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旭辉集团百天市值蒸发超200亿 急扩张资金吃紧频融资

新浪港股   2018-07-18 07:00

[摘要]

 

中国经济网编者按:旭辉控股集团(00884.HK)股价上坡后开始下坡。2018年3月21日,旭辉集团创下7.68港元高价,7月6日,该股最低股价4.44港元,三个多月,旭辉集团市值蒸发251.56亿港元(折合214.18亿元人民币)。

旭辉集团近年来一直保持着激进的拿地策略。2017年,旭辉控股集团收购78个新项目的权益,集团应占土地代价共计人民币452亿元,新增土储1320万平方米,股本权益面积590万平方米。预计2018集团的可销售货值达到2500亿元。

旭辉集团公司主席兼执行董事林中在解读2017年年报时指出,2018年拿地集团会有一个基本的判断,全年拿地金额不会低于全年销售金额的50%,同时旭辉作为房地产开发销售公司,我们眼中的一线城市只有北上深3个,但是未来有100个城市大部分是二三线,所以集团二三线城市拿地绝对额会超过一线城市。

2018年前6月,旭辉集团累计合同销售额达660.3亿元,完成全年销售目标的47.2%,同比增长40%。但近年来,旭辉的权益销售额占比较低却持续走低。2014–2017年,旭辉的合同销售金额为212亿元,302.1亿元、530亿元、1040亿元,其中权益销售金额为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元,占据合同销售额的比重则分别为77%、66%、55%和53%,其权益销售额走出一条下滑曲线。

从目前来看,旭辉在一线城市的优势正在逐步消失。在销售占比中,2014~2017年,旭辉的一线城市占合同销售金额分别为43.9%、39.5%、35.8%和14.8%。

激进的拿地策略背后,旭辉集团通过发行债券、票据等多种方式在海内外融资。7月4日,旭辉集团发布了《关于在中国发行境内公司债券获得通过》的公告,称中国证监会于6月26日向其下发了《关于核准旭辉集团股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》,核准旭辉中国向合格投资者公开发行本金总额不超过人民币34.95亿元的境内公司债券。

旭辉短期内密集融资的背后折射出企业正在面临的资金兑付压力。另据公司2017年度报告,截至2017年12月底,旭辉一年内到期的境内银行及其他贷款为32.54亿元,去年同期则仅为8.75亿元;一年内到期的境内公司债券为50.93亿元,去年同期则为20.89亿元。此外,公司一年内到期的境外银行贷款为34.73亿元,去年同期则为14.92亿元。截至2017年12月底,旭辉债务总额为472.39亿元,较2016年的293.91亿元增长了60.7%。

大规模拿地 业绩近乎翻倍

据中国网报道,2018年3月14日,旭辉控股集团发布2017年度业绩公告,2017年合同销售额首破千亿达1040亿元,较2016年530亿合同销售额增长96.2%。集团把2018年全年合同销售额目标定为1400亿元,较2017年合同销售额增加35%。

集团2017年合同销售建筑面积629.2万平方米,较2016年291.6万平方米增长115.8%,合同销售平均售价约为16529元/平方米,较2016年的18175元/平方米减少10%。

旭辉控股2017年年报显示,2017年全年营业总收入318.7亿元,同比增长43.16%。净利润达到48.28亿元,同比增长71.97%,核心净利润为40.82亿,同比增长44.6%。

2017年,旭辉控股集团全年资产负债率达到77.42%较2016年80.47%降低三个百分点。集团的流动比率于2017年12月31日约为1.6倍,与2016年的1.6倍持平。

2017年,旭辉控股集团收购78个新项目的权益,集团应占土地代价共计人民币452亿元,新增土储1320万平方米,股本权益面积590万平方米。预计2018集团的可销售货值达到2500亿元,并遵循价值投资的原则,利用多种收购渠道,包括政府公开卖地、私人收购、旧城改造。

年内,旭辉控股布局18个新城市,扩大集团的区域覆盖率。具体城市为:中西部城市郑州、成都、西安;环渤海区域青岛、济南、临沂、大连、石家庄;长三角地区无锡、太仓、嘉善、平湖、温州;粤港澳大湾区香港、东莞、中山、南宁;福建厦门。

旭辉控股公司主席兼执行董事林中在解读2017年年报时指出,2018年拿地集团会有一个基本的判断,全年拿地金额不会低于全年销售金额的50%,同时旭辉作为房地产开发销售公司,我们眼中的一线城市只有北上深3个,但是未来有100个城市大部分是二三线,所以集团二三线城市拿地绝对额会超过一线城市。

