实探 | 北京老旧小区改造：“推着轮椅就能下楼遛弯了！”

“我母亲年龄大了，腿脚不好使，以前下楼次数少，现在推着轮椅就能下楼遛弯、晒太阳了。”北京工业大学四小区住户王女士告诉中国证券报记者。

王女士母亲的经历只是老旧小区改造后的一个缩影。记者日前走访了北京多个实施改造的老旧小区，不少小区装了电梯、换上了智能门锁、增加了智能停车位、安装了人脸识别系统等。

住建部官网披露，根据各地上报情况汇总，2020年新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户。

改造“各显神通”

“改造变化是很大的。小区现在全部换成了智能门锁，进出必须要刷卡，安全多了；以前的车位比较乱，现在的停车位整齐多了。”王女士告诉记者。

王女士母亲居住的是位于北京市朝阳区潘家园街道的磨房南里54649元/平方米[朝阳]磨房南里26套在售北京工业大学四小区，该小区目前老年住户约占85％。

王女士告诉记者，改造前小区没电梯、小区大门没有门禁、老年人出行难、小区缺乏配套养老服务设施等。“随着改造，现在很多问题都解决了。”

在王女士看来，最为关键的是老年人的下楼“难题”。“像我母亲年龄大了，腿脚不好使，以前下楼次数少，现在推着轮椅就能下楼遛弯、晒太阳了。”

但部分小区楼栋因建成时间久等问题，已不满足加装电梯条件。如丰台区东高地街道万源西里50303元/平方米[丰台]万源西里3套在售45号楼，建于上世纪60年代。因此，该楼栋加装了“爬楼机”。

居民赵先生告诉记者，“爬楼机”是去年安装的，居民没有出安装费用。居委会给每家发一张卡，可以刷卡“乘梯”。

“我们这栋还粉刷了墙壁，更换了线路外壳，楼道里装了监控，单元门原来的大铁门换成了防盗门，现在还装上了智能锁。”赵先生的儿媳告诉记者。

改造攻克“难题”多

改造后的小区焕然一新，但改造过程中攻克了不少“难题”。

以北京工业大学四小区为例。王女士告诉记者，提出装电梯后，小区组织了业主开会协商，3-5楼的住户基本都是同意的，但部分1、2楼的住户不同意出钱。“后来就协商说安装电梯后，1楼原来楼梯和电梯之间的空置区域给1楼，可以放置物品，大约8平方米，1楼的住户就出1万元的费用。”

王女士说：“同意的单元就安装了，没有协调好的单元就没有装。”“有些住户是因为父母去世了，屋子出租或者空着，就不同意安装。”

又如海淀区定慧东里社区3号楼小区，该小区共有3个单元。2单元有2部电梯，1号电梯2018年底已停用，2号电梯濒临停运。由于产权复杂，部分产权单位变更、破产或无法联系，无法确定专项维修资金对账明细等，改造面临筹资难题。

在此情况下，小区物管会及其党支部成立后，收集了业主和物业公司的意见，召开协商会议，共同商议老旧电梯安全隐患治理方案。经过商定，首先进行入户筹资，筹资完成后根据资金总额进行公开招投标并确定电梯公司，再完成后续合同签订和电梯更换工作。经过多方努力，第二轮入户已完毕，2单元电梯安全隐患问题得到初步解决。

电梯和物管行业或受益

北京市住建委官微披露，2020年，北京改造小区新开工220个项目261个小区（约1038万平方米，17万户），完工61个项目72个小区（约214万平方米，3.5万户）。主要针对2000年底以前建成的小区，就是建设标准较低（不节能、不抗震）、基础设施老化（管线、防水严重老化）、配套设施不完善（社区服务设施不足）、未建立长效管理机制（未实施专业化物业管理），居民改造意愿强烈。

住建部官网披露，2020年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。根据各地上报情况汇总，2020年新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户。

与此同时，各地继续推进改造计划。广东省提出，2021年全省开工改造不少于1300个城镇老旧小区，惠及超过25万户居民。江苏省住房和城乡建设厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，明确提出今年全省要完成1000个城镇老旧小区改造；到2022年，江苏基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大；到“十四五”期末，2000年年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务基本完成，建成一批美丽宜居住区，人民群众居住环境得到明显改善。

住建部等十部门早前发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业公司运用物联网、云计算等技术，建设智慧物业管理服务平台。

中信证券认为，该政策从业委会，维修资金，扩容、定价和缴费率，科技和增值服务四个领域推进，预计3-5年物业管理市场总体规模将增加至24080亿元。其中，住宅物业管理市场规模增加至15360亿元，增值服务市场规模扩张至4224亿元，市场容量进一步打开。

招商证券研报称，电梯的下游主要是以住宅需求（包括老楼加装新梯）为主，占比达到60％-70％。预计2021年住宅需求（含加装）为84.4万台，若以每台20万元的单价计算，将带动市场1688亿元的空间。

梅轮电梯曾表示，公司会抓住机会积极开展老旧小区加装电梯业务。康力电梯早前在接受记者采访时表示，公司约在2017年开始调研，并随后为旧楼加梯业务成立了专业子品牌“康力幸福加梯”，对整个产业、产品的情况，有了几年时间的了解和业务尝试。