[摘要] 投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以这么说：投资商铺是一种艺术，是一门学问。其操作的难度远远大于住宅投资。
投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以这么说：投资商铺是一种艺术，是一门学问。其操作的难度远远大于住宅投资。
如果我们将时间的因素考虑进去，认为住宅投资几乎毫无风险的话，商铺投资则充满了风险,在极大的诱惑下，也蕴含着极大的损失。
除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的商铺价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力、对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。
下面，就让领路狗从16个方面对商铺投资进行详细的分析吧:
1.地段
地段可以说是投资商铺的先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。
繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金率都比不上二类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西的地方划上等号。
2.临街状况
商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。
因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街好，在路口临两面街比临一面街好，走的人多的那一面比较好。当然，这一切必须灵活对待。
在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。
3.人流
你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。
但是需要注意的是，不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。
4.驻留性
想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动。
所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。
5.购买习惯
你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？
所以如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。
不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。
6.购买力
同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值也相对较高。
犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”
那么，女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。投资商铺要选购买力强的地方。
7.便利性
一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。
比如说，家具市场，如果附近交通不利，那么，如何运输呢？一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？
8.商圈
每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。
并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。
在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。
9.规划
现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？
城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格上涨。
道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。
如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。
10.地势
铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。是与道路同高或稍高一两级。
千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。
11.净高
商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。
12.开间
商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。
在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。
13.朝向
尽量避免朝正西或正西南的门面。阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。
光过于刺眼，也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬，则更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。
14.比价
在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。
开发商的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资。如果高出附近的商铺价格太多，怎么能保证将来以更高的价格脱手呢？
15.率
根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资率。
年率20％或更高，基本上都是动人的神话故事。年率能达到10％以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年率在7％左右。低于5％的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。
必须注意的是，专业市场中的商铺率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面。
16.发展
能够预料得到商铺将来的发展，那才是投资高手。
人口会不会增多？市场已经建好，会不会红火？一条街都很冷清，有人低价抛售商铺，价格会不会更低？
积累长期的经验，拥有对市场准确的判断，超人的胆略，才能获得不流于平庸的业绩。
我们认为，仅仅对商铺表明肤浅的认识是不够的，多研究经济深层次的东西，才能提高自己的投资水平，立于不败之地。
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