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2020年中国房地产市场趋势展望:科学模型助你洞悉楼市走向!

中指研究院   2019-12-05 17:38

[摘要] 综合来看,2020年全国房地产市场调整压力进一步凸显。需求端,行业“房住不炒”主基调不会改变,预期会更趋理性,随着让价促销刺激需求入市的边际效应减弱,市场规模调整幅度将加剧。

2020年中国房地产市场趋势展望:科学模型助你洞悉楼市走向!

一. 行业环境:经济存阶段性企稳预期,房地产调控将注重多方平衡

       宏观经济方面,展望2020年,促消费政策将继续出台,消费增速有望提升;企业利润逐步修复、中美关系逐渐向好以及今年低基数影响将支撑明年制造业投资低位反弹,叠加基建投资继续发力,一定程度上将抵消房地产开发投资增速放缓带来的影响,明年固定资产增速将保持韧性;出口方面,在中美双方逐步取消关税积极预期与全球需求延续疲软的博弈下,出口有望小幅反弹;加之库存周期接近尾声为经济周期提供的理论基础,明年季度经济增速存阶段性企稳预期,全年增速呈稳步放缓态势,货币、财政政策继续保持灵活稳健,为经济增长提供资金动力。对房地产市场而言,金融监管将保持较为严苛的态势,行业内贷款余额增速延续回落态势,在利率新政下,5年期LPR利率将伴随政策利率做相应的变动,但房贷利率还受到各地银行加点的限制,对市场整体影响较小。

       政策方面,展望2020年,房地产调控将注重多方面的平衡:,张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡。第二,因城、因区、因时施策,实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡。第三,住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。综合来看,基于以上的三大平衡,中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制,同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。

二. 市场趋势:销售及新开工回落,均价更趋平稳,投资中低速增长

2020年中国房地产市场趋势展望:科学模型助你洞悉楼市走向!

       根据“中国房地产中长期发展动态模型”,结合国内外经济研究机构对2020年经济环境的预测,参照近期宏观政策走向及重要会议精神,对2020年房地产市场提出如下假设:

假设1:宏观经济平稳发展(GDP增长6.0%);

假设2:城镇化稳步推进(城镇化率提升至61.6%);

假设3:货币政策稳健,信贷规模稳步增长(人民币贷款增长12%);

假设4:房地产市场坚定调控目标不放松,但因城施策背景下,部分地区政策存在优化的空间。

       在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2020年房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整,销售均价更趋平稳,投资中低速增长”的特点。

       综合来看,2020年房地产市场调整压力进一步凸显。需求端,行业“房住不炒”主基调不会改变,预期会更趋理性,随着让价促销刺激需求入市的边际效应减弱,市场规模调整幅度将加剧;但与此同时,城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑,销售面积整体调整幅度有限,降幅预计在5.0%~6.5%之间。供应端,行业融资环境难有明显改观,房企资金压力依然偏大,叠加销售规模调整、已开工未售规模已达高位,且土地储备支撑力不足,预计2020年新开工规模存压,降幅在1.4%~2.9%之间;目前行业竣工压力严峻叠加过去几年新开工规模突出,施工将保持可观增速,推动房地产开发投资额继续增长,但同时当期土地购置费增速及新开工的调整对投资的影响也不容忽略,预计房地产开发投资额整体维持中低速增长态势。价格方面,销售存压背景下房企让价跑量策略将延续,预计各线城市房价均将有所震荡,三四线调整压力较为突出,但考虑到成交结构的上移,预计全年销售均价将出现小幅的结构上涨,涨幅在4%左右。       

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