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30宗地块土拍“揽金”1110亿元!高标准,低溢价!这座城市才是房住不炒的标杆!

房天下   2021-05-12 09:23

[摘要] 延迟两天的北京首次集中供地,终于在5月10日上午顺利开拍,于5月11号下午6点27分圆满收官!最终累计土地出让金额为1110亿!两天北京首次集中供地拍卖过程是激烈而又克制的,没有高地价,也没有高溢价!只有“高标准”和“低溢价”!

延迟两天的北京首次集中供地,终于在5月10日上午顺利开拍,于5月11号下午6点27分圆满收官!

本次北京首次集中供地共出让30宗地块,50多家房企经过了激烈的竞拍,最终累计土地出让金额为1110亿!

30宗地块土拍“揽金”1110亿元!高标准,低溢价!这座城市才是房住不炒的标杆!

北京市丰台区六里桥北京政务服务中心的拍卖厅

两天北京首次集中供地拍卖过程是激烈而又克制的,没有高地价,也没有高溢价!

只有“高标准”和“低溢价”!

相比于之前的杭州、广州、重庆等城市的土拍,北京的土拍节奏和结果,可以说是”房住不炒”的标杆!

一、“高标准”的地块出乎意料的多

此前,房山长阳的1块共有产权房地块被首开以招拍挂的形式摘得。

5月8日,另外有4宗土地只有一家房企报名,悄然底价拿地,没有参与到本次现场土地竞拍环节。

其余25个地块均进入到5月10日,11日的竞拍当中。

在这次北京土拍中,出现了一个极其高频的名词——高标准!

在竞拍的25个地块中,有10个进入到高标准商品住宅建设方案(简称“高标准”),需要房企递交高标准方案,经过相关部门会进行评分筛选,才能成为该块土地最终的获得者。

30宗地块土拍“揽金”1110亿元!高标准,低溢价!这座城市才是房住不炒的标杆!

高标准地块细则

什么情况下才能进入高标准呢?

本次北京土拍大部分地块都设置了房价合理上限,土地合理上限价格,政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”上限面积及竞报“国际人才社区住房”上限面积。

当房价合理上限,土地合理上限,政府持有商品住宅产权预设份额等都达到上限时,该地块将进入高标准商品房住宅建设方案。

例如备受关注的海淀上地的树村地块,在竞拍之前土地价格就已经达到房价合理上限,现场拍地直接竞拍政府共有份额,然而很快政府共有份额也触线,进入到高标准环节!

据不完全统计,参与到高标准竞买企业号牌分别为:

30宗地块土拍“揽金”1110亿元!高标准,低溢价!这座城市才是房住不炒的标杆!

基本上,北京乃至有名的央企中海、华润,国企首开、海开,民企融创、万科都参与了!

但该地块究竟会花落谁家,需要等到第10个工作日竞拍房企们递交方案,再等5个工作日内才能揭晓答案!

值得一提是,海淀树村这块地是一个炙手可热的地块。

去年12月份首次挂牌,中间下架两次,虽然再挂牌后竞买规则发生了很大的变化,不过丝毫不影响房企拿地的热情,不少购房者也对这个地块未来的项目充满期待。

不过这块地未来的项目也不是想买就能买的到!具体原因在下面的内容里会提到。

二、低溢价,房住不炒的标杆

本次北京集中供地出现如此之多的高标准地块,一个主要原因就是价格被早早地限制住了!

1、低调的北京土拍

此前,北京自然和规划委员会在挂出土地出让信息时,就已经明确了房价合理上限,土地合理上限价格。

有专业人士按照限价来计算溢价率,本次北京的土拍的地块溢价率才25%,还不到30%。

一部分地块的溢价率都被控制在3%-15%之间,只有小部分超过了20%。

事实上,本次土拍的平均溢价率才只有7.58%。

2、与北京相比,这些城市大概率还要继续被调控

与北京截然相反的是,尽管2021年以来,杭州,广州,重庆、无锡等地政府对楼市进行了轮番调控,但是丝毫不影响这些地方房企拿地的热情。

广州:48宗地块,以郊区地块为主,仍有7拍至封顶,溢价率达45%。

重庆:46宗土地,平均溢价率约43.78%,溢价率达129.98%。

无锡:16宗土地,仅一宗没有突破限价,多地块刷新地价记录。

杭州:57宗地块中,有41宗地块触及价,溢价率超过29%,并有13宗地块竞自持比例超过了20%,达到40%;单宗地块成交金额为111.61亿元。

针对本次土拍,互联网流传着这样一句调侃“哪个城市集中拍地,哪个城市就成了网红城市。”

不过网红城市是短暂红还是长远红,那就要看这些城市在控制房价上面的水平了!

