8月25日傍晚，央行突然宣布10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。此次调整个人住房贷款利率实际上并不意外，而是在意料之中。
8月16日，我国提出要改革完善贷款市场报价利率形成机制。8月17日上午，央行即公告称，我国将首次发布新的LPR（贷款市场报价利率）形成机制，为降低实际利率。最明显的是，由此前的贷款基础利率，更新为“贷款市场报价利率”的说法。
其实说这些概念老百姓并不关心，他们更关心的是，此举是不是对楼市利好，是不是未来贷款能够降低成本，买房是亏本还是赚钱？
1、提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。
新的政策大概可以这样理解，实体经济一直不振，央行为了解决企业“融资贵”难题，利用新的贷款市场报价利率(LPR)，从而引导企业贷款利率下降。通过改革完善LPR形成机制，可以起到运用市场化改革办法推动降低贷款实际利率的效果。
中国银行国际金融研究所范若滢分析认为，过去的“宽货币”未能及时传到实体，企业融资难问题仍未得到根本解决，也就是说资金宽松并没有对实体经济起到应该有的作用，反倒是流向了房地产行业，新的报价机制更灵活，有利于疏通货币政策向信贷市场的传导渠道，有助于降低实体融资成本。
所以，也不用担心房贷利率新规会将资金流向房地产行业，从而再次将房地产推向独大的局面，让实体经济更加不振，所以，过去的老路走不通了，换了一种机制。
2、央行回应个人房贷利率不会下降，刚需误伤？
既然企业贷款更容易一些，那么问题来了，个人房贷利率也是基于这个LPR，LPR下降了，房贷利率是不是也会下降？如此这般，岂不是又会导致资金流向房地产？这显然不是空穴来风。过去一直都是这样。资本是逐利的，一旦利率降低，自然会形成像流水一样流入房地产行业。
央行表示，利率市场化重点是要降低实体经济的融资成本。对于房地产市场，要坚决贯彻落实会议要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期促进经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。有一点是肯定的，房贷的利率不下降。
不下降就意味着保持基本稳定，既给企业输血，又不能让血液流向房地产，既能让企业得以生存，当然如果连拉都拉不起来的话那另说，又能让房地产保持稳定。
那刚需是不是会受伤？往大了说，楼市已经不是刚需时代了，不是说完全没有刚需，而是这个时代刚需已经不能占主流。要么你没钱没资格，要么大多数都已经早就有房了。所以，也根本谈不上误伤，当然你非拿个体举例那没办法，任何政策也不可能照顾到每一个人。
但实际上，这次政策调整，对刚需影响不大。央行表示，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。比如说，购房者年的利率为5.45%，利率一年一调整，一年后，如果相应期限的LPR上调40个基点，则购房者第二年的利率为5.85%。其实，现在调整的频率比以前更快了、更高了。更有效的打击了投机投资炒房需求，保护市场刚需。
3、新政如何影响房价？还适合买房吗？
从新政不难看出，呈两边堵之势，也就是说，一面保证房地产不能过热，另一方面又要保证实体经济提振信心，最终还是出于稳定的需要。对于刚需来说，买房基本不受太大影响。买房者不会因为这点变化不买房，也不会因为这点变化决定是否买得起。更重要的是释放的信号非常明确，一切为了稳定。
新的机制将更加成为房地产调控的工具，会根据各地城市冷热情况适时调整，有上调有下调也就不难理解了。长远来看，对刚需是利好，对多套房者应该是利空。
光宇吐楼市2019-08-26 11:43:13
