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金科服务(09666.HK)深度研究报告:内生外拓增长强劲,智慧科技赋能高增,给予“强推”评级,目标

3房网   2020-11-22 18:25

[摘要] 金科服务2000年于重庆成立,2020年11月于港交所上市。2019年末,金科服务覆盖全国115城,合约面积为2.49亿平。据中指院数据,2016-20年,公司连续5年排名中国物业服务百强前十,并被评为2020中国物业服务百强服务质量领先企业第二名与中国物业科技赋能领先企业第三名。

立足重庆,布局,科技赋能,激励丰富,连续5年物管排名前十

金科服务2000年于重庆成立,2020年11月于港交所上市。2019年末,金科服务覆盖115城,合约面积为2.49亿平。据中指院数据,2016-20年,公司连续5年排名中国物业服务百强前十,并被评为2020中国物业服务百强服务质量领先企业第二名与中国物业科技赋能领先企业第三名。公司股权结构多元并稳定,上市后,金科股份预计将持有公司53.97%的股份,战略投资者包括泰康人寿、阳光保险、高瓴资本等知名机构。公司高管团队稳定,并且行业经验丰富,多元激励激发活力。公司员工持股计划,恒业美好、金恒鸿鑫分别持股10.10%、0.56%,金科股份持股平台天津卓越持股3.54%,对应上市后将分别持股7.98%、0.44%、2.80%,激励占比领先行业、仅次于永升。

在管、合约面积持续高增、外拓能力,合约/在管覆盖率达2.1倍

2017-19年,公司管理面积CAGR达39%;合约面积CAGR达34%。20H1末,在管面积1.3亿平,同比+26%;合约面积达2.5亿平米,同比+31%,合约/在管覆盖率达2.1倍,好于行业平均水平,助力后续在管高增。19年,第三方在管面积达5,821万平,同比+42%,占比48%,17-19年外拓在管面积CAGR高达69%,外拓能力、并预示成长可持续性。20H1,在管面积中:1)住宅/非住宅面积占比84%/16%,并非住宅占比持续提升;2)西南、华东及华南、华中、其他地区的在管面积占比为53.9%/21.9%/18.7%/5.5%,布局逐步化、西南占比相应逐步下降。20H1,公司住宅物业费单价2.18元/平*月,同比+0.5%,并考虑到布局逐步由西南扩张至,并金科股份后续交付面积有望加速,新盘占比望提升,后续物业费单价有望稳步提升。

业绩实现跨越式高增,多因素促利润率提升,智慧科技高投入、高增长

2019年,公司营收23.3亿元,同比+53%;净利润3.7亿元,同比+128%;20H1,公司营收13.7亿元,同比+36%;净利润2.9亿元,同比+81%。17-19年,营收CAGR达49%,归母净利润CAGR达82%。从结构来看,19年基础服务、非业主增值、社区增值、智慧科技收入同比+44%/+62%/+90%/+154%,占比63%/26%/10%/1%,智慧科技高投入、高增长。19年,毛利率和净利率为27.3%/16.1%,同比提升1.7pct/5.3pct。毛利率提升一方面源于新交付项目占比提升,带动基础物业毛利率小幅提升,另一方面源于高毛利率的增值服务占比提升,并考虑到后续预计新项目占比提升、西南部以外占比提升、非住宅占比提升、增值服务占比提升等综合影响,有望推动整体毛利率进一步提升。

预计未来三年业绩高增,并合理21PE30倍、对应目标市值365亿港元

我们认为公司合约面积将继续高增,后续主要依靠:1)金科股份交付;2)第三方外拓;3)并购,预计20-22年营收为36/58/86亿元、同比+57%/+58%/+49%,归母净利润为6.1/10.3/15.8亿元、同比+66%/+70%/+53%。参考4家可比主流物管公司(招商积余、碧桂园服务、保利物业、永升生活服务)21PE平均30倍,考虑到金科服务具备内生增长强劲、外拓逐步持续发力、非住宅占比提升、增值服务快增、智慧科技赋能等优势,中长期业绩持续发力可期;我们认为公司2021年合理PE为30倍,对应目标市值310亿元(365亿港元)。

投资建议:内生外拓增长强劲,智慧科技赋能高增,首次覆盖、给予“强推”评级

金科服务脱胎于金科股份,并成长快于母公司,在管、合约规模持续高增、外拓能力,合约/在管覆盖率达2.1倍,连续5年物管行业排名前十。考虑到公司具备内生增长强劲、外拓逐步持续发力、非住宅占比提升、增值服务快增、智慧科技赋能等优势,中长期业绩持续发力可期。我们预测公司2020-22年每股分别为0.96、1.63、2.49元,并按照2021年目标PE30倍,给予目标价57.30港元,首次覆盖,并给予“强推”评级。

风险提示:业务拓展不及预期,人工成本上升致利润率下行。

文章来源:华创证券

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