[摘要] 目前，我国的商品房实行的是预售制度，为了保护购房人的合法权益，防止楼盘出现烂尾风险，从2010年起，北京实行了商品房预售资金监管制度，就是要求购房款打入专门的监管账户，优先用于工程建设。
目前，我国的商品房实行的是预售制度，为了保护购房人的合法权益，防止楼盘出现烂尾风险，从2010年起，北京实行了商品房预售资金监管制度，就是要求购房款打入专门的监管账户，优先用于工程建设。
最近一段时间，房地产市场出现了一些新变化，如泰禾、恒大等开发商相继出现了资金链问题，项目风险增大。而原先的预售资金监管制度也有需要完善的地方。
今天，市住建委公布了《北京市商品房预售资金管理办法》修订版的征求意见稿，面向社会公开征求意见。其中拟规定，购房人的定金、首付款只有足额打入资金监管账户后，才能开通网签。而且购房人还能通过网签编号和密码查询到监管账户的信息和余额。
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想必在泰禾、恒大等事件发生之后，大家最关心的就是买预售的期房会不会遇到风险、甚至烂尾的窘境。
北京也在房地产市场出现这些新变化时，及时出手修订完善了预售资金监管这一保障购房者合法权益，防范风险的利器。
这次的修订，针对之前预售资金监管存在的问题和当下的房地产市场新情况，提出了多项修订意见，总的原则是银行监管、政府指导、多方监督、保障建设。
预售资金存入的是银行监管账户，支取也是银行最终审批决定。因此在拟修订的《办法》中，首先是压实了银行的监管责任。
过去，从事预售资金监管对于银行“无门槛”，只要是拥有银行牌照的都可以从事，但一些小的银行管理人员不多，管理制度也不够细致严格，各银行对于预售资金的监管能力因此也有差别。
此次北京拟采取公开招标的方式择优选择银行承担监管工作。市住建委将会同北京银保监局、人行管理部综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素来综合考量。开发商要在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。
比如银行是否有专门的部门、团队来负责预售资金的监管；是否在批准预售资金监管时能去现场核验工程进度等，都将是评标考量的因素。
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具体到预售资金监管怎么管？首先，在预售资金存入监管账户方面，过去是先开通网签，网签后再将定金、首付款存入资金监管账户。
这就遇到了一个问题，一般来说，一个楼盘的网签是滞后于实际销售的，银行并不掌握实际销售的进展，难以实施有效监管。有些开发商就违规引导购房者将购房款打入其他账户，并没有进入监管账户，但银行也不知道。
新修订的《办法》中，就拟将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签。
也就是说，购房者的定金、首付款只有足额打入到专用的资金监管账户中，才可以开通网签。而且，相关资金在打入监管账户后一定时间仍然没有网签的，资金将全额原路退回。更加确保了购房者的资金安全。
那么购房款打入监管账户，住建部门怎么知道已经打入，去开通网签呢？
这次北京将北京银保监局的金融专网和市住建委的房地产交易管理系统共享，购房款打入监管账户后，系统就能自动共享相关信息，市住建委的房地产交易管理系统的开通网签功能就会触发，开通这套房的网签。
大家知道，购房是必须网签的，购房款进入监管账户后才开通网签，就能确保每一笔购房款都能进入监管账户，杜绝了开发商“玩猫腻”的可能。
而且，市住建委和北京银保监局还会进行穿透审查。简单来说，就是两部门共享楼盘的销售进度、网签信息，监管账户的交易明细等信息，同时还会审查项目开发商的其他关联账户，看是否所有的购房款都打入资金监管账户，有没有打入到开发商其他账户中。
这里多说一句，要存入监管账户的预售资金，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款，也就是全部房价款，都要全部存入监管账户的。
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刚才说了存入，接下来说支取。
预售资金监管的管理模式是购房款进入资金监管账户，其中一部分为重点监管额度，开发商不得随意提取，保证楼盘的预售款优先用于工程建设。开发商按照工程进度的各个节点，按比例提取工程建设款。防止楼盘“烂尾”，保证购房者权益。
之前开发商申请提取时，都是提供设计、总包、监理等各方的相关书面材料给银行，银行审核材料后批准开发商提取监管账户中的资金。
但银行在这房屋建设方面并不专业，个别开发商还会提交假材料、违规支取。
