探讨丨澳洲商业地产的表现及投资价值

房地产向来都是备受关注的市场，在一定程度上也是宏观经济形势的风向标。在住宅市场遭受经济形势和政府调控的双重影响况下，商业地产在当下更受瞩目，尤其是办公楼显现出较大的投资价值。八月初，澳洲几大商业地产板块公司发布2019财年或半年业绩报告，在零售业务的拖累下，各公司业绩都并不亮眼，符合市场的预期。

从9月4日公布的数据来看，澳大利亚第二季度的GDP环比增长率为0.5％，与季度的环比增长率持平，但仍远低于长期平均增长趋势。

GDP的小幅增长也是得益于RBA此前连续两个月的降息，而目前1.0％的利率已是历史点。显然，经济的疲软促使政府下定决心去刺激经济并改善当前糟糕的情况。澳大利亚第二季度通货膨胀率为1.6％，高于季度的1.3％，但仍低于RBA设置的理想区间（2％-3％）。工资指数、消费者信心指数和零售销售都远低于长期水平。

澳大利亚工资指数澳大利亚消费者信心指数

可见，居民家庭消费较为消极，且亦未有快速回升到长期平均水平以上的迹象。作为经济增长最重要的部分，短期内居民家庭消费对经济增长的贡献有限。

NAB商业地产指数在第二季度止跌并小幅上升，主要得益于办公楼和工业用地的上涨，零售方面的跌幅仍然很大但已收窄，酒店跌幅则扩大。

第二季度办公室空置率稳定在7.9％，维州的空置率下降到4.3％。新州的市场吃紧程度仍然明显，为5.3％。但西澳、南澳／北领地、昆州可用空间仍然很高，空置率分别为15％、12.5％和10.7％。预计两年后，空置率将小幅下降至7.7％，新州和维州的空置率将上升，不过西澳、南澳／北领地和昆州将取得小幅改善。

房地产专业人士表示，开发商计划在未来6个月内动工的地产数目下降至38％，远低于平均水平的49％。预计未来1-2年写字楼将会提高，分别为2.0％和1.9％。

另外，工业租金在此期间也有上涨趋势，而零售前景也并不被看好，预计所有州的零售前景都将下滑。

BWPTRUST大部分物业属于大型零售物业，例如BunningsWarehouses。该公司约57％的租金收入受CPI年度调整的影响，但高质量租户和高入住率提供了一定的稳定性。随着大量租约的更新和租金的上涨，BWP仍具有较高的投资价值，高质量的投资组合吸引了不少投资者，也令股价出现了潜在的溢价的情况。

Mirvac（MGR）拥有并管理办公室、零售和工业方面的资产，集团的主要持续业务包括物业投资和非上市基金。该公司投资组合在同行业中表现较好，ROIC为10.1％，并且82％的项目位于悉尼和墨尔本。随着悉尼和墨尔本房地产市场的回暖，该公司表现也有望回暖。

GPTGroup是多元化投资组合的所有者和管理者，它拥有高达111亿澳元的高质量澳大利亚零售、办公和物流资产组合。GPT同样被糟糕的零售业务拖累，当期净利润下跌51.6％，反映了当期较低的重估。但近年来GPT逐渐把零售项目转为办公楼和工业用地项目，这也许是未来盈利增长的来源。

SCAPropertyGroup（SCP）主要通过其拥有和管理的购物中心以及独立零售资产，以此专注于便利零售。该公司投资组合全部为零售业务，且全部位于郊区或偏远地区，受零售业环境和居民消费影响较大。

RBA今年的背靠背降息虽然对当前低迷的经济环境有了些许改善，但和长期平均水平比较，仍是非常疲弱。尤其是当前较为消极的消费，对经济复苏影响较大，而且目前仍未有快速回升到长期平均水平以上的迹象。

未来不管降息与否，刺激性的经济政策都将会促进商业活动的繁荣以及资产回报的增加，具体反映在房地产类租金的增长以及公司盈利能力的上升。而现在商业环境的低迷说明，刺激性政策的推动仍未开始显现。此外办公楼板块由于具有高回报的潜力，在当前的经济形势下显得过热，其影响也可能已经反映在商业地产公司的股票价格中。