年10月份，北京二手房参考价格连续2个月出现下降，为5.99万元／平米，包括西城、朝阳、海淀等在内的13个区域房价环比均出现下滑。不过，整体来看，2021年北京二手房月均成交价格一直徘徊在6万元／平米左右，仍高于去年同期水平。
高价学区住房回归理性
在房产中介黄佳（化名）看来，近期北京二手房市场成交量与价格出现回调和信贷政策以及学区住房等政策不无关系。“尤其是海淀和西城的学区住房动荡，让房价的预期没有那么高了，价格也因此出现下降。”黄佳表示。
北京学区住房热门区域海淀自10月8日开始实行二手房价格指导机制，对包括蜂鸟家园等在内的29个小区发布了指导价格。记者在此前的调查过程中了解到，整体来看，海淀热门学区住房价格降幅超过20％。
“指导价格和此前市场成交价格相比，还是有比较大的差距，因此海淀学区住房近期成交价格相比较此前都有一个比较大的下滑。”黄佳对记者说。此外，黄佳表示，北京此前二手房贷款有所收紧，放款周期延长，这也导致了二手房成交量下滑。
“我这里之前有一个客户，想要置换一套海淀的学区住房，也找好了房源。不过，他的贷款迟迟没有拿到，买家后来也等不及了，这个房源最终也没有成交。”黄佳表示。
黄佳说：“市场变化太快了，政策几乎是月月都有新的。之前是堵死了假离婚炒房，然后又是收紧贷款。客户们有观望情绪是正常的，现在大家都没办法准确把握后续市场的走势，只能是先选择暂停交易。”
房地产走出“至暗时刻”？
自2021年下半年以来，接连有房企债券出现违约或者经营出现困难。业内认为，房地产行业进入“洗牌期”，房企迎来大考。而值得关注的是，近两年，无论是融资端还是供应端，都对房企提出了更高的要求。“三道红线”以及“集中供地”使得房企资金压力增加，行业频频出现暴雷现象。
融资收紧、企业出现负面事件以及土地市场成交遇冷最终都使得人们对房价预期出现减弱，并使得房地产市场成交及价格下滑。不过近期，多方似乎都透露出信号，表示房地产即将走出“至暗时刻”。
记者了解到，第三批集中供地已经拉开帷幕，而多城更是下调了竞拍门槛。目前，已经有上海、深圳、广州、济南等城市发布了第三批集中供地公告。整体来看，上述城市均针对出让条件进行了优化，包括降低起始价、降低保证金等。
以南京为例，记者注意到，南京第三批集中供地取消了此前“不得联合报名竞买、不得合作开发、严禁股权转让”的要求，且房企资质由此前二级或一级下调至三级及以上。
11月10日，网络上流传的一张图片显示，沈阳拟针对限购限售进行放松。不过，11月11日，沈阳市房产局回应媒体表示，仍然执行现行限购限售政策。业内专家认为，尽管并未放松，但至少说明政策放松渴求增大。
同时，近日，房地产信贷方面也有明显变动，多家龙头房企有发债计划。11月11日，保利地产也发布了2021年度第四期中期票据募集说明书，票据发行金额为20亿元。业内专家认为，这是比较大的信号，表示债务融资政策有所放松，市场悲观情绪明显褪去。
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