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重庆土地收入超千亿背后:地价和房价没有下跌空间

中国房地产报   2019-11-08 08:03

[摘要] 以“地价低房价稳”著称的重庆今年在土地市场火了一把。前三季度,重庆土地出让金突破千亿元。

以“地价低房价稳”著称的重庆今年在土地市场火了一把。前三季度,重庆土地出让金突破千亿元。

最近,某房企地产研究中心土地出让金城市排名显示,重庆前三季度土地出让金1154亿元,跻身土地出让金超千亿元的9大城市之列,其他8个城市依次为杭州、苏州、上海、武汉、北京、南京、天津、宁波,重庆在西南城市群中可谓一枝独秀;纵向对比,2018年重庆全年土地出让金869元,今年前三季度较这一金额增加32.7%。

但是,重庆前三季度住宅用地成交均价只有5359元/平方米,远低于其他8个城市,甚至低于同类强二线城市武汉的5781元/平方米。面粉价格决定面包价格,这也使得重庆今年房价均价只有12282元/平方米,同样远低于其他8大城市,甚至低于同类二线城市武汉的17135元/平方米,以及西南城市群重成都13155元/平方米、昆明12907元/平方米。

在很多重庆人眼里,这座城市的地价和房价没有下跌空间。一位全国性房企重庆区域公司负责人告诉记者,“重庆今年上半年的土地市场很火,下半年稍微好一些。重庆的土地价格一直很低,得益于上半年土拍市场火热,价格才上涨了一些”。

重庆前三季度土地收入实现千亿的背后,除了价值洼地中上涨的土地价格,还得益于其土地储备制度与“地票制度”下强大的土地供应量。伴随着土地供应价格与条件的一些变化,重庆的房价也开始发生变化。

北京华发·中央公园 4.43分

地铁良乡大学城站南约900米
4008132766 转 852282
在售住宅房山品牌地产
41000元/平方米

“千亿”背后

重庆当前的住宅土地价格处于二线城市中末位,甚至远低于部分热点三四线城市。这得益于重庆2002年推出的土地储备体系与2006年实施的“地票制度”。2002年推行土地储备制度后,重庆储备了40多万亩土地,即2.6多亿平方米,2017年某房企研究院出过一份报告称其重点监测的50座城市的土地储备规模也仅为6.12亿平方米。重庆市原市长黄奇帆曾坦言,土地出让金成为重庆地方政府预算外收入的主要来源;2006年他推出的“地票制度”则打破城乡二元土地分割,增加了城市建设用地面积。

这也使得多年来重庆的土地供应量一直居于全国各大城市前列。从中指院发布的《2019年上半年监测城市地块成交情况一览》中可见一斑,重庆以473宗地供应量遥居首位,排在第二的郑州供应356宗,排在第三的昆明供应270宗,在全国20大主要城市3081宗土地供应数量中,重庆土地供应量占到15%份额。

山城重庆尽管找不出贵阳观山湖那样的大面积平地,但它的“量级”却是其他城市无法企及的。一位重庆房地产市场研究人士告诉记者,“重庆的土地价格一直不高,但供应量非常大,再加上新区多,土地量级较大。近年来城市持续外拓,北区二环蔡家、空港工业园等持续供地,西区也借助高新区、科学城利好加快供地。”

数量是重庆土地市场坚挺的重要原因,与此同时今年上半年的土地价格上涨也从某种程度上加快了其收入破“千亿”的进程。一个现象是,住宅土地均价不到6000元/平方米的重庆,今年土拍中过万元的住宅用地数量开始增多,尤其是重庆主城区,自去年开始就不断出现“万元宅地”,据不完全统计最少已经出现7宗。记者拿到的一份重庆主城加区县土拍详录则显示,仅今年上半年“万元宅地”已经增加到了14宗。

如果拉长周期看近5年重庆起拍楼面价变化,同样突显土地价格的上升:2015年2125元/平方米、2016年2693元/平方米,2017年3849元/平方米,2018年4738元/平方米,2019年5359元/平方米。

