[摘要] 为深化“放管服”改革，持续优化营商环境，促进北京房地产市场平稳健康发展，北京市住建委今日发布《关于优化商品住房售许可办理事项的通知》的征求意见稿，面向社会公开征求意见。
为深化“放管服”改革，持续优化营商环境，促进北京房地产市场平稳健康发展，北京市住建委今日发布《关于优化商品住房售许可办理事项的通知》的征求意见稿，面向社会公开征求意见。征求意见稿拟明确，商品住房项目预售许可的截至日期调整为预售方案中确定的房屋交付日期；一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分可以申请办理两次预售许可。
相关负责人表示，此次调整是在市住建委在坚持“房住不炒”定位，落实城市调控主体责任，实现“三稳”目标的基础上，对商品住房办理预售许可提出的优化措施，开发项目预售许可申请“门槛”没有降低，预售价格引导的力度没有放松，房地产宏观调控政策没有改变。
下面就来给大家具体的解读一下此次的调整。
此次调整主要有两大变化，一是调整了预售许可证的截止期限。
目前，北京对于商品住房预售许可截止日期的界定，遵循的还是2007年的规定，为竣工日期之后4个月，但不能超过开发企业与购房人签订的商品房预售合同约定的交房日期。
但实际上，近年来开发商受多种原因的影响，很多项目实际交付的日期要晚于竣工日期。
【京房字】拿到的一项调查统计显示，目前北京商品住房竣工日期与交付日期相差时间平均在10个月左右，有的甚至长达两到三年，最长的一个项目，两者之间相差36个月。
也就是说，在交房前的很长一段时间里，这个项目的预售证都是过期的状态，房子是无法销售的。
可能有人会问，预售证过期了，但房子竣工了，那就直接申请现房销售呗。
是这样的，没有办理初始产权登记，就无法办理现房销售的。
所以，从预售许可证截止，到可以办理现房销售，不少项目在这之间存在较长时间的“空窗期”，这期间如果开发企业违规改造房屋，就存在购房者合法权益被侵犯的风险。
主管部门考虑更多的一个问题是，在这段“空窗期”里，其实对于开发商来说，该营销还是在营销、该蓄客依然在蓄客，但对于购房者来说，他们无法办理网签，就无法签订购房合同、无法办理贷款，也就无法办理正常的购房手续。而且之前和开发商之间的一些约定由于没有网签的法律依据，还可能会被开发商钻空子，被侵权。
因此，此次征求意见稿拟规定，商品住房（含共有产权住房）预售许可截止日期调整为预售方案中确定的房屋交付日期，且应与预售合同中约定的房屋交付日期一致。
也就是说，预售许可证的截止日期，不再根据竣工日期来定，而是和合同约定的房屋交付日期一致了。
这也符合商品住房销售的实际情况。本来嘛，交房了购房者才能入住，房子才能成为现房。
如果在预售方案确定的房屋交付日期前，商品住房项目已办理不动产首次登记的，预售许可截止日期为不动产首次登记日期。
如果某个项目超过了交付日期，还没有办理不动产首次登记的，却需要延长预售许可期限的，开发企业可以提出申请，但必须要提交与全部已购房人签订的“延期交房”协议。
也就是说，只有全部购房人都同意了你开发商延期交房，才能申请办理预售证延期。
大家都知道，延期交房在购房合同里是有约束条款的，如果延期交房，开发商是要按日付给购房者赔偿金的。所以不到万不得已，开发商也不会延期交房。
专家表示，此次北京将预售许可的截止日期调整至开发企业和购房人双方约定的交房日期，一方面，让商品住房项目的预售期限更加清晰明了，方便了购房人办理网签手续，保障了购房人的合法权益。另一方面，优化了预售期限的有关规定，便于开发商组织销售。
此次调整的另一个变化就是，新申请办理预售许可的商品住房项目，一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分，可以申请办理两次预售许可，但规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可。
