原创 房小评 中国房评报道 今天

抢人大战，在固有印象里是新兴城市谋求长远发展的手段。可是今天，上海一纸政策告诉我们，抢人要从高中生抓起。

9月23日，《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》正式发布，将之前“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”。

于是，上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学等四所高校应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接在上海落户了。此外，世界一流大学建设高校应届硕士毕业生符合基本申报条件同样即可落户。

这则政策更坚定了名校沪漂们扎根的信念，也影响了很多高三考生报考的倾向。

与此同时，一条关于上海的抖音吸引百万点赞。2020年1月1日，上海出生人口156人，而在10年前，这个数字是380人，20年前，这个数字是1148人。

这也侧面解释为什么连上海都需要抢人了。

即便是人口众多的一线城市，也面临着的新生人口数量断崖式下跌的局面，引进年轻高素质人才已经是改善人口结构，促进城市发展和经济活力的必要手段。

深圳、杭州等城市依靠极具吸引力的政策，每年进行大规模的人才引进，城市竞争力不断增强，这也是这些城市在调控之下楼市依然能够比较坚挺的原因。

上海有了危机感。城市的未来，本质上就是人口的未来。人口净流入高的城市，活力就高，楼市价值也更加坚固。

南方城市人才大战，如火如荼。北方城市显得寥落许多，直辖市天津就是一个缩影。

2018年，天津海河英才计划实施时，一日之内30万人赴津门的壮观景象，一度让人产生天津将迎来人口涌入、房价大涨的错觉。

可是过去2年，天津常住人口每年只增加了2万多人，其中还包括自然出生人口。很多去天津落户的人，只是为了给孩子上学，而非在天津奋斗。

相比深圳、杭州等城市四五十万人口的年增长，天津的人口吸引力明显不足。

其实，天津的人才落户政策比较宽松，无需应届，哪怕是专升本都可以落户，但是效果却一般。

对比那些抢人成功的城市，天津抢人失败的根源还是城市本身缺乏好的产业发展和就业机会，收入水平难以满足高素质人才的需求。

这次上海落户政策一变动，上海名校的吸引力又要比同为级名校的南开大学和天津大学更强了。城市，一直是考生择校的重要因素。

而且，天津的人才补贴和其它城市相比并无特别力度，很难从如此激烈的抢人大战中占据优势。

人口决定房地产走势。缺乏对于人才的吸引力，加上天津市天量的土地供应，把当地开发商拖入了漩涡之中。

01

“去年都说天津房价跌了，是买房的好时候，今年我哭了。”

“销售说，月底是折扣的最后期限，下个月就要涨价，可是他忘记去年就这么跟我说过了！”

这个月，一则天津房价下降5000元/平米的消息上了热搜，很多买房人首先就受不了。

更接受不了这则新闻的是天津官方，他们迅速刊登了一则消息称：“今年疫情过后，天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态，一直在合理区间运行。”

其实这两种说法，都没有错。

整个环京地区，自2017年以来，房价腰斩的不在少数。而天津房价一度比肩杭州，泡沫太多。因供应过多和深度调控，跌去了2-3成，2017年左右买房的业主觉得自己买亏了的很普遍。

而“价升量稳”则是目前已经大幅回落的房价，在疫情低谷过后的微观状态，政府的发声也是有理有据。

站在不同时间维度和立场角度，这只大象看起来是不一样的。

一位曾经负责天津市场的开发商营销总用“一塌糊涂”来形容天津市场，称过去3年，年年都在跌。

而这一切，归根结底是天津供应太大。

过去10年，天津卖出的土地规模大概只有重庆等个别城市可以与之一较高下，可是天津的人口只有重庆的一半。

在2017年调控过后，曾经比肩杭州的天津楼市应声而跌，2018年海河英才计划曾经让天津楼市迎来短暂回暖。

可是政策对房价的支撑，在庞大的供应前并未持续多久。

土地财政是天津市仅次于地税收入的第二大财政来源，去年天津一年出让了155宗土地，成交面积达到了1810万平米，创下历史新高。这些土地盖成的房子，天津要1年多才能卖完。

