[摘要] 新的《北京市住房租赁合同》示范文本，以及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本，开始面向社会公开征求意见。
在加快建立“租购并举”的大趋势下，住房的租赁越来越受到大家关注。
从政府的层面上，住房租赁也在逐步完善。
大家都知道，无论是房屋买卖，还是房屋租赁，最必须的就是要签订一个合同，这样才会收到法律保护。
继今年4月新修订的二手房买卖合同示范文本正式实施后，北京市住建委、工商局也对北京市住房租赁合同进行了修订。
就在刚才，新的《北京市住房租赁合同》示范文本，以及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本，开始面向社会公开征求意见。
无论是“租”，还是“购”，这下北京的合同都修改完善了。
下面就带大家具体解读一下新版租赁合同示范文本。
01
目前大家使用的租赁合同版本是2008年的，分为了自行成交版和经纪成交版，这次一个最显著的变化，就是将自行成交版和经纪成交版合二为一，统一都是《北京市住房租赁合同》，而涉及中介服务的内容，则在两个经纪服务合同文本进行了规范。
注意！2008年版的叫《北京市房屋租赁合同》，而这次修订的叫《北京市住房租赁合同》，房屋和住房的一词之差，要注意到这个变化。
这次公示的新文本中，最前面有一个“说明”项，其中明确，该合同适用于本市行政区域内国有土地上依法建设的住房，以及在集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房（不包括公共租赁住房、直管公房）。
也就是说，新的《北京市住房租赁合同》只适用于住房，而商业、办公等其他类型的房屋，则不适用。当然，公租房、直管公房和普通租赁不一样，因此都有自己的合同。
在这个“说明”项里，还有一条约定，就是签订合同前，双方当事人应当出示有效身份证件。出租人还应当向承租人出示房屋所有权证书或其他房屋合法来源证明原件等内容。
02
再说一下合同中的具体内容。
这次修订的合同，很多都是围绕着当前租房的痛点、槽点进行修改完善的。所以变化很多，注意看！
首先，对租客来说，最怕的是碰到虚假房源。
那么，新合同就对出租房屋的信息进行了细化，要填写的内容房屋坐落、建筑面积、层数、房屋平面图、户型、房产证或不动产权证编号、房屋所有权人姓名等。
注意！现行的合同里，房屋层数、房屋平面图、几室几厅的户型这些都是不用填的，而新版合同中，这些都是要详细填写的。
对于房主来说，最怕的是租客不靠谱。
所以新合同示范文本中，出租人和承租人的个人信息填写内容更加细化，包括姓名、户籍所在地、证件类型和号码、出生日期、通讯地址等详细信息。
03
租金和押金肯定是大家最关心的，合同在这项内容里也考虑到保障了出租者和承租者的合法利益。解决的还是租房痛点。
这个环节租客最担心的就是房主随意涨租金，那么合同中就明确约定了，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。合同提前解除的，出租人应在合同解除后约定时间内退还已收但尚未发生的租金。承租人应当在合同解除后约定时间内搬离。
房主怕的呢？那自然是租客赖着不走、或是毁坏房子，对此，新文本也明确约定，租赁期满或合同解除后，出租人有权收回房屋，承租人应当按照正常使用后的状态交还房屋及其附属物品、设施设备。双方当事人应当对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行交验，承租人应当结清其应承担的费用。
至于租房的中介费，和之前说的二手房买卖中介费一样，政府没有指导价。在这次配套的经纪服务合同中也明确，按照《北京市发展和改革委员会关于废止有关收费文件的通知》（京发改〔2015〕2617号）规定，房地产经纪服务收费实行市场调节价管理，由双方当事人协商确定。
04
打隔断、搞群租也是租房的一个突出的痛点、槽点。
新的合同示范文本新设立了“房屋租赁形式”的内容。在此内容中，将北京市关于房屋租住的相关规定进行了明确约定。
比如群租标准：房屋用于居住的，人均居住面积不低于5平方米，每个房间居住的人数不超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
房屋应以原规划设计为居住空间的房间为出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住。
这里还要写明房屋是整租还是分租。整租要写明房屋居住几人，不超过几人；分租要写明分租房间居住面积多少平方米，居住人数为几人，不超过几人。
当然，这里的要求是针对普通租赁的。像前一段时间北京推出的租赁型职工集体宿舍，就是人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人。那么像租赁型职工集体宿舍的租赁合同，那是要另外签订的。
05
最后，新合同示范文本还细化了合同解除的相关情形。也是保障房东和租客的合法权益。
在房东延迟交付房屋达到约定时间；交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使承租人无法正常使用的或危及承租人安全、健康等情形下，租客有权单方解除合同。
而租客如果不按照约定支付租金达约定期限、欠缴各类费用达约定金额、擅自将房屋转租、擅自改变房屋用途等情况下，房东有权单方解除合同。
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