[摘要] 美联物业住宅部行政总裁布少明最近环球经济消息好坏参半，好消息包括：中国人民银行降準「放水」、美国联储局似放缓加息步伐、中美会谈有成果等，但同样亦充斥坏消息：英国硬脱欧危机渐见浓厚，内地经济下行压力加大等，令全球投资者趋於审慎，儘管在新盘「掛帅」下，香港楼市渐有起色，但暂时未出现明显方向。至於2
美聯物業住宅部行政總裁布少明
最近環球經濟消息好壞參半，好消息包括：中國人民銀行降準「放水」、美國聯儲局似放緩加息步伐、中美會談有成果等，但同樣亦充斥壞消息：英國硬脫歐危機漸見濃厚，內地經濟下行壓力加大等，令全球投資者趨於審慎，儘管在新盤「掛帥」下，香港樓市漸有起色，但暫時未出現明顯方向。另一邊廂，近來社交媒體上流行玩「10 Years challenge」，即是各用戶公開自己現時與10年前的改變。筆者也順應潮流，趁機和香港樓市進行一次簡單的「10 Years challenge」。
其實樓市這10年間變化不少。為方便作簡單比較，筆者以截至2008年及2018年每月平均數據為基點，概覽一下樓市的10年變遷。美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，2008年全年私人屋苑每月平均實用呎價約4,900元(根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數)，而當年每月平均二手註冊量約7,333宗。
至於2018年全年私人屋苑每月平均實用呎價約13,094元，較10年前約4,900元大升逾1.67倍，反映樓價隨年月的增長，而經過10年上升周期後，去年樓價全年計是先升後回；反觀2018年每月平均二手註冊量僅約3,234宗，較08年急跌逾56%，間接反映去年環球經濟不穩、樓價位處高位、以及市場聚焦一手的結果。
既然正回顧10年的樓市，本人亦不妨在此「舊調重彈」，簡單闡述一下「失業率」對樓價的影響。筆者曾於月前專欄提及，其實市民的「飯碗」是否穩陣，即失業率的高與低，是影響樓市的「重中之重」，按照以往的樓價周期來看，樓價升跌向來跟失業率呈「反向關係」。2008年失業率由1月份的3.4%緩升至2008年12月的4.1%，期內樓價亦由當年1月份約5,049元跌約16%至4,241元，可見樓價與失業率的反比例，皆因人人有工開，不用擔心失業時，住屋需求和樓價亦自然上升。
而由2018年1月至12月，失業率長期低企，一直維持於約2.8%的全民就業水平，創自1997年11月後的21年後新低，全年樓價計雖變動不大，但明顯呈先升後回之勢。需要注意的是，其實全球經濟周期亦不會永停留在高峰，總有「高處不勝寒」的一天。萬一未來失業率開始觸底回升，樓市難免有所調整。但樓市究竟會調整多久？實難預料，但相信樓市不會偏雍「隨著經濟走」的步調太遠，而股市的升跌亦往往牽引市場情緒，是樓市升跌的另一指標。
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