[摘要] 9月，广东省建议取消商品房预售制度的通知曾引发业界震动，此举被解读为商品房预售制度行将取消的预兆。在该则通知发出后，地处粤港澳大湾区的中山市，新挂出的9宗住宅地块均明确要求现房出售，也被认为是对“现房销售”的试点之举。此外，深圳、重庆、苏州、扬州、无锡等城市均实施过部分地块要求现房销售的政策。过于激
9月，广东省建议取消商品房预售制度的通知曾引发业界震动，此举被解读为商品房预售制度行将取消的预兆。
在该则通知发出后，地处粤港澳大湾区的中山市，新挂出的9宗住宅地块均明确要求现房出售，也被认为是对“现房销售”的试点之举。
其实，城市对现房销售的试水，始于上海。早在2014年，上海就曾对挂牌出让的黄浦区五里桥街道地块，要求须以全装修现房销售。
2016年之后，随着楼市热度的增激，地王频出之下，越来越多的城市在土拍中设定相应条件，触及红线后即要求现房销售。
执行最为积极的南京市，要求土地竞价达到限价90%时，所建商品住房必须现房销售。该政策执行23个月后，在今年7月悄然下线，期间南京“现房销售”地块的出让总量达到67宗之多。
杭州则从2017年3月开始要求，拍卖土地的“溢价率达到50%，须在取得不动产登记证后方可销售”，虽然4个月后即被叫停，但期间也拍出了20宗“现房销售”地块。
此外，深圳、重庆、苏州、扬州、无锡等城市均实施过部分地块要求现房销售的政策。
除了土地出让环节，还有多个城市相继提高了商品房预售的工程进度标准。
比如上海要求商品住房项目完成至主体结构封顶并通过验收后才能取得预售许可；北京规定低层（7层以下）大户型（套均面积大于140平米）住宅达到主体结构封顶方可办理预售；武汉、长沙、重庆等城市也均要求低层住宅封顶后才可申请预售。
截止目前，各个城市针对期房预售制度的改革进行了程度不同的尝试，具体来看，共分为三个阶段。
其一，以北京、上海为代表，要求主体结构封顶后办理预售；
其二，以中山、南京为代表，要求的现房销售，理论上应以竣工验收为节点；
其三，以杭州为代表，需取得不动产登记证后方可销售。
对高周转的房企而言，从土地摘牌到预售开盘的周期通常是6-9个月，乐观估计一年内现金流回正。当然，5个月开盘，6个月现金流回正的碧桂园速度不在此列，碧桂园一年内资金可以周转两轮，相当于年化融资成本打了个5折。
但如果主体结构封顶后才能开盘，低层建筑约为9-12个月，高层建筑约为12-18个月。此后，到完成竣工验收再需要6-9个月时间，如果精装交付则还要适当延后。
杭州市的要求则更为严苛，商品房销售条件为取得不动产登记证，此处应当是指开发商完成初始登记，那么至少又要经过3-6个月时间。
就算按照大多数城市执行的竣工验收后销售，开发商的回款节点也将拖后到拿地后的18-27个月，财务成本相应增加。
按照当前房企融资12%-18%的年化利率水平（大型央企国企除外），地产项目的财务成本由6%到36%之间的弹性空间，代表着由期房到现房，房企无法规避的刚性成本，而这块额外成本必然会成为房价的构成之一，这也是购房者选择现房不得不付出的代价。
如果市场上所有项目都是现房销售，购房者虽然得到了完善成熟的生活环境，但也将房产速度最快的黄金时段拱手让于开发商，开发商则在楼盘和所处区域由生到熟的过程中，收获了更高溢价。
另一个代价则不仅推升房价，还加剧了市场的恐慌心态。
过于激进的推行“期改现”，大量地块同时要求现房销售，造成新房上市时间同步推迟，楼市2-3年中“房荒”局面的发生，必然会为房价上涨注入强劲动力。
南京和杭州匆匆叫停土拍的“现房销售”，便是发现乃至尝到了盲目全现房带来的“疗效”。
期房与现房的制度转轨不仅要循序渐近，同时还应考虑不同城市房地产市场所处的发展阶段差异而定。比如刚需市场下价格为先，应继续提倡用今天的收入，埋下明天的希望；改善市场注重品质与效率，可以积极推行即买即入住，所见即所得。
所以，期房与现房没有制度的好坏之分，只有适合与不适合。但购房者应当知悉，所有的得到都必须有前提，那就是付出，在时间与金钱的得失之间，因果自现。
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