[摘要] 时值年末，房天下盘点2019楼市年度热词，以数据为底，从事实出发，拨云见日，为你揭晓楼市真相！2019年8月25日，中国央行发布公告2019年16号公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。
2019年的楼市，波澜壮阔，风诡云谲。政策指挥棒翩翩起舞，整个房地产行业的温度也随之上下起伏。时值年末，房天下盘点2019楼市年度热词，以数据为底，从事实出发，拨云见日，为你揭晓楼市真相！
2019年8月25日，中国央行发布公告2019年16号公告，根据公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。一石激起千层浪，多年没有变化的商业贷款利率政策出现了变化，那么这个“LPR”究竟对中国的房地产市场影响几何呢？
LPR
要弄明白LPR是什么我们还是要看中国人民银行今年的第15号公告，自2019年8月20日起，中国人民银行授权银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，公众可在银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
所谓的LPR就是贷款市场报价利率，而这个数值是有十八家家银行共同确定的，他们分别是：中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行。
这十八家银行根据市场情况进行报价，然后去掉一个值，去掉一个值，剩下的取平均值就是当月的LPR报价，相对于以前固定的基准利率来说，LPR数值每月变化，更能反映出当前利率的市场水平，截至12月20日第五次发布LPR，1年期LPR已较同期限贷款基准利率低了20个基点，5年期LPR较同期限贷款基准利率低了10个基点。这半年来利率下行的趋势还是很明显的，但是房地产市场并没有出现想象中的热闹情景，这就与下一个问题密切相关了。
NO.2 新的利率计算方法
原本利率制定方式：贷款定价=官定基准利率*（1+上下浮倍数）。
就是各大银行根据基准利率上下浮动，这样的定价与市场化的利率没有直接挂钩。
新规后利率制定方式：贷款定价=LPR+基点
各报价行在公开市场操作利率的基础上加点报价，市场化的利率直接影响应还贷款的多少。
对于各地房贷央行确定了下限，即首套不低于LPR，二套不低于LPR加60个基点。此外央行省级分支机构会指导市场利率定价自律机制确定的各地加点下限。在上述两个下限的基础上，各商业银行可以决定各自的加点幅度。当前五年期的LPR是4.80%，所以这个月的首套商贷利率是4.80%，二套是4.80%+0.60%=5.40%。
之前贷款是有一个相对明确的还款数值的，而且伴随着几次房价飞跃，银行对房地产行业看好，不断推出各种贷款优惠政策，利率打折，加上对未来房地产的看好，购房者和银行一拍即合共同把中国的房贷规模急速做大，可现如今，利率有一个明确的下限，而你还贷的数值会随着市场各种波动，虽然这几个月LPR数值走低，但是购房者对未来的担忧是不断加大的，这种情绪是可以理解的。
NO.3 市场情绪与未来之路
央行公布利率改革政策以后，股市地产股应声下挫，大家对于此次利率政策调整大多是持利空心态的，短期内的波动当然有情绪化的因素，长远来看房地产的稳定性再一次得到了加强，合肥甚至传出了部分银行对二手房停贷的消息，不得不佩服国家的调控手段，这几个月看来明明是一波降息操作，但是却能发挥出加息的效果：资金进入房地产难度增加、银行加大对贷款者还款能力的审核力度、购房者倾向于提高首付比例，杠杆在一点点的被抽走，房住不炒真不是光嘴上说说的。
利率降了，这部分资金去它应该去的地方，产业升级，技术研发这都是烧钱的大户，必须要提高我们的造血能力才行，只有我们产业升级了，就业率才能得到保证，经济向好才能逐渐平抑掉房价，所以一定要控制好房价，稳定是未来一段时间内的基调，房住不炒得到彻底的贯彻，不必担心房价下降，要知道资产贬值、还款增加、失业断贷这个连锁反应是任何一个房地产市场都无法承受的，我们的房地产市场必将是平稳向好的，稳中有升就是光明的前路。
就在上周末，12月28日，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR发布了公告。公告表示，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。其中，商业性个人住房贷款定价基准转换应在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。
简单概括来说就是所有已经有房贷的人，2020年都要做一个选择，那就是自己所还的房贷是否要和市场报价利率LPR挂钩，而且做这个决定的机会有且只有一次，之前的改革是针对新增房贷的，这次公告要对存量的房贷进行改造，如果选择挂钩LPR的话，利率随市场波动，就是一个“随大流”的选择，有肉一起吃，有坑一起踩，和大多数人一起承担风险。
那么房贷一族如何选择呢？我们得分开来看，只要我们的经济能够保持一定的增长速度，逐步迈进初等发达国家的门槛，那么楼市的风险就会逐步排除掉，参照发达经济体来看，经济发展到一定地步，贷款利率都是不断走低的，部分发达国家甚至出现了负利率的情况，也就是说，如果我国出现这种情况，理论上来说银行得倒找钱给你，怎么一想是不是还有点小激动呢？
当然你也可以选择固定利率还下去，未来某一天，我国在一众对手围剿之下不幸落入中等收入陷阱，经济停滞，甚至退步，系统性金融风险爆发引起恶性的通货膨胀，导致货币贬值，央行为回收多余的货币不得不提高利率，这个时候你就算赌赢了，可是覆巢之下焉有完卵啊！你生于斯长于斯，如果不能与自己脚下的这片土地同进同退，赌赢了又有什么意义呢？更何况，我们这个国家经历过多少艰难困阻，不都挺过来了，我相信我们一定能绕过中等收入陷阱，进入发达国家之前的这段充满晦涩迷雾的道路我们也一定可以闯过去的。
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