[摘要] 行业增长触及天花板的情况下，要不要做创新的业务，要不要尝试多元化的问题
7月28日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会——圣象·六方会谈场就“聚焦与创新：新增长点与多元化的多重变奏”这一主题，展开对话与探讨。演讲嘉宾就以上主题展开了激烈的讨论。
今年的销售是正增长还是负增长？
顾云昌：大概是负增长，因为上半年销售面积是1.8%，下半年的态势，从政策来说，整个市场的环境，我觉得房地产还存在下行，这个情况下，负增长比较大。
全 忠：从刚才顾云昌说的角度来讲负增长有道理的，从各个企业来看，下半年都是冲任务和指标，各种各样的动作和来保证完成全年的目标。我觉得这个动力和政策因素和市场因素有对冲，如果让我预测的话，我觉得可能跟正负5%之间的可能性大一点，上下的幅度振荡是5%的感觉。
泰禾集团副总裁 全忠
房地产的增长是否已经到了天花板？
顾云昌：天花板的问题要看如何看待，现在房地产市场的组成是多元的，一个是增量市场，一个是存量的市场。一个是住宅市场的开发，新房达到目前的竣工面积是18亿平方米，这样的量在目前的阶段，10年和20年后不会保持这样的量。我认为不是到了天花板，也接近天花板，再想超越2018年的数据，我认为接近或者是到了天花板，这是增量的部分，不等于房地产到了天花板。
全 忠：一般谈论房地产的时候，默认是住宅地产。如果说问住宅地产是否到了天花板，也要看跟谁说，因为不同的企业是不一样的。如果从大房地产来讲，我同意你的看法。从住宅地产的角度来说，确实因为政策的原因，企业自身的原因，貌似有摸到天花板的感觉，各家企业放缓发展的速度，多种因素构成的，包括前些年跑的太快，杠杆用的太多。阶段性的摸到天花板是有可能的，之后是否有综合地产的发展，在这个意义来讲天花板还没有到。
韩海峰：房地产市场受到一定的抑制，但是全装修的比例在提高。从未来的市场来说，10年前做2B业务的时候，我们当时认为2B的业务最终还是要2C的。十年前装修的房子，二次装修的时候，最终回到C的业务层面，我们对这个市场保持非常强的信心。
李战洪：我讲两个观点，所谓的天花板以地产为主题，通过地产为载体发展的企业，必定会遇到天花板。如果你是其他产业为主体，例如文化、文旅、健康、医养、康养、教育、科教、文教等等为主题发展的话，而且是以地产为载体的话就没有天花板。因为市场的容量很大。城市化率75%之前房地产是没有天花板，关键是如何做。
曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏集团执行总裁李战洪
蔡元达：刚才比较同意阶段性天花板逻辑的可能，。多元化三个字的定义之中，我们在寻找企业第二发展的价值曲线。我们认为天花板的逻辑跟寻求多元增长的逻辑上，其实是一个共融共向的良性循环。
徐 卓：各位大家好，我们默认房地产开发还主要是以住宅为主，我觉得行业的天花板确实有来临的迹象。我们的人均住宅的面积已经达到40.8平方米，跟发达国家的英国和法国基本持平了。
假如行业接近天花板，是继续扩大规模，还是创新和多元化
徐 卓：多元化来讲，现在的房地产企业，基本上都是多元化经营的企业，除了以住宅开发销售为主导，几乎所有50的房地产企业都涉及到商业领域，民生领域，例如养老、医疗、大健康，甚至很多的企业涉及到高精尖和新经济领域。我觉得多元化在每家企业都存在，
蔡元达：很多房企在摸索多元的过程中，也在尝试商业地产、物业管理、养老等等。也有企业在尝试风能和高科技的领域。目前来看，自己板块协同跟主业务能够配合的情况下，这些业务的增长速度和扩张的速率还是能够得到保障的。规模基本上是以在每年10亿、20亿、30亿的良性增长，是可以看到期望的。
保利商业时光里事业部总经理蔡元达
李战洪：个关键词是经验，大家都抱着过去的经验，必将成为未来发展的障碍。只有主动变革和创新，才可以突破天花板，将自己和企业带到明天，今天的突破很重要，这是我的个观点。第二创新，创新有三种，一种创新是做别人从来没有做过的事情。还有就是做别人没有做好做足的事情也是创新。创新就是将别人没有做好，没有做足的内容做好了，这也是一种创新。第三，出利润不如出规模，出规模不如出模式。做投资商不如做开发商，做开发商不如做运营商。
韩海峰：我自己的感觉是，我们接触大量的房地产公司，大概有60到70家都是做多元化，大家对于规模和未来再增长、再扩大的预期不是特别的乐观。我们内部要进行调整，我们的多元化一部分是被动的。
全 忠：我们做的是相关多元化，房地产商做商场不叫做多元化，谁可以只做纯住宅，也不可能独善其身。做了多元化后，如何看待多元化的尝试。开发商传统的住宅开发，有足够充分的现金流的时候，多元化的尝试有很强的试错和容错能力。要有足够的耐心，多元化是头部企业必然的选择，很少有企业不选择多元化。
多元化成功的企业案例在你认为避免哪些陷井？
顾云昌：现在看到的案例，特别像住宅地产开发的一些案例，好的不多，胜在经营当中。李总还是蛮成功的，是专注于教育地产的，特别是对青少年的关怀。
顾云昌 房地产商会联盟主席
全 忠：回答第二个问题，个问题，成功的没有太多的研究，谈不上哪个特别好，可能有。刚才李战洪总是由综合开发商介入到美好生活。他们出现什么问题，一方面对于新头部企业来说财大气粗，投入一二十亿，这很容易做的事，有战略所谓的考虑，砸一笔钱干进去。往往投入新行业的时候，企业规律和规则是跟房地产行业不一样的。
韩海峰：我所理解的方向来说，具有成功运营经验的案例是没有的。
李战洪：未来华夏幸福比较成功一二十年专注于产业地产。一心一意做主业，才可以做好主业。最成功的就是华夏幸福。最不成功的是郁亮和万科。
今天的六方会谈探讨了行业增长触及天花板的情况下，要不要做创新的业务，要不要尝试多元化的问题。如果要的话往哪个方向，往哪个门类，协同、相关性、转型改行，我们做了精细的探讨和划分
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