对于预售许可证申请的范围，就是一个预售许可证可以销售多少套房源，这一块儿解读一下，按照2010年国办转发住建部文件规定，商品住房预售许可的规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
也就是说，国家的规定是一个预售证是对应一个楼栋的房源，比如1号楼的数十套房源。而北京此前的规定，是一个施工许可证批准范围内的可售住宅只能办理一次预售许可，也就是一个预售证对应好几栋楼、甚至十几栋楼的房源。可以说是最严。
大家都知道，近两年北京楼市平稳，各楼盘的去化率较低，如果动辄一次性推出上千套乃至数千套房源，市场也消化不了。
即便此次调整后，北京也只是可以多办一次预售证，仍然要比国家规定的更严格。
这样的改变有利于优化区域住房供应节奏，也有利于企业缓解资金压力尽快复工复产。
可能有些人要问了，那这还是放松了，开发商可以多办一次预售证了呀。
关于这一点，关键要看的是多办这一次预售证有什么用？有什么影响？
两次办理预售许可，大家最担心的是开发商趁机捂盘惜售、分批涨价。
这一点政府部门早就考虑到了，不会给开发商留这个机会的。
此次北京在征求意见稿中明确规定，开发商在首次办理预售许可时，就要一次性申报施工许可证批准范围内全部可售住房、仓储、车位的销售价格。
也就是说，虽然两次办预售许可，但次办的时候，就要申报全部房源的售价。第二批后开盘的房源，执行的也是同样的价格。
开发企业想捂盘惜售、分批涨价，门儿都没有！
此外，此次北京还拟规定，施工许可证批准范围内地上住宅已办理两次预售许可的，可售的仓储、车位等部分可以再办理一次预售许可。
车位也是大家非常关心的，这一块儿再解读一下。
目前，各个区对于商品住房项目的地下仓储、车位的销售要求并不一致，有的是要求只能办理现房销售，有的是要求与住宅同步办理预售。
但如果仓储、车位等是等到入住后再现房销售的话，是滞后于购房者购买住房的（住房是预售的，仓储、车位是交房入住之后再买），这就容易给开发商产生涨价的预期，或是出现是否与住宅同步交付的纠纷。
如果仓储、车位是和住宅部分同步办理预售的话，因为车位后期可能还会有调整，比如车位划线时，受层高、设施等影响进行调整，又容易造成购买者与开发商之间的纠纷。
因此，此次北京市拟统一规定，地下的仓储、车位等可以单独办理一次预售证，这就杜绝了这些问题的产生，更好的维护购房者的权益。
同时，为了防止开发商的涨价预期，仓储、车位的销售价格也是要随着住宅部分一次性申报的。
最后，来分析一下大家最关心的问题，就是此次调整是否意味着北京楼市调控放松？或者变相救市？
看一个城市的房地产调控是否放松，最重要的是看对于需求端的调控。也就是大家所熟知的限购、限贷、首付等政策，这也是调控最有力度的手段，比如史上最严的“317”新政，执行了“认房又认贷”，提高首付比例，遏制了投资和投机性需求。
而从“317”到现在，包括这次的调整中，北京都没有放松过对于需求端的调控，可以说是一点儿都没有变化。
北京此次则是对于预售许可证方面的优化，而且和国内其他城市放宽预售证的申请标准不同，一些城市放宽了申请预售证所必须的工程进度的标准，提前了开发商可以销售房屋的节点。而北京对于开发商办理预售证的条件、工程进度要求、资金监管等政策都没有变化，优化的则是预售证执行层面的一些具体规定，目的还是维护购房者的合法权益，促进房地产市场健康发展，而且还预留了防止开发商捂盘惜售、借机涨价的规定。无论是预售证截止日期的变化，还是可以多办一次预售证，都没有留出“松绑”的可能。
因此可以明确，北京此次的政策优化和放松房地产调控“半毛钱”关系都没有。更多的是优化预售许可手续，维护购房人合法权益。
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