知道市场不好，为了能够顺利卖地，天津选择推出更加优质或者价格更低的土地吸引开发商举牌。

去年，房小评就曾经撰文《开发商结队去天津“捡漏”，他们知道库存超20个月吗？》，提醒开发商主要天津土地市场的隐患。

到了今年8月，天津的商品住宅库存规模已经是所有一线和热点二线城市中库存的，去化周期超过2年。

不仅是庞大的新房供应困扰开发商，作为风向标的二手房价更连续下跌了14个月。

今年，天津的土地出让目标金额比去年更高，这意味着天津市场供大于求的现象只会愈演愈烈，现在不抓紧卖，未来更困难。

面对泥潭一样的市场，有些人选择停手离开，有些选择硬着头皮赔本卖，还有些只求薄利支撑。

02

为了能够卖出房子，有开发商选择向渠道支付高额。

“一套300万的房子，给渠道十几万很正常。一些项目甚至提点超过10%。”一位开发商负责人说。

哪怕这样卖，楼盘肯定会亏损，依然要向渠道寻求合作。从总部到地方都钱紧，没人能帮助项目，只能靠销售回款保证现金流不断裂。

这一招对部分楼盘起到了效果。比如西青区的金地艺墅家项目渠道推售非常凶猛，成了去年天津销售榜亚军。

更多楼盘选择割肉降价。

其中代表性的是万科翡翠大道，拿地楼面价2万+，售价从2018年的2.85万元/平米，点降到2万元/平米左右。

翡翠系是万科中高端产品线，这样的降价幅度虽然有助于走量，却伤了早期业主的心，引发维权。

即便是价值比较坚挺的市内六区，价格依然是影响成交的决定因素。中海城市广场·钻石湾，新开盘房源价格已经低于4万元/平米，这意味着总价300万就可以住在天津母亲河边。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

这个曾经自定义为豪宅的楼盘靠着低下身段，成为前7个月市内六区卖得的楼盘。

曾经大热的津南区海教园板块，依靠着教育政策支撑起来，引来龙湖、阳光城、雅居乐、仁恒、鲁能等诸多开发商扎堆进驻。

这个原本定位高端的区域，开发商后来通过做小户型，降低总价来走量，今年则完全是放弃挣扎，陷入一片降价的海洋。

曾经卖到2万+的板块今年不断出现15000元/平米左右的价格，限时特价，收割一批。

尽管如此，今年天津的土地，依然有保利为首的开发商们继续补仓。世茂起雲湾、保利云禧、招商公园1872、新城悦隽央著等新盘依次亮相。

除非政策和信贷上出现大利好，天津楼市的状况短期很难改变。而既然不能选择离开，房地产团队就需要土地、楼盘去养。如果必须拿地，那么降低价格预期，维持薄利能够支撑团队，就是生存法则。

这些留下来的开发商是准备好过苦日子了。

一位天津地产营销人说，天津的经济结构单一，以国企为主，而很多企业的经营效益不佳。2020年上半年，天津GDP为6309.28亿元，同比下降3.9%。这个数字，竟然已经低于2013年同期！

地方政府除了卖地，已经在天津产权交易中心挂出60个国企混改股权。

没有好的经济产业结构，很难吸引高层次人才，如此循环，天津对于土地财政的依赖无法轻易摆脱，供需情况无法得到缓解。

对于想要在天津买房的人，现在当然是没有追涨房价的恐慌，可以慢慢挑选。可是这种买了又怕再降的心情也很纠结。

这个世界上，即使真的有盼望房价下跌的人，在买房那一刻也转变了心情。

虽然天津的房价因此成功实现“房住不炒”，但是天津的经济发展、天津人的收入能力，可不能像房价一般疲软。

上海从高中生开始抢人才了，不仅抢人还要“掐尖”。

天津要想维持住城市的竞争力，根本上是需要给这些尖子生一个想要来天津上大学的理由，也就是给人才一个留在天津的理由。