[摘要] 市规自委发布了北京市国有建设用地基准地价更新成果听证公告，定于10月底举行听证会。这意味着时隔7年，北京的基准地价要调整了。
近日，市规自委发布了北京市国有建设用地基准地价更新成果听证公告，定于10月底举行听证会。
这意味着时隔7年，北京的基准地价要调整了。
什么是基准地价？
基准地价是基于某一估价期日的区域平均价格，并不是单宗土地的价格。是在全市范围内，对现状条件下不同级别或均质低于的土地，按照商业、办公、居住等不同的用途，分别确定区域的平均价格。
基准地价作为政府法定公示地价，是城市地价管理体系的重要组成部分，是政府加强和改善宏观调控的重要手段，体现了政府对土地市场价格的引导。
北京目前执行的基准地价是2014年公布的，以2014年1月1日为基准日。分为商业、办公、居住、工业用途，各有12个级别。一级土地级别是旧城中的最核心区域，其商业平均熟地价为29980元／平米，办公平均熟地价为29080元／平米，居住则为28720元／平米，工业为11600元／平米。
目前，距离上一版基准地价已经过去7年，基准地价也应该根据实际情况的变化更新调整。
市规自委表示，本次基准地价充分对接城市总体规划，对级别区片范围进行了划分。为支撑高精尖产业发展，适当降低产业用地地价水平。为切实落实“七有”“五性”，首次制定公共服务用地基准地价。同时还合理确定了地价梯度，以支撑城市功能疏解和有机更新。
基准地价和土拍时的成交地价是两个概念。
专家解释说，一块土地在入市交易前，会形成一个底价，然后开发商再在这个底价的基础上竞价。
而在底价的确定中，很大一部分比例，大约70％到80％是一级开发成本，包括拆迁、平整土地、通水通电等等。
剩余的这20％多则为政府，是通过评估测算的。而在评估中，基准地价系数修正只是其中的一种方法。
“可以说，土地底价中，只有很少一部分与基准地价有关，而且这个有关中，基准地价也只是多种测算方法的一种，测算中只占到一部分权重。”专家说。
所以说，在土地招拍挂市场，基准地价只在确定底价时发挥参考指导作用，最终成交地价则由市场决定。
基准地价是否会影响征地或拆迁补偿？
专家表示，征地、拆迁补偿的价格，是由各地政府和职能部门另行制定。如拆迁补偿评估测算的依据主要是该区域内相似的房屋平均价格。因此与基准地价基本没有关联。
因此，基准地价在内涵、作用和适用范围上均区别于征地区片价和拆迁补偿价，对征地、拆迁影响很小。
业内人士认为，本次基准地价更新将有利于北京市制定差别化地价政策，引导土地资源合理配置，稳定房地产市场预期，支撑城市有机更新，落实“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间布局，从而推动北京城市总体规划的高质量实施。
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