此次修订的《办法》中，就拟规定银行在支付预售资金前，属地主管部门要进行现场查勘或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度。
简单来说，就是开发商想要支取预售资金，除了提供相关材料外，所在区的住建部门还要去现场查看，眼见为实工程进度是否达到了支取条件，在确认后银行才能批准放款。
而且，刚才说了，并不是所有的预售资金开发商都不能随意提取，而是一部分重点监管额度不能随意支取，这部分额度就是为了保障工程的建设。
之前北京规定这个重点额度是每平米不低于3500元，而此次新修订的《办法》中，将这个额度大幅提高到了不低于每平米5000元。各区可以根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定。
打个比方，如果一个项目是精装修交房的，那么监管的重点额度就可能不止每平米5000元，因为精装修还有建设成本，可能最终的监管额度能有每平米8000元甚至1万元。
此外，针对当前部分高负债开发商挪用预售资金，导致项目经营困难的问题，《办法》中还特别拟规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住建部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。
这条可是一个狠招儿，意味着一些高风险的项目，政府就会直接介入预售资金的管理，确保楼盘不出现烂尾，维护购房者合法权益。
【京房字】了解到，“重大风险隐患”的界定标准包括：开发商后续的资金已经无法完全支付工程款；施工进度已经晚于施工合同约定；开发商已经没法提出有效资金支持，工程进度严重滞后甚至是已经停工、没法按期交房的。
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除了政府加强监管，这次《办法》的修订还提出了社会监督，大家一起来监督开发商是否按规定使用监管的资金。
预售资金监管的是购房人的买房钱，维护的是购房人的权益，那么购房人肯定应该有资格去监督这些钱的用途和流向。
《办法》中拟规定，购房人可凭网签编号和密码通过政府网站查询监管账户的出入账信息和余额。
大家具体都能查到哪些信息呢？【京房字】帮大家了解到，将来大家可以查到的信息很多，自己购房款在监管账户中的余额信息、楼盘整个项目监管资金的余额、监管资金是分几批划出去的等等。
此外，此前预售资金管理办法中对于已经被违规支取甚至挪用的资金，还没有追回等处置办法。此次新修订后，增加了监管银行收到法院等对监管账户采取保全措施时，应及时告知属地部门的要求。
对开发商、监管银行违规挪用、划转、占扣预售监管资金的，应及时足额返还。挪用、划转、占扣预售监管资金或协助、划转、占扣造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，将移送公安部门，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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很多人可能会问，在当前“三线四档”等政策下，开发商贷款和融资本身就比较困难。北京收紧预售资金监管，是否会让开发商“雪上加霜”？
其实，北京这次是对预售资金监管制度的完善，还是根据预售资金监管总的原则和要求，规避和杜绝的是违规行为，开发商依法依规的销售建设是没有影响的。而且受到监管的重点资金额度，并不是购房款的全部，是为了保证项目正常建设的资金。
而且，这次北京制定新规，也本着“管好但不管死”的原则。其中也提出了再确保资金安全的情况下，提高开发商对于资金的利用效率。
比如，《办法》拟规定，如果现金保函额度和有效期可以覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可以不进行预售资金监管。
打个比方，一个项目，建设周期是3年，需要的建设资金是2.5亿元。如果它能拿到银行给予的3亿、3年的保函，那么出了问题，银行就要按照保函来保证这笔资金，这个项目就不需要进行预售资金监管。这样也就能促使信用越好的开发商越能高效利用资金。
此外，《办法》还拟规定，开发商可以按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的5个工作日缩减到2个工作日。比如，一个项目中的一栋楼如果封顶了，开发商就可以按比例支取这一个楼栋对应的监管资金，而不用等到全部楼栋都封顶才支取。
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