量大是旧闻,加价是新常态,加之早年的土地储备制度与“地票制度”影响,重庆前三季度土地出让金破“千亿”并不出乎意料。

开发商看好重庆

重庆土地市场供应量排在全国前列是不争事实。但其土地价格上涨背后,则离不开开发商的“加持”。

今年以来,不少外来房地产企业首进重庆,如领地首入重庆落子鹿角,顶融置业也首次以招拍挂形式亮相重庆,斩获中央公园地块。与此同时,一些早年进入重庆的开发商也加大买地力度,今年1至10月,万科拿地金额96.3亿元,较去年同期上升92.8%;蓝光发展拿地金额55.6亿元,同比增长192.9%;中国铁建拿地金额42.5亿元,同比增长967.8%。此外,保利发展、迪马股份、重庆宏烨实业的拿地金额都同比有较大幅度增长。

上述重庆房地产市场研究人士告诉记者,“其实融创今年在重庆的拿地力度也是比较大的,先后和东原、合景等联合拿地,也有几块地是独立拿的,最高溢价率达67%。融创还是今年10月份的月度销冠”。事实上,开发商的涌入一定程度上推升了土地价格,比67%更高的是,中铁建在大渡口中心拿地溢价率86.02%,融信在渝北区拿地溢价率更是高达92%。

之所以被青睐,开发商除了看重重庆土地价值“洼地效应”,以相对低廉的土地价格快速“蓄水”外,背后与重庆近年来调整供地结构也有关系,尤其政府在土地供应方面提高了纯住宅用地的比率。一组数据显示,近5年,重庆纯住宅土地在总土地供应中的占比发生了这样的变化,2015年23%、2016年48%、2017年46%、2018年41%,2019年占比提高到65%,是近10年来首次突破50%。

另外,也有分析人士认为,2018年重庆全市常住人口3101万人,比上年增加26.63万人,其中常住人口增加10.75万人,净流入15.88万人,这种净流入和潜在需求也是开发商瞄准重庆市场的原因之一。

微妙变化

开发商加持、土地价格上升,是重庆房地产市场显性变化,与此同时,这座城市在土地供应和房价方面还在发生着一些未被觉察到的变化,这些也是值得关注的。

11月5日,莱坊机构发布的一份2019年第二季《全球城市住宅楼价指数》就很有意思,这份报告追踪全球150个城市一般住宅市场的楼价表现。结果显示17个中国城市上榜,排名前10位的有3个中国城市,分别是西安、武汉、重庆。其中,排名第8的重庆近12个月以来的住宅楼价涨幅显示为12.1%。

这个信号对于重庆来说是特别的。土地价格上涨最终反映在房价上并不稀奇,但是房价上升背后的其他原因同样值得关注。

一位重庆房地产土地投资人士告诉记者,“今年以来,你会发现重庆住房市场出现大量低容积率产品,因为重庆低容积率的土地供应开始增大,今年容积率2.0以下的地块占比达到74%,且平均容积率仅1.5。容积率降低意味着在相同面积的土地上,开发商选择的产品结构会更加以大众型面积的高端产品为主,房价也势必会走高。”

但其实,目前重庆楼市还是以刚需为主,今年以来低总价的中小户型还是最受购房者青睐,比如重庆万达城、中交中央公园、富力城、龙湖九里晴川等项目10月单月的销售数量遥遥领先,都超过了400套,单月销售金额也都超过了5亿元。

实际供应与实际需求的错位,势必在高端产品保持价格高位的同时,使得越来越少的刚需产品价格水涨船高,一定程度上还会造成城市库存积压。公开数据显示,今年10月,重庆商品住宅(不含保障性住房)的销供比由上月的0.66提高到0.75,短期市场供过于求,而今年1至10月,重庆商品住宅的整体供销比为0.95。

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