第二批集中供地43个地块 未来房屋销售价格出炉！

京房字  2021-09-01 14:24

[摘要] 前天，北京今年第二批集中供地公布，43个住宅地块集中入市。和今年第一批供地一样，第二批43个地块均根据各自不同情况，研定了未来房屋的销售指导价，开发商在拿地时，需书面承诺未来售价不得超过销售指导价。

前天，北京今年第二批集中供地公布，43个住宅地块集中入市。

和今年批供地一样，第二批43个地块均根据各自不同情况，研定了未来房屋的销售指导价，开发商在拿地时，需书面承诺未来售价不得超过销售指导价。

大家都非常关心各个地块未来的销售指导价是多少？

这两天，计划参与第二批拍地的开发商们已可以从市住建委申请查询各地块的房屋销售指导价，我们也从互联网等渠道收集汇总了相关信息，今天整理和分析给大家。

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先来看一下我们统计的各地块未来房屋销售指导价。

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接下来给大家分析一下。

这次的几个热点地块中，海淀东升镇京昌路地块无疑是关注的地块之一，它地处四环和五环之间，京藏高速西侧，中国农业大学旁。周边大多数是上世纪90年代建成的老小区，其中1996年的静淑园二手房成交价在10.59万元／平米。

而新地块建议的销售价格为11.2万元／平米，而且还竞政府持有产权份额，如果最终是10％的政府份额成交，那么房屋实际销售价格就是10.08万元／平米。

丰台区丽泽的万泉寺地块也是受瞩目的好区位地块，地处二三环之间，它的建议销售价格为11.2万元／平米，竞政府持有份额20％，如果是这样成交的话，那么实际房价就是8.96万元／平米。

而周边二手房的年代稍远，价格普遍在每平米六到七万元，售价的顺驰蓝调小区是2008年建成的，均价在8.8万元／平米左右，周边近两年的新盘葛洲坝中国府则是高层住宅11.3万元／平米。

可以看出，新地块的销售指导价的研定上，是综合周边二手房和新房的价格因素合理测算的。

同样位于丰台区的周庄子地块，地处三四环之间，丽泽的辐射区域，建议销售价格为10.6万元／平米，竞政府持有份额10％。

而周边前两年的新房西府大院均价11.3万元／平米，中海甲叁号院均价11.5万元／平米。周边二手房则老小区居多，价格在每平米五六万左右。较新的小区是2001年建成的万年花城五期89330元/平方米[丰台]万年花城五期90套在售，成交均价在9.4万元／平米。

从这些例子可以看出，新地块的房屋销售指导价体现了明显抑制房价上涨预期的目的。而且有些区域在今年批集中供地中就有供地，从同区域两次供地的房屋销售指导价比较看，也是保持持平，体现了稳房价、稳预期的意图。

比如，朝阳区的王四营，此前批供地时，未来房屋销售指导价为7.1万元／平米，这次供地也同样限定是7.1万元／平米；亦庄旧宫两批供地的项目，未来房屋销售指导价也都是7万元／平米。

再看一下备受大家关注的大兴黄村“竞现房销售”地块，该地块的房屋销售指导价是5.9万元／平米，这和批供地中黄村地区地块的房屋销售指导价是一样的。

但不同的是，这次地块是“竞现房销售”的，也就是说，如果最终竞拍结果是现房销售的话，得大约三年之后房屋才能销售。而销售价格仍然限定的是如今的价格。

也就是说，政府通过“竞现房销售”，已经将该项目未来几年的销售价格“锁死”不涨，这也充分体现了稳房价、稳预期的目的。

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最后，对大家可能产生疑惑的问题解读一下。

可能有人会问，第二批中一些地块的地价上限和房屋销售指导价的差距比较小，比如朝阳孙河地块，地价上限和房屋销售指导价之间1万多元的差价，如何能让开发商在窄利润空间下保证房屋交付品质和质量。

首先，部分地块的整理成本比较高，因此地价没法设置得很低。但即便是这样，政府也并没有随着地价，将房屋销售指导价定高，而是根据周边房价的实际情况，研定合理的建议房价。

比如，孙河的几个地块，起始楼面地价是6.2万元／平米，地价上限时6.5万元／平米，加之地块容积率比较低，如果按照普通测算，很多人都认为这几个地块房屋销售指导价格要到每平米八万多甚至九万。但实际上最终的建议价格只是7.98万元／平米，这明显看出在研定房屋销售指导价时，政府已经有意的往下“压”了一些，稳房价、稳预期的意图明显。

目前孙河中央别墅区的次新房价格在每平米七到八万元左右，的超过9万元／平米。

其次，关于品质和质量这一块儿，从批集中供地到本次集中供地的政策设计和开发商承诺看，确保品质和质量是贯穿始终的。而且这次36个地块还采取了竞高品质建设方案的方式，如果竞到地价上限，开发商就要竞高品质建设方案，谁的方案好谁拿地，而且必须严格按照方案来建设，确保品质。

可以说，对于建筑质量和品质这一块儿，北京是一个“保基本、促提升”的原则，确保未来住宅的品质和质量。

最后，北京对于建筑质量、交付品质一直都在加强监管。前些天正式实施的《关于进一步规范商品住房销售行为的通知》中，就从各个环节“逼着”开发商确保房屋交付的品质，比如设定了交付样板间、工艺样板区的新规，并且要求必须与实际交房一直，严禁“货不对版”。

而且，最近市住建委还专门出台《关于落实建设单位工程质量安全首要责任的通知》，加强建筑工程事前预控管理、施工过程管理、工程竣工验收和质量保修管理，全面提升建筑品质和质量管理。

还可能有人会问，首批供地中，竞政府产权份额比例的地块，政府比例的上限都是20％，这次第二批有的地块则为10％，有的是20％，这是如何考虑的？

批集中供地中有6个地块采用这种方式，这次第二批有7个地块采用，地块更多了。根据具体地块的情况，设定的不同比例上限。

比如海淀京昌路地块，区位要比批的树村更好，指导价一样，所以政府产权份额上限也就设得低一些。

最后，这次公布房屋销售指导价中，还有一个幅度范围，这是不是就是均价的上下浮动？但有的是±3％，有的是±5％或是8％，这是为何？

是这样的，商品房中都有均价上下浮动范围，之所以不同项目的浮动范围不一样，这是根据不同地块的具体情况不同来设定的，比如容积率低的项目，浮动范围就会大一些。

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