权益占比连年走低

据蓝鲸财经报道,7月3日晚间,旭辉控股创始家族林氏家族信托再度增持了公司2581.30万股,总代价为1.55亿元,这是林氏家族信托继4月底5月初之后,第三次买入旭辉股票。

在宣布增持的当日,旭辉发布了前6月的业绩。数据显示,2018年前6月,公司累计合同销售额达660.3亿元,完成全年销售目标的47.2%,同比增长40%。

一组靓丽的数据,但市场却对此发出了质疑。根据第三方统计机构发布的榜单,倘若按照权益销售额的统计口径,2018年上半年,旭辉的销售额仅有350.8亿元,同比增长24%,位列榜单第29位,较去年同期下滑4位。

通常,权益销售额反映的是房企项目实际所占股权的比例,一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围,其销售产生的回款才可以计入报表。因此,行业普遍认为,权益销售比例越高,实际销售的金额越高,实际回笼的资金也就越多。也就是说,权益销售额是销售业绩最真实的反映,能更客观地显示房企实力。

但近年来,旭辉的权益销售额占比较低却持续走低。虽然旭辉对此予以了否认,但根据年报梳理,2014–2017年,旭辉的合同销售金额为212亿元,302.1亿元、530亿元、1040亿元,其中权益销售金额为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元,占据合同销售额的比重则分别为77%、66%、55%和53%,其权益销售额走出一条下滑曲线。而根据中信建投证券的报告,旭辉2014–2017年合作项目的总数在不断增加,分别为5个、20个、26个和53个,占公司当年总项目数的50%、80%、72.2%和67.9%,占比较高。

对此,一份研究报告中指出:“其他千亿房企权益销售基本都能占到70%或以上,旭辉需要适当提高权益占比。”

连年走低的权益销售额占比与其拿地方式不无关系。多年来,旭辉一直毫不掩饰对规模的渴求,从96亿元到1000亿元,旭辉仅用了6年的时间。2017年,刚刚迈过千亿门槛,旭辉便宣称“再用五年时间进入行业TOP8,规模至少达到3000亿。”此时,旭辉的行业排名为第18位。

为了实现规模的扩张,合作拿地与开发成为了旭辉的“利剑”。据蓝鲸房产不完全统计,仅2018年上半年,旭辉的“朋友圈”里就新增了宝龙地产(01238.hk)、首创置业(02868.hk)、美的置业等多位合作伙伴。此外,同策研究院的一份数据也显示,2015年以后,旭辉新增土地权益占比逐年降低,2015年-2017年,其新增土地权益占比分比为54%、45%及42%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产分析认为:“权益占比较低会带来两种不好的影响:第一是会让外部投资者认为企业销售数据有水分,进而增加质疑和不信任感。第二是现金流等方面会出现新问题。”

实际上,合作拿地与开发是房企近年来的常态,它既可以规避风险,也可以助力企业规模迅速扩张,但近来,合作开发中权益占比较低的问题已经引起了企业的重视。

7月4日,有媒体报道碧桂园集团(02007.hk,下称碧桂园)叫停三四五线城市“全覆盖”战略,用规模换取现金,对此碧桂园回应道:“由于去年合作项目太多,碧桂园自身权益占比在下降,因此碧桂园现在开始追求权益销售额,减少不操盘、做财务投资的项目,增加自身可以操盘的项目。”

旭辉将会采用什么样的方法来提升权益呢?对此,旭辉回复道:“2018 年旭辉在拿地方面做到了‘扩土储、增权益’,上半年拿地金额权益比超过60%,呈逐步向上趋势。”显然,旭辉也已意识到权益占比对于一家房企的重要性。

失守一线阵地

据中国房地产报报道,2017年,旭辉全年通过招拍挂共拿下36宗地块,居闽系房企之首,其中有1/4的地块是联合所拿。而在无锡(楼盘)、成都、青岛(楼盘)、太原(楼盘)、西安(楼盘)、海口、香港等城市,旭辉均选择以合作或并购方式首次进入。

3000亿规模目标压力之下,旭辉显得非常急迫。2017年,旭辉新增货值为1604.6亿元,拿地金额为367亿元, 2018年旭辉宣称至少会投入700亿元增加土储。这似乎与林中一贯强调的“节制、理性、不拿错地、不拿贵地”的策略相矛盾。

