近日，在一次论坛上，央行党委书记郭树清直言，必须要正视一些地方房地产金融化的问题。尽管房住不炒已经推行了很久，然而，2017年房地产的热潮让居民部门的杠杆率急速攀升，相当大比例的家庭负债已经到了危险的边缘。这倒不是说会出现大面积违约，而是使得大部分家庭没有储蓄，抗风险能力差了不少；同时，债务挤压消费，给国民经济正常有序运转带来障碍；更为严重的是，全社会新增储蓄资源，一半左右投入到了房地产领域，资金利用率也就大幅降低了。
简单说就是居民杠杆太高了，不能再让资金杠杆化进入房地产了。这无疑释放了一个信号，就是在未来，贷款买房肯定会加以限制。此时官方做这样一个表述，实际上是对前阵子贷款利率开始缩小上浮幅度，导致市场认为未来利率会进一步下探，从而带动新的一波房价上涨的一种否定态度。由此可见官方的意思很明显了：定调，去杠杆，房住不炒必须坚持下去。
这其实并不是官方次提及金融杠杆的问题了。为什么杠杆问题总是被强调？除了美国次贷危机的教训，从房地产投资的本质上来看，去杠杆实际上是对于投资的一种引导。
中国人为什么爱买房子？因为在国人眼里，房价是一直涨的，只要抢到就可以赚钱。问题在于，房价翻番了，既没有带来产品的增加，也没有带来科技的进步，只不过是国民间的零和游戏，这样不加节制的涨势，最终会导致房产的集中。这也就引发了大量空置房的问题。房子是用来住的，不管是自住，还是出租，只要是住进去，就可以发挥它的价值。而空置，只能说明一点：这里不需要这么多房子。而投资者不明白，就跟上了瘾似的，一个小区晚上都漆黑一片了，只要开盘，就会有人去抢房子；说白了，房住不炒，去杠杆，某种意义上是教你如何更加持久的投资房地产，而非炒房子。
当然，会有很多人认为，投资房地产谁不会啊，只要能贷到款，买就对了。不知道大家关注过泰禾地产没有。2017年的地王收割机，可以说资金实力雄厚。然而到了今天，当年的“大户”却面临抛售资产的困局。当年过五关斩六将抢的高价地王，如今只能低价抛售。投资房产失败，不关资金多寡，而在于如何控制负债，如何提高自己的现金流收入，如何在持有资产的情况下保证收支平衡；以及资产的流动性是否可以一直保持在一个十分灵活的状态，而非当自己急需用钱的时候，只能低价抛售。
如何寻找流动性强的房子？首先要搞清楚什么是流动性？通俗地说，流动性就是变现能力，可以随时将资产变现为现金的能力。但是，房子作为不动产，它的流动性必然不能跟有价证券、贵金属等相提并论，一个房子说卖就卖的市场，一个房价一天一个样的市场，是极度不正常的市场。房子的流动性，往往是指可以带来持续的、正向的现金流。
总之，未来十年，比房价和空间更重要的，就是房子的流动性；对于国内对于房地产投资去杠杆，投资者就顺应这一趋势吧。同时，要用更宽广的眼光去寻找更为流动、更为灵活的市场，使得资产保持活力，保持一种可以带来持续的状态，而非沉重的债务负担。
刘磊房产评论2019-06-19 14:41:46