有人说单看土地溢价低的意义不大!

没错,土地溢价率只是该地块一个参考指数,但本次北京土拍的低溢价代表的是北京在楼市调控上的态度,北京用实际行动践行了“房住不炒”的行事准则。

已经拍出高溢价率的城市是不是应该反思一下,在接下来的第二次、第三次土拍中该如何调整。

而还未进行集中供地的深圳,上海等城市,北京也给他们做了一个示范标准。

三、未来的房价会降吗?

房价,一直是普通购房者最关心的问题。

地价限制住了,未来的房价会降吗?

在这次北京土拍,未来的房价也给出了答案!

1、未来房价与周边在售新房出现了倒挂

比如朝阳金盏的02、03地块,虽然房价上限在7.6万,但是这两个地块分别有13%和15%政府持有产权份额。

根据规划的竞拍规则,这两个地块实际购买价格计算为:

02地块:7.6*0.87=6.6万/平方米

03地块:7.6*0.85=6.46万/平方米

而目前这两个地块附近在售新房中海拾光里网签价格为7+万/平方米,这两块地未来售价比其便宜了近5000元。

2、与周边二手房也出现了倒挂,重点还稀缺

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海淀树村地块位置

同样情况还有前文提到的海淀上地树村地块,房价上限是11.2万万/平方米,但是也有20%政府持有产权份额。

未来的售价是11.2*0.8%=8.96万/平方米。

再看周边新房有颐和金茂府楼盘均价约11.2万元/㎡,融创香山壹号楼盘,均价约11.4万元/㎡。目前周边二手房均价在7万-9万元/平左右。

海淀树村这个价格,真的是香!

自从这块地挂出,开发商摩拳擦掌,势在必得,房地产从业者也跃跃欲试,购房者更是心心念念。

然而,问题来了!

根据专业人士测算,开发商拿到这块地未必赚钱。

同时在该地块房价与周边房价存在倒挂时,购房者也未必能买得到这块地的项目。

在上海,深圳的新房市场中,当新房价格存在倒挂会出现抢购,打新,后来政策调控积分购房,但这些在北京都不存在的。

有人猜测,海淀树村的价格如果最终以8.9万/平方米的价格出售,大概率没等到入市就卖没了,可参考海淀四道口天恒学院里。

此外,海淀多年来供地一直偏少,树村又位于海淀知名地区上地西二旗附近,该片区更是多年来没有供地,因此,该地块是极其稀缺。

3、房企的利润压缩,房子的质量能有保障吗?

除了房价,购房者还应该关心另一个重要问题,那就是房子的质量!

正常情况下,销售价/楼面价的比值在1.5-2之间,一般在1.7左右,房企才有利润。

但在本轮北京集中土地竞拍中,房价有上限,地价也有上限,开发商的利润被大幅度压缩,不仅不赚钱,还可能赔钱。

比如融创+石泰拿下的衙门口衙门口1615-708地块,房价上限是7.95万元/㎡,楼面价是6万元/㎡,销售价/楼面价的比值1.3。

这个比值明显低于正常房企的销售利润,并且本次北京土拍大部分地块的销售价/楼面价的比值1.2-1.3左右。

虽然房企在土拍之前会计算过拿地成本,但一个现实问题是,即使有些地利润低,赚得少甚至不赚钱,房企还是要拿地。

不过房企拿地,在利润减少的情况,房企靠什么赚钱呢?

未来如何销售?

购房者买到这样的房子的质量是否有保障?

这些都是房企和购房者在土拍之后将要面临的问题。

下图为北京首次集中供地的29宗地块(不包含房山长阳共有产权房)的拍地详情

30宗地块土拍“揽金”1110亿元!高标准,低溢价!这座城市才是房住不炒的标杆!

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