除了合作和并购项目占比土储近半,旭辉从去年底开始新增“城市更新”这一模式,接连在贵州(楼盘)、太原通过旧改获得大量土储。

一位业内人士透露,旭辉、中南置地等房企在二三线城市拿地动作比较疯狂,为了尽快拿到地,“不测算成本”就直接拿地。

逆势增加土储更像是一场豪赌,尤其是在太原、贵阳等地参与的很多和政府合作的旧城改造、棚户区改造项目,为了更多地引入合作者,大量让渡权益,随着棚改货币化安置政策的收紧,必然会对旭辉造成影响,冲刺3000亿的规模目标仍存不确定性。

从目前来看,旭辉在一线城市的优势正在逐步消失。在销售占比中,2014~2017年,旭辉的一线城市占合同销售金额分别为43.9%、39.5%、35.8%和14.8%。

2016年,大本营上海(楼盘)和北京为旭辉贡献了不小的业绩。上海区域销售额达到102亿元,是旭辉历史上首个过百亿的城市。但2017年上海和北京的销售业绩并不理想,上海仅实现9.9%的占比,反而杭州(楼盘)、合肥、苏州(楼盘)逐渐成为旭辉的新粮仓。2017年,二线城市的销售金额占到了82.2%,占据绝对比重。

多渠道急切融资

据华夏时报报道,激进的拿地策略背后,旭辉集团通过发行债券、票据等多种方式在海内外融资。

7月4日,旭辉集团发布了《关于在中国发行境内公司债券获得通过》的公告,称中国证监会于6月26日向其下发了《关于核准旭辉集团股份有限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复》,核准旭辉中国向合格投资者公开发行本金总额不超过人民币34.95亿元的境内公司债券。

4月24日,旭辉集团发行了3亿美元的优先票据,2020年到期,年利率6.375%。这部分资金将会用于债务再融资。就在同一天,旭辉集团发行的5亿美元票据获批准并生效,2021年到期,年利率6.875%。

而此前旭辉集团还分别于2015和2017年发行票据,其中2015年票据金额为4亿美元,2020年到期,年利率为7.75%,2017年票据为2.85亿美元,年利率5.5%,2022年到期。

这也意味着,2020-2022年,旭辉集团将会有14.85亿美元票据集中到期,折合人民币约100亿元,另外2019和2020年旭辉集团要为所有票据付息2亿美元,约合人民币13亿元。

不过,与“以股代息”计划相比,这些融资行为还不算急切。

3月14日,旭辉集团宣布,建议派发2017年末期股息每股人民币14.54分。2017年末期股息将以人民币宣派。董事会已进一步决议将以现金方式派发2017年末期股息,惟合资格股东可选择全部以配发的代息股份以代替现金,或部分以现金及部分以代息股份方式收取2017年末期股息。

7月3日旭辉集团配发1596万股股份,占已发行股份0.206%,每股发行价6.378港元,较6月29日收市价4.99港元溢价27.82%。此外,旭辉集团还向合资格参与者发行88.84万股股票,每股发行价1.478-1.77港元,较6月29日收市价4.99港元折让逾64%。

业内人士告诉记者,以股代息实际上是一种再融资行为,相当于上市公司将派发给股东的红利吸纳进来,用于公司运营,而股东则可以获得增持。并且,旭辉集团新配发的1596万股股份发行价6.378港元/股,溢价不少,截止到7月12日收盘,旭辉集团每股价格为4.88港元。

资金兑付承压

据中国经营报报道,记者梳理发现,旭辉短期内密集融资的背后折射出企业正在面临的资金兑付压力。

另据公司2017年度报告,截至2017年12月底,旭辉一年内到期的境内银行及其他贷款为32.54亿元,去年同期则仅为8.75亿元;一年内到期的境内公司债券为50.93亿元,去年同期则为20.89亿元。此外,公司一年内到期的境外银行贷款为34.73亿元,去年同期则为14.92亿元。截至2017年12月底,旭辉债务总额为472.39亿元,较2016年的293.91亿元增长了60.7%。

在短期内偿债压力较大的情况下,旭辉近期不断发债是否处于一种借新还旧的状况?张宏伟坦言,当企业资金兑付压力集中到来的时候,企业有可能主动或被动降价,这对其综合利润来讲是不利的。

2018年以来,随着宏观调控政策的不断收紧,融资成为考验企业生存能力的“试金石”。不过值得注意的是,资金兑付压力的加大及融资难度的提升并没有阻挡旭辉“攻城略地”的步伐。数据显示,2018年上半年旭辉新增货值为1604.6亿元,位列行业第7位。

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