谁是京津冀的排头兵,来自客研报告中的城市战略解析秘籍

3月5日，两会政府工作报告提出深入推进新型城市化，并针对京津冀、长三角及粤港澳大湾区等都市圈分别出指导意见。日前，国家发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》也强调“建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段”，城市群及现代都市圈建设，已成为政府关注的重点。

依托京津冀一体化战略和提前规划、提前发展的先发优势，京津冀都市圈已经在都市圈群体中领先了一个身位。值得注意的是，京津冀都市圈在快速形成的过程中，区域产业、人口、配套也在发生着显著变化，尤其是作为城市发展最重要因素的人口，变化尤甚。这在创新型城市运营商鸿坤集团的一份客户调研报告中，得到了印证。

继国家发展改革委发布《关于培育发展现代化都市圈》指导意见之后，今年两会政府工作报告中，围绕优化区域发展格局及推进新型城镇化的指示不断：京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区；将长三角区域一体化发展上升为国家战略；落实粤港澳大湾区建设规划……已有较为成熟的都市圈之外，2019年还将深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展，更多一二线城市群及卫星城将迎来更广阔的发展机遇。

事实上，不仅两会，日前，南昌、上海、杭州、银川、长春、郑州、青岛等多个城市，也均在今年的地方两会中都传出了即将打造都市圈的消息。培育发展现代化都市圈，科学构建都市圈协同发展机制，已获得政府的广泛关注。

纵观范围内的各大都市圈，2015年就由中共中央政治局就审议通过《京津冀协同发展规划纲要》的京津冀都市圈，以其成体系、成规制发展都市圈的地位，尤其值得关注。

而且依托首都北京，京津冀还是所有都市圈中的“首都圈”，在2017年北京新城规中，更是为京津冀都市圈设定了“一核、三轴、四区、多节点、两翼”的空间格局，按照每个区域的优势禀赋，规划了各自的发展路径。

经过前期发展，京津冀城市群在教育、交通、产业等多方面已实现协同发展，加上近期发改委和两会对都市圈和城镇化的政策加持，京津冀不仅成为了我国活力的都市圈之一，其发展路径也更加明晰，发展前景也更加光明。

可以预见，在各项利好之下，环京区域还将吸引更多人口及产业，而教育、医疗、交通等配套设施也将更加完善，但在新一轮的发展历程中，环京各区域也将发生明显变化。

实际上，在过去几年京津冀一体化战略的实施过程中，由于环京各区域承载和吸收的资源和利好程度不同，已经表现出了不同的发展态势，这在创新型城市运营商鸿坤的一份客户调研报告中，也得到了证实。

作为在环京各个区域都有布局的创新型城市运营商，鸿坤显然对城市潜力和人口流向情况更有话语权。鸿坤集团的一份客户调研报告中显示，近年来，固安、香河、廊坊和涿州已经吸纳了环京一半以上的外溢客户，成为环京市场名副其实的梯队。

而广为人知的燕郊、大厂，却不在梯队行列内。调研过程中鸿坤发现，燕郊、大厂本在客户考虑范围内，但购买时放弃的比例也很大。在研究客户选择时，不少客户反馈，由于经过前几轮楼市上升期，燕郊、大厂房价远高于环京其他区域，且目前区域规划与交通现状还不成熟存在一定问题，加之环京客户本身就具有可转移性，不少客户转移到了地理位置与交通条件更成熟的香河等区域。

事实上，随着京津冀一体化战略的实施，环京固安、香河、廊坊和涿州等几个区域因为地缘优势，承载了更多资源和利好，因此成为梯队也在情理之中。

由于都是县级以上编制区域，固安、香河、廊坊和涿州在产业、交通、商业等方面都有详尽和合理的规划，而且基础设施更全面，更具承载优势产业的基础。尤其是固安、香河、廊坊是北京新机场、城市副中心以及雄安新区的直接辐射区，更是各项重大利好和重要资源的承接区域。

譬如涿州，在京津冀协同发展中将重点打造总部基地、科技研发、医养健康、现代农业、文化创意五大产业承接平台，其中涿州国际健康产业园总体规划图已公示，一座经济快速增长的环首都卫星城，正在加速崛起。而廊坊位于京津冀战略腹地，今年实现主体工程竣工的新机场，“五纵两横” 交通网多条连接廊坊，在城区已有的完备配套之上，培训、教育、医疗卫生等公共服务优质资源也正在导入廊坊，已引入的北师大附属学校，是环京的12年一贯制的知名学府，而其31%的森林覆盖率优势，也将用于承接发展北京休闲旅游会展产业。距离北京新机场仅10 公里的固安，因临空产业的布局发展与承接北各类科技园区外溢产业的叠加效益，也正加速向配套全面完善的航城转型。

此外，产业和人口的直接承载物就是土地，因此土地市场的活跃程度也能作为区域发展情况的一个重要判断项。固安、香河、廊坊和涿州在调控期内的土地供应上明显多于其他环京区域，克而瑞数据显示，2017年至今，以上四个区域都实现了超两百万㎡的土地成交，其中廊坊实现成交312万㎡，涿州成交243万㎡，固安成交275万㎡，香河成交201万㎡，远高于环京土地成交平均水平。

即使在2017年限购启动、客户选择更趋理性的这一阶段，以上区域依然有大量的土地成交，再次印证了区域的价值潜力。尤为值得注意的是，在经历近两年的严格调控之后，固安、香河、廊坊和涿州几个区域也仅有不到10%的价格浮动，与环京其他典型区域住宅价格动大幅波动的局面形成了鲜明的对比。

京津冀现代化都市圈已经在渐渐形成，但其成为都市圈仍需一段时间。可以预见，这段京津冀都市圈成熟发展的过程，也将为环京区域带来巨大的成长空间。基础设施扎实、行政壁垒消除、产业对接提速，环京梯队依托于京津冀都市圈的崛起，更将成为新一轮发展的先头兵。

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