房子作为解决亿万国人居住的民生产业，价格被推高得太离谱，总会让人很苦恼、愤慨。我们不止一次强调过，不管是经济发展需要，还是地方土地财政需要，亦或是有些人为了赚钱的需要，都不能把民生产业炒作成奢侈品的“天价”。以牺牲多数人的居住权益为代价，换来的经济发展、财富增值、城市建设等，毋容置疑是最不可取的发展模式。
我们也承认，任何一个国家的商品房价格都不可能低到以刚需口袋里的钱数来定价，但这不意味着房价可以肆无忌惮上涨，更不能完全脱离于老百姓的工资收入水平。大城市一套房子动辄几百上千万，首付都需要支付近百万，对于绝大多数年轻人而言，买房的成本太昂贵，代价太高，这显然超出了绝大多数人能够承受的范围。连很多三四线城市房价都跨入“万元门槛”的时候，年轻人真的是“进无可进退无可退”。尤其是这几年房价不断“飙升”，很多大城市的房子无疑已经成为了年轻人“可望而不可求”的存在。
即便如此，有人还是会说，房子不可能降价，因为水泥、钢筋、人工费等都在上涨，而且国家对于房地产的依赖还是丝毫未减，土地财政仍然占据着大多数城市财政收入的半壁江山，地价很难降下来。面粉贵了，试问蛋糕价格能降吗？
我们不止一次说过，这种思维完全是“不懂房地产”。首先，真正决定商品价格的主要因素是供需。如果单纯以供求来看，中国的房价早就该降了——我们不缺房，统计数据显示，过去二十年建造的各类房子足够满足14亿的居住需求，而且还有至少2亿套在“空置吃灰”；其次，决定房价高低的不是成本，而是土地。众所周知，房子的建安费用顶破天也只有3000元/平，如果再加上各类运营、税费等，合计一平米不会超过四五千元，那么为何很多大城市房价动辄几万元一平？根本原因是土地的价格在不断攀升；再者，过去调控这么多次，房价之所以“稳而不降”，甚至有时还会“逆势上涨”，说白了是政策的使用没有对症下药。
也有人说，调控的招数已经基本用尽了，从限购、限贷到限售，再到摇号买房、社保买房，再到租购同权、共有产权房、大力发展租赁市场等，国家能用的招数基本都使出来了，但国人的投资买房热潮始终难以消退，高房价就是“无解”的存在。
此言差矣。降房价并非无招可用，高房价也并非无解，只是很多有用的招数没有使出来。国家智囊仇保兴曾经说了大实话：过去二十多年我们的房价之所以一路上涨，最根本的原因是没有“对症下药”。比如，房屋空置率高居不下，很多地区房子并非不够，而是被有钱人“囤积”起来了，但是国家对于空置税的征收又是顾虑很多，迟迟不能出台；再比如，各中小城市对房地产的高度依赖，对“靠出卖土地融资发展城市”的模式无法割舍，降房价和城市发展之间，不得不选择继续后者；再比如，为了推高地价，很多城市和银行之间的关系非常暧昧，贷款的发放、杠杆的增加到了无以复加的地步。房地产又是资金密集型行业，大量的资金沉淀其中，免不了要对地价、房价、投资炒作情绪有推高作用。
如何有效化解高房价，如何彻底抑制房价过快上涨，国家智囊仇保兴给出了“好办法”：，要尽快制定完善可行的房地产长效机制，其中最为关键的就是征收房地产税和房屋空置税。这个在很多发达国家早已施行的楼市调控政策，其实有一箭多雕的功效：一方面，对空置、多套以上房屋征税，可以增加持房过程的负担，对于遏制投机炒作房产有立竿见影的效果，尤其是对二套房以上房产“征收重税”，毫无疑问会加速多套房者、囤房者的抛售行为，大量房源重新供应，对于降房价、抑制租金都有奇效；另一方面，合理地征税，有利于缓解地方财政收入，而且可以间接抑制土地市场的发展，对于降地价、降房价也有一定作用；更重要的是，房地产税、空置税等的推出，会极大削弱炒房投资的，可以有效遏制楼市中过盛的投资炒作情绪，非常有利于楼市回归居住本源。
中国楼市积弊日深，这已是众所周知的事实，其实高房价的形成非一日之功，但是如果就此说“降房价无招可用”，那是睁着眼睛说瞎话。因为连高中生都知道该如何有效“瓦解”高房价——高房价并非无解，高中生随口就能提出降房价6字“妙招”：停止发放房贷。
此举是否可行？我们一探究竟。
中国的买房按揭政策始于1997年通过的《城市房地产抵押管理办法》。很多人可能注意到了，正是98年房改的起始点。也是从那一年开始，中国楼市的繁荣正式拉开“帷幕”。2019年，银行发放的住房贷款总额全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。一句话，是这些天量资金在支撑中国楼市的发展。这些贷款的流向主要有两个去处，开发商拿地贷款和居民部门的按揭买房贷款。如果从现在起，停止向这两类用处发放贷款，毫无疑问，对于房地产的发展是釜底抽薪，不仅开发商拿地的资金会大幅削减，个人买房的比例也会大幅降低，楼市购房需求的锐减，势必会导致房价大幅回调。结论：停止发放贷款，对于降房价有立竿见影的功效。
从降房价的导向来看，“停止发放贷款”确实可以有效化解高房价，此计策堪称“妙计”。但是副作用也不可忽略。首先，银行贷款业务大幅缩水，会导致国内至少一半的银行“亏损”，甚至是无法运转；
其次，虽然也有效抑制了高杠杆投资炒房的便利，但同样也“阻断”了亿万刚需的贷款买房之路。每年有近千万套新房售出，其中近7成是按揭购买的方式，如果停止发放贷款，意味着个人也无法买房，尤其是拿着三成首付的刚需，想买房更是不可能了；
再者，房价下跌，大量企业会倒闭，也会影响其它各类银行贷款的收回，最终或会演变成经济发展的“大萧条”，危害不敢想象。
所以，从稳经济、稳楼市、稳房价的整体导向来看，高中生的这条“妙计”不能够直接采纳。
高中生“停止发放贷款”的6字建议虽然能起到立竿见影地降房价效果，但是产生的连带影响也是不可控制的，尤其是银行业务的大幅缩减、真正需要买房一族的购房难度的加大，这些都不利于社会的稳定。
个人认为地控制房地产过快发展、抑制房价上涨的方法是“削减贷款”——不同于现行的“限贷”政策，是更大规模、更彻底地对非必要投资进行“削减贷款”。
比如楼市中存在的各类变相投资炒作情况，其实银行、地方想要筛选很简单，对这类购房行为，就应该不给任何可乘之机。如此一来，不仅能有效规避了信贷资金的浪费，更能合理引导向其它行业，有利于其它产业的发展扩张。
通过以上分析，我们想说明的真相是，高房价并非无解，不管是高中生的6字“妙计”，还是国家智囊“征收房产税、空置税，缓解地方财政收入、遏制投机炒作”等政策，均可以有效抑制高房价。现在之所以这些政策没有实施，我想是时机未到。毕竟当前时期，中国经济正处于关键的转型阶段，而且内忧外患之际，房地产还起到重要的“压舱石”作用，不适合对它进行大规模的“动刀”。
但未来随着中国经济走向高质量发展正轨，随着国人的住房问题逐渐得到有效解决，随着投资房产获利的梦想逐渐破灭。很多真正有效化解高房价的政策都会相继出台。
十三画生
2020-07-21 